חסכתם לאורך תקופה ארוכה, השגתם את ההון העצמי הדרוש ובשעה טובה הצלחתם לרכוש דירה. נרגשים אתם מגיעים למשרדי הקבלן וחותמים עימו על חוזה המכר. לאחר תקופת הבנייה, אתם מגיעים לדירה נפעמים, לאחר שקיבלתם את המפתחות.
אלא שכאן מתגלה לכם הפתעה לא נעימה. בדירת חלומותיכם, הדירה החדשה שאליה נכנסתם, מתגלים לפתע ליקויי בנייה משמעותיים. תקרה נמוכה מדי, פרוזדור צר מכפי שהובטח לכם וחדרים קטנים מהמקובל הן רק דוגמאות לכמה מהסטיות האפשריות. בסיטואציות כאלו, שעלולות לגרום למפח נפש לרוכשי הדירה, אסור להשלים עם המצב, אבל בהחלט יש מה לעשות, מדרישה לתיקון הנזק ועד תביעת הקבלן.
הבנייה בישראל נעשית לפי תקן. לדוגמה, לגובה דירת מגורים יש תקן, לרוחב פרוזדור ואפילו לאופן שבו יש להתקין כיור בחדר אמבטיה כך שלא יחסום את הדלת
הנזק לא בר תיקון? ניתן לתבוע על ירידת שווי
בישראל, הבנייה נעשית לפי תקן. לדוגמה, לגובה דירת מגורים יש תקן, לרוחב פרוזדור ואפילו לאופן שבו יש להתקין כיור בחדר אמבטיה, כך שלא יחסום את הדלת – לכל אלה יש תקן. לדוגמה, גודלו של חדר צריך להיות 8 מ"ר לפחות, כאשר הרוחב המינימלי בין הקירות חייב להיות לפחות 2.6 מטר.
אם הנזק שנגרם ניתן לתיקון, לדוגמה ריצוף שבור, בעיות טיח או שהדלת איננה תקינה – יש לדרוש מהקבלן לתקנו לפי חוק המכר. לעומת זאת, כאשר הליקוי איננו בר תיקון, למשל הפרוזדור צר מדי או שהתקרה נמוכה – נזקים שצריך לפרק את הבית כדי לתקן אותם - ניתן לתבוע את הקבלן על הירידה שנוצרה בשווי הדירה.
אפשרות נוספת היא לתבוע את הקבלן על "שם רע" שנוצר לבית מסוים בעקבות מחדליו. בשכונות שבהן היתה בנייה מאסיבית של דירות על ידי קבלן שסיפק אותן עם ליקויים חוזרים רבים, שבעקבותיהם נוצר "הד" תקשורתי או אחר, ניתן לתבוע אותו על ירידת השווי שנגרמה לנכס בעקבות השם הרע שיצא לשכונה.
הקונים קיבלו גינה קטנה יותר ב-40 מ"ר מזו שהובטחה להם. אם נניח ששווי הקרקע כגינה עומד על 3,000 שקל למ"ר, הרי שהנזק מוערך בכ-30 אלף שקל
מגינה קטנה מהמובטח ועד חדר צר מדי
יש לא מעט דוגמאות לחריגות מתקן הבנייה או לסטיות מהותיות ממה שהובטח לרוכשים, שמזכות בפיצוי על ירידת ערך. הנה כמה דוגמאות, שבהן נתקל הכותב:
גרם מדרגות צר מדי - לאחר שהכותב ביקר באופן מקרי בבניין שעבר תמ"א 38, הוא נתקל בגרם מדרגות צר מדי. המעבר במדרגות היה קשה עד בלתי אפשרי, ובאותו מקרה ברור שנגרמה ירידת ערך משמעותית לרוכשים בעקבות הבנייה הבלתי תקנית.
גינה קטנה מדי בדירת גן - במקרה אחר הובטחה לרוכשים דירת גן עם גינה הצמודה לדירתם בשטח של 50 מ"ר. בפועל קיבלו הקונים גינה קטנה יותר בשטח של 40 מ"ר. אם נניח ששווי הקרקע כגינה עומד על 3,000 שקל למ"ר, הרי שהנזק מוערך בכ-30 אלף שקל.
חדר צר מדי שנבנה בניגוד לתקן - רוכשי דירה הופתעו לגלות בדירתם חדר צר שנבנה בניגוד לתקן. גודל חדר מינימלי צריך לעמוד, כאמור, על 8 מ"ר, כאשר הרוחב המינימלי בין הקירות חייב להיות 2.6 מטרים. במקרה זה הרוחב עמד על 2.4 מטרים בלבד.
לפיכך, כדי להעריך את הפיצוי המגיע לרוכשים חישב הכותב את ההפרש בין שווי של "חדר" (8 מ"ר) למה שמוגדר בתקן כ"חדרון", ששטחו המינימלי צריך להיות 6 מ"ר והרוחב המינימלי בין הקירות בו יכול לעמוד על 2 מטר. ההפרש – 2 מ"ר, ובסך הכל נוצרה ירידת ערך של 30 אלף שקל.
בליטה בחדר הארונות מעל הרצפה - רוכשי דירה מסוימת נתקלו בבליטה אופקית ואנכית (מעין קוביה באורך של 10 ס"מ ורוחב של 10 ס"מ) שכיסתה צינור ביוב שעבר בחדר הארונות. לא ניתן היה להסיר אותה בליטה, מה שהשפיע לרעה על יכולת הרוכשים לנצל את חדר הארונות. במקרה זה, כדי לחשב את ירידת הערך, הופחתו 50% משווי שטח חדר הארונות. בהנחה שגודל החדר הוא 6 מ"ר ומזה הופחתו 50% - ירידת הערך הוערכה ב-45 אלף שקל (3 מ"ר X 15 אלף שקל למ"ר).
לסיכום, אם אתם עומדים להיכנס לדירה חדשה, עירכו בדיקה מקדימה– באמצעות איש מקצוע מתאים – לפני שאתם חותמים על פרוטוקול המסירה. מטרת הבדיקה, בין היתר, היא לוודא שאין בדירה ליקויי בנייה ושאם קיימים ליקויים הם ברי תיקון.
ככל שיימצאו בבדיקה ליקויים שאינם ברי תיקון, יש לשקול הגשת תביעה נגד הקבלן גם על ירידת הערך שנגרמה לדירה בעקבות אותם ליקויים. טרם הגשת התביעה יש להתייעץ בנושא עם שמאי מקרקעין בעל ניסיון בתחום חוות דעת לבתי משפט, שיעריך את ירידת השווי שנגרמה לכם.
הכותב הוא שמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנה, המספק שירותי שמאות וחוות דעת למגוון רחב של לקוחות פרטיים וציבוריים מהגדולים במשק ובכלל זה משמש כשמאי מומחה מטעם בתי משפט
