ליקויי בנייה בדירה חדשה, בין אם מדובר בסדק בקיר או בנזילה, יכולים להיות מתסכלים מאוד. אנחנו לא תמיד יודעים למי צריך לפנות כדי לתקן את הליקוי וכיצד יש לפעול כדי שהנזק יתוקן בצורה מהירה, יעילה ובלי יותר מדי הטרדות.
בשורות הקרובות נבקש לעשות קצת סדר בעולם זה, נסביר את ההבדל בין ליקויי בנייה שנחשפים בדירות חדשות ובין ליקויים שמתגלים בדירות ישנות יותר, ונבהיר מה נגזר מכך. לבסוף נבקש לספק לקוראים כמה טיפים לטיפול יעיל בליקויים.
בדירות חדשות, קיימת חובה חקוקה על הקבלן לתיקון הליקויים או לחלופין לפיצוי בגין הליקויים בתוך תקופת הבדק, הנעה בין שנה לשבע שנים כפועל יוצא מסוג הליקוי
ההבדל בין ליקויים בדירות חדשות לנזקים בדירות ישנות
קודם כל, צריך להבין שקיים הבדל משמעותי בין ליקויי בנייה שנחשפים בדירות חדשות שנקנו מקבלן לכאלה שמתגלים בדירות ישנות. כאשר אנחנו מדברים על דירות חדשות, קיימת חובה חקוקה על הקבלן לתיקון הליקויים או לחלופין לפיצוי בגין הליקויים בתוך תקופת הבדק, הנעה בין שנה לשבע שנים כפועל יוצא מסוג הליקוי, ובמקרים מסוימים גם בתקופת האחריות שאורכה שלוש שנים לאחר תום תקופת הבדק.
לעומת זאת בדירות ישנות, כדי לתקן צנרת רקובה או נזילות מהתקרה לדוגמה, החובה על התיקון מוטלת על אחד מהשכנים או על הוועד ושם ההתמודדות היא עם דיירי הבניין שלא תמיד מוכנים לקחת אחריות ולהשתתף בעלות התיקון. שאלה חשובה נוספת היא האם מקור הליקויים הוא בדירה ספציפית או ברכוש המשותף - למשל במעלית, לובי או באריחי החיפוי של הבניין.
כדי לקבל פיצוי, או לחלופין תיקון, יידרש בעלי הדירה להוכיח שהקבלן פעל ברשלנות, בין אם בתכנון לקוי, עבודה לקויה או שימוש בחומרים שאינם מתאימים
חתמתם על פרוטוקול מסירה? זה לא משנה
תקופת הבדק בדירות חדשות מתחילה מהרגע שבו הדייר מקבל את החזקה על הדירה, והיא משתנה לפי סוג הליקוי. כך למשל, לאריחי חיפוי חיצוניים קיימת תקופת בדק של שבע שנים, ולנזילות בתוך הדירה תקופת בדק של ארבע שנים.
רבים מאיתנו סבורים שמרגע החתימה על פרוטוקול המסירה של דירה חדשה, לא ניתן להעלות יותר טענות כנגד הקבלן, אבל זוהי טעות! כאשר מתגלים ליקויי בנייה, מוטלת על הקבלן החובה לתקנם או לשלם בגינם פיצוי. עם תום תקופת הבדק, מתחילה תקופת האחריות. תקופה זו נמשכת שלוש שנים ובמהלכה חלה על בעלי הדירה חובת ההוכחה. כדי לקבל פיצוי, או לחלופין תיקון, יידרש בעלי הדירה להוכיח שהקבלן פעל ברשלנות, בין אם בתכנון לקוי, עבודה לקויה או שימוש בחומרים שאינם מתאימים.
החוק מכיר בכך שיש ליקויים שנסתרים מן העין, ולכן הוא מאפשר במקרים חריגים לתבוע את הקבלן גם לאחר תקופת הבדק והאחריות
קיימים ליקויים שהקבלן יהיה אחראי עליהם לנצח
חשוב להדגיש כי קיימים מקרים שבהם אחריות הקבלן לא נגמרת לעולם. מחדלים או רשלנות במבנים שמסכנים את יציבות הבניין ואת בטיחות הדיירים (למשל, ליקויים הנוגעים לשלד הבניין או ליסודותיו) לעולם יהיו בתחום אחריותו של הקבלן, כך גם לגבי ליקויים שלא היה ניתן לגלותם קודם לכן.
בכל הנוגע לליקויים בטיחותיים, אחריות הקבלן היא ברורה מאליה. אבל מהם אותם ליקויים שלא ניתן היה לגלות קודם לכן? משרדנו עסק למשל במקרה שבו התגלתה בדירה מסוימת בעיה בניקוז במרפסת. באותו מקרה הסתבר שצינורות הניקוז הותקנו בצורה לקויה, ובעלי הדירה לא שמו לב לכך בשנות המגורים הראשונות. רק לאחר שנגרמה הצפה והאריחים במרפסת הורמו, נחשפה הבעיה. החוק מכיר בכך שיש ליקויים שנסתרים מן העין, ולכן הוא מאפשר במקרים חריגים, לתבוע את הקבלן גם לאחר תקופת הבדק והאחריות.
הקבלן לא מוכן לבוא ולתקן את הליקויים בדירתכם? פנו לעורך דין מיומן ובעל ניסיון בטיפול בנושא, שיעזור לכם להשיג את המגיע לכם
הדרך לטפל בליקויי בנייה בדירות ישנות
גם כאן אנו מדברים על שתי סוגיות. הסוגיה הראשונה היא כאשר אנחנו קונים דירת יד שנייה מאדם פרטי - חשוב לעגן בחוזה המכר את חבותו לתקינות מערכות הדירה ואת הצהרותיו לעניין טיבה. בנוסף, תמיד מומלץ להביא איש מקצוע שיערוך בדק בית טרם רכישת הדירה כדי להבטיח דירה ראויה שכל מערכותיה עובדות ותקינות.
הסוגיה השנייה מתעוררת כאשר אנחנו מדברים על דירות שבהן אנחנו גרים כבר שנים ובהן מתעוררות בעיות. במקרים כאלה יש לבדוק מה מקור הנזק על ידי איש מקצוע שיעריך גם את גובה הנזק ואת דרך התיקון. לרוב, נדרשים בעלי הדירות לפנות לדירה ה"מזיקה" על מנת לתקן את הנזק או לשלם פיצוי בעבור הנזקים שנגרמו, דבר שעלול ליצור מתחים וסכסוכי שכנים לא מבוטלים. תביעות מסוג זה אינן מתנהלות בבתי המשפט הרגילים, אלא במסגרת המפקח על הבתים המשותפים.
אם ליקוי הבנייה נובע ממתקן הנוגע לכל דיירי הבניין כגון צנרת משותפת, מעלית, חיפוי וכדומה, פנו לוועד הבניין. הוועד מחויב לאסוף כסף מכל הדיירים כדי לתקן את הנזק
כמה טיפים לטיפול בליקויי בנייה
נתקלתם בליקוי בנייה? צלמו אותו ודווחו עליו לקבלן באופן מיידי. על הדייר לתת אפשרות לקבלן לבוא לראות את הליקוי ולתקנו – טיפול של הקבלן בנזק יכול לחסוך הרבה כאב ראש ועלויות נלוות.
נתקלתם בקבלן שאיים עליכם ואמר שלא "תראו ממנו שקל פיצוי"? אל תדאגו, החוק והפסיקה עומדים לצידכם. אם קניתם דירה חדשה, מגיע לכם לקבל אותה תקינה, ללא ליקויי בנייה.
הקבלן לא מוכן לבוא ולתקן את הליקויים בדירתכם? פנו לעורך דין מיומן ובעל ניסיון בטיפול בנושא, שיעזור לכם להשיג את המגיע לכם.
מצאתם ליקויים בדירה הישנה? אם ליקוי הבנייה נובע ממתקן הנוגע לכל דיירי הבניין כגון צנרת משותפת, מעלית, חיפוי וכדומה, פנו לוועד הבניין. הוועד מחויב לאסוף כסף מכל הדיירים כדי לתקן את הנזק. אם בבניין אין ועד, היעזרו בעורך דין שיגיש בשמכם תביעה למפקח על הבתים המשותפים ויחייב את הדיירים לשאת בעלות התיקון.
הכי חשוב: יש לתעד כל צעד וכל פנייה לקבלן או לוועד הבניין, בין אם במייל, בתמונה, בסמס או ווטסאפ. כל הנזקים וכל ההתכתבויות חייבים להיות מגובים ומתועדים אצלכם למקרה הצורך.
לסיכום, כדאי לדעת שפעמים רבות, כאשר נכנס לתמונה עורך דין מקצועי, ברוב המקרים הוא יצליח לפתור את הבעיה מבלי להגיע לבתי המשפט וזאת על ידי שיח או פנייה רשמית לנוגעים בדבר, ובכך יחסוך עלויות וזמן רב.
* הכותבת היא ראש מחלקת נדל"ן בפירמת KR, ובעלת ניסיון רב בליווי בעלי דירות שמתגלים בהן ליקויי בנייה
