בעיית הדיור בישראל אינה סוד ולא מעט פתרונות הוצעו במהלך השנים כדי לקדם את שוק הנדל"ן. עתה נראה כי מגיפת הקורונה עשויה לתרום אף היא את חלקה לנושא, לאור תיקון לחוק מיסוי מקרקעין שהעבירה לאחרונה הממשלה ולפיו הופחת גובה מס הרכישה על דירות להשקעה - גורם משמעותי בהשקעה על דירת מגורים - מ-8% ל-5% (לפי המדרגות בחוק). החוק בא לעודד רכישת דירות והשקעה בנדל"ן במקום השקעה בפקדונות ובמניות, ובעיקר כדי לעודד עיסקאות רכישה של דירות למגורים על ידי משקיעים ש"קפאו" בתקופת הקורונה.
צפוי, אם כן, שציבור רחב יחזור להשקיע את הונו הפנוי בדירות למגורים לצורך השכרה והשקעה. אולם, הדבר דורש את בחינת התשואה שתושג מאותן דירות בסופו של יום, ובמיוחד בהתחשב במס שיוטל על הכנסות השכירות מהן, ובמילים אחרות: חישוב מסלול מחדש.לצורך חישוב התשואה מאותן דירות, חשוב מאוד להכיר את מסלולי המיסוי שחלים על הכנסות משכירות, ובפרט כאשר מכל נכס צפויה התשואה להיות שונה. תשואה כזו יכולה להיות גבוהה או נמוכה, בהתחשב בהוצאות השוטפות לצורך יצירת ההכנסות מאותה דירה. חשוב גם להדגיש שאת בחינת מסלול המיסוי יש לבצע בכל שנה מחדש על מנת למצות את המסלול המתאים ביותר.
עו"ד ורו"ח סיימון יניב, מומחה במיסוי על כל רבדיו (מס הכנסה, מע"מ ומיסוי מקרקעין), פורס בפנינו את מסלולי המיסוי האפשריים בעקבות זריקת העידוד שניתנה מצד המחוקק להשקעות במקרקעין:
על פי החוק, שכ"ד בסכום של עד 5,100 שקל בחודש יהיה פטור ממס. עם זאת, במקרה שבו הנכס משמש גם למגורים וגם לעסק, יש לבחון כל מקרה לגופו כדי להבין האם הפטור הנ"ל רלבנטי לו
מסלול ראשון: פטור ממס
מסלול מיסוי זה נחקק בשנות ה-90 על מנת לעודד דיור בעלייה הגדולה מברית המועצות לשעבר בשעתו. המסלול מאפשר ליחיד או לחברה שקיבלו אישור ממס הכנסה (חברות מסוימות כמו עמיגור, עמידר וכו') לקבל פטור ממס על שכ"ד למגורים, שנכון להיום (שנת 2020) עומד על תקרה בסך של 5,100 שקל בחודש. לדוגמה, אם מר ישראלי הוא בעל דירה שמושכרת על ידו לאחר, על פי החוק, שכ"ד בסכום של עד 5,100 שקל בחודש יהיה פטור ממס.
יש לציין כי החוק מתייחס לדירה שמשמשת בפועל למגורים בלבד, אך אם מדובר במקרה שבו הנכס משמש למגורים ולעסק, יש לבחון כל מקרה לגופו באופן פרטני כדי להבין האם הפטור הנ"ל רלבנטי לו.
החל מהכנסה שעולה על-5,100 (לשנת 2020) שקל בחודש, סכום הפטור הנ"ל יקטן בסכום שעולה על תקרת הפטור בגובה החריגה. כלומר, במקרה של שכר דירה גבוה מ-5,100 שקל בחודש, יש לבחון את המסלול המתאים מבחינת המיסוי ובפרט כשסכום ההכנסות הכולל משכ"ד עולה על 10,200 שקל (כפל תקרת הפטור לשנת 2020) - אז לא יינתן פטור ממס.
אם בבעלותכם שתי דירות מושכרות, וגובה השכירות בחישוב מצטבר עומד על סך של 10,000 שקל, יוקטן הפטור ממס העומד על 5,100 שקל בחודש עבור תשלום שכר דירה
מסלול שני: אחוז קבוע של מיסוי - 10% על ההכנסה מהשכרה לדירת מגורים
אם למשל, בבעלותו של מר ישראלי שתי דירות מושכרות, וגובה השכירות בחישוב מצטבר עומד על סך של 10,000 שקל, זה כמובן מקטין את הפטור ממס העומד על 5,100 שקל בחודש עבור תשלום שכר דירה, כך שסך הפטור במקרה זה יעמוד על סך של 200 שקל (10,200-10,000). במקרה זה מומלץ למר ישראלי לבחון את האפשרות לדווח על סך ההכנסות משכירות לפי 10%, ללא זכות לנכות הוצאות שהוצאו לשם ייצור אותן הכנסות (למשל: פחת, מימון, תיקונים).
מסלול נוסף מאפשר למשכיר לדרוש כל ניכוי שמותר על פי הדין כנגד הכנסותיו משכירות (ריבית על משכנתא, תיקונים, פחת ועוד) ולשלם מס לפי מדרגות המס שחלות עליו, החל ממדרגת מס של 30%
מסלול שלישי: אחוז מיסוי לפי שיעור מדרגות המס שחלות על המשכיר
מסלול זה מאפשר למשכיר לדרוש כל ניכוי שמותר על פי הדין כנגד הכנסותיו משכירות (כגון: ריבית על משכנתא, תיקונים, פחת ועוד) ולהתמסות לפי מדרגות המס שחלות עליו, שמתחילות ממדרגת מס של 30% ועד לשיעור של 47% (נכון לשנת 2020). אם מדובר באדם שמלאו לו 60 בשנת המס, שיעור המס השולי יתחיל ממדרגת מס - 10%.
אם לדוגמה מר ישראלי רכש נכס ולא הצליח עדיין למכור את הנכס הקודם שברשותו, מומלץ לבחון את מסלול מס זה או את מסלול ה-10%, במיוחד במקרה שהכנסת השכירות החודשית עולה על סך של 5,100 שקל בחודש וכשיש הוצאות ריבית על הלוואת משכנתה שעלולות להיות גבוהות במיוחד כשמדובר במימון כפול של שתי דירות.
בנוסף, ניתן לדרוש בניכוי הוצאות הפחת (2%-4%, תלוי בסוג המבנה) הוצאות תיקונים ועוד. מסלול זה יכול לחול על אדם שיש לו מספר רב של דירות (מעל חמש דירות) כיוון שאז פקיד השומה עלול לטעון שמדובר בהכנסה עסקית החייבת בשיעור מס שולי מקסימלי על אותו בעל דירות.
לפני השקעה בנכס למגורים, אם בארץ או בחו"ל, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע המתמחה במיסוי על מנת לבחון את מסלולי המיסוי האופטימליים בכל שנה ושנה ובפרט לפני רכישה או מכירת דירה
האם כדאי להשקיע בחו"ל?
חשוב שתכירו את המסלול הרביעי שמתייחס להכנסות מנכסים בחו"ל, למגורים או לעסק. המסלול מאפשר להתמסות על ההכנסות מדמי השכירות לפי אחוז מס קבוע בשיעור של 15% בניכוי פחת בלבד, אולם לפי מסלול זה, בעל הנכס אינו רשאי לקבל כזיכוי את המס ששילם בחו"ל על ההכנסה זו מהמס החייב בישראל.
כאן ובכל המקרים לעיל מומלץ להיוועץ באיש מקצוע כדי שיערוך את ההשוואות הנדרשות בין חלופות המיסוי ויבחן במקרה של השקעה בנכס בחו"ל את הוראות האמנה הרלבנטית למניעת כפל מס, ככל שקיימת כזאת בין ישראל לבין המדינה שהנכס מצוי בה.
לסיכום, לפני השקעה בנכס למגורים, אם בארץ או בחו"ל, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע המתמחה במיסוי על מנת לבחון את מסלולי המיסוי האופטימליים בכל שנה ושנה ובפרט לפני רכישה או מכירת דירה. זאת כיוון שחשוב להביא בחשבון את המס שישולם על ההכנסות מדמי שכירות שיתקבלו לאחר רכישת הנכס, ובעיקר כאשר קיימים בבעלותכם מספר נכסים להשקעה.
"סוף מעשה במחשבה תחילה" נכון יותר מתמיד במיוחד בכל הקשור לתכנון מס מיטבי!
* עו"ד יניב סיימון, מומחה במיסוי, מס הכנסה, מיסוי מקרקעין ומע"מ, בהיבט אזרחי ופלילי. יוצא רשות המיסים, פרקליטות מיסוי וכלכלה ומשרדי ראיית חשבון ועריכת דין, המשרד ממוקם ברח' מנחם בגין 11 רמת גן
