בפתח הדברים, חשוב להדגיש ולחדד כי עיסקה של מכירת דירת מגורים או נכס נדל"ן היא תהליך מורכב הכרוך בלא מעט סיכונים - הן סיכונים שנראים לעין והן כאלה שטמונים כ"מוקשים" בנסיבות העיסקה עצמה. משכך, העצה הטובה ווהחשובה ביותר המומלצת למוכרי דירות היא לשכור את שירותיו המשפטיים של עורך דין המתמחה בנדל"ן על מנת שיטפל עבורכם בעיסקה וילווה אתכם באופן צמוד לאורך כל הדרך.
החלטם למכור בית? פנו לעורך הדין לפני שתצאו לדרך
בשונה מהדעה הרווחת בקרב ציבור מוכרי הדירות, מומלץ לפנות לעורך דין למכירת דירה מיד לאחר גיבוש ההחלטה על מכירת הדירה ובטרם מפרסמים אותה למכירה או פונים למשרד תיווך, ועל אחת כמה וכמה לפני כל התקדמות כזו או אחרת במכירה.
היוועצות עם עורך הדין המתמחה במכירת דירות כבר בשלבים הטרומיים של תהליך המכירה תצייד אתכם בהנחיות ברורות איך לנהל אותו, ותדריך אתכם כיצד לפעול על מנת לקדם את המכירה מצד אחד, ולסכל ולמזער את הסיכונים מצד שני, בין אם תחליטו לעשות זאת בעצמכם או לחלופין תיעזרו בשירותי משרד תיווך. בכתבה זו נציג חמישה טיפים שיעשו לכם סדר לפני שתצאו לדרך.
זיכרון דברים למכירת דירה - לחתום או לא?
טיפ 1: לא חותמים על זיכרון דברים למכירת דירה ללא נוכחות עורך הדין
חתימת זיכרון דברים באה לשרת הרבה יותר את האינטרס של הקונה דווקא ושל שאר אנשי המקצוע החפצים בסגירת העיסקה, כגון המתווך. חשוב לדעת כי לזיכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין, וכי מכוחו של זיכרון הדברים הקונים יכולים אף לרשום הערת אזהרה בטאבו על הזכויות שלכם בדירה לטובתם.
נסיוננו מלמד כי במקרים רבים זיכרון הדברים נחתם טרם היוועצות מסודרת עם עורך הדין המלווה את מכירת הדירה, ומבלי שבוצעו הבדיקות המקדמיות החיוניות (משפטיות ואחרות). לפיכך ועל מנת לשמור על האינטרס שלכם כמוכרי הנכס, ההמלצה המשפטית שלי היא כי אין לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, אלא אך ורק בידיעת עורך הדין ובנוכחותו ביום החתימה.
להסכם השכירות של הדירה בבעלותכם יש השלכות ישירות על מכירת הדירה
טיפ 2: מוכרים דירה מושכרת? בידקו היטב את חוזה ההשכרה
מכירה של דירה מושכרת דורשת התייחסות ותשומת לב מיוחדת כבר בשלב המקדמי, עוד לפני שלב פרסום הדירה למכירה. אם דירתכם מושכרת, עליכם לעיין מבעוד מועד בהסכם השכירות על מנת לוודא מהו מועד סיום תקופת השכירות, האם יש לכם "נקודת יציאה" לפני כן, האם יש לשוכר אופציה להארכה. ייתכן מאוד שלסוגיות אלו תהיה השפעה ישירה על מועד פרסום הדירה למכירה, קביעת מועד הפינוי החוזי והעברת הדירה בפועל לרוכשים ועוד, וחשוב להיערך לכך מראש ולפתור סוגיות משפטיות שונות בסיועו של עורך דין המתמחה במכירת דירות.
חובה על כל מוכר דירה לבצע בדיקה מקדמית לגבי הזכאות שלו לפטור ממס שבח, כי כך תוכלו לדעת מראש כמה כסף יישאר לכם מהמכירה
טיפ 3: היבטי מיסוי מקרקעין – מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 עוסק, בין היתר, בהיבטי מס השבח הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי חוק זה, חלה עליכם חובה כמוכרים לשלם את מס השבח בגין מכירת הזכויות שלכם בדירה, אלא אם כן אתם זכאים לקבל פטור במס שבח.
חובה על כל מוכר דירה לבצע בדיקה מקדמית לגבי הזכאות שלו לפטור ממס שבח, כי כך תוכלו לדעת מראש כמה כסף יישאר לכם מהמכירה. התנאים הנדרשים לפי חוק מיסוי מקרקעין לקבלת הפטור הם אמנם מסועפים ודווקניים ודורשים היכרות מעמיקה, אך תכנון מס נכון עשוי לחסוך לכם הרבה כסף.
למשל, אם מדובר ב"דירה יחידה", שטרם חלפו 18 חודשים מהמועד שבו קיבלתם את החזקה עליה (תקופת הצינון על פי החוק), הרי שלא תהיו זכאים לפטור. במצב כזה, עורך הדין ינחה אתכם או את המתווך שלכם להמתין עם חתימת הסכם המכר עד לחלוף תקופת ההמתנה הנ"ל, אז תוכלו לממש את זכאותם לפטור ממס. גם אם אינכם זכאים לפטור ממס שבח, הרי באמצעות תכנון מס מוקדם, תוכלו לבחון חלופות שונות. לעתים קרובות גם חלופות אלו עשויות לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.
זהירות! המוקש שטמון בפריסת התשלומים
טיפ 4: כיצד מומלץ לבצע קניית דירה חדשה במקביל למכירת דירה קיימת
מכירת דירה נעשית במקרים רבים במקביל למשא ומתן שמנהלים המוכרים לקניית דירה חלופית במקום זו הנמכרת, תוך שהם מממנים את רכישת הדירה החדשה באמצעות הכספים שיתקבלו מהמכירה.
אי לכך, עורך דין מיומן ומקצועי בתחום מכירת דירות יוודא כי סדר פריסת התשלומים שנקבע מול הקונה של הדירה הנמכרת יותיר עבורכם מרווח זמן מספק למקרה שבו הקונה יפגר בביצוע התשלומים שנקבעו. בכך עורך הדין שלכם יבטיח כי לא תמצאו את עצמכם בפני הפרה צפויה של חוזה הקנייה של הדירה החדשה שאתם קונים משום שלא קיבלתם את מלוא התשלומים הצפויים ממי שקנה מכם את הדירה הקודמת.
עורך דין מיומן המתמחה בעסקאות מכירת דירה יבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני חתימת הסכם המכר ויבחן בעיניים מקצועיות את מכלול ההיבטים המשפטיים והמיסויים של מכירת הדירה
טיפ 5: מכירת דירה עם משכנתא
אם בעת ביצוע עיסקת המכירה על הדירה שלכם רובצת הלוואת משכנתא, יהיה עליכם, המוכרים, להתחייב, במסגרת הסכם המכר, לסלק את השיעבוד ולבטל את רישום המשכנתא ביחס לדירה בטאבו.
על פי רוב, הקונים יהיו מעוניינים כי המשכנתא שלכם תוסר בשלב מוקדם יחסית, ככל הניתן, וזאת כבר באמצעות תשלום התמורה השני הקבוע בחוזה.
הדבר חשוב לקונים על מנת לוודא שזכויותיכם בדירה הן "נקיות ומשוחררות" מהשיעבוד לבנק למשכנתאות. שכן, כל עוד המשכנתא שלכם לא הוסרה, זכויותיהם (החוזיות) של הקונים עצמם באשר לדירה כפופות לפירעון מלא של הלוואת המשכנתא שלכם. כלומר, השיעבוד לבנק למשכנתאות שלכם קודם לזכויותיהם של הקונים בדירה. כמו כן, כל עוד המשכנתא שלכם לא נמחקה, הקונה גם לא יוכל לבצע בהמשך את הרישום של העברת הזכויות הקנייניות בדירה על שמו במרשם המתאים.
לסיכום, מאחר שעיסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, גם טעות קטנה עלולה לעלות לכם ביוקר. לכן, כפי שכבר צוין לעיל, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מטעמכם כבר החל מהשלב המקדמי. עורך דין מיומן המתמחה בעסקאות מכירת דירה יבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני חתימת הסכם המכר ויבחן בעיניים מקצועיות את מכלול ההיבטים המשפטיים והמיסויים של מכירת הדירה.
אחריות עורך הדין שלכם היא לשמור על האינטרסים החיוניים שלכם במסגרת יישום העיסקה. המשימה שלו היא להבטיח את זכויותיכם בדירה, וכמובן, גם את קבלת מלוא כספי התמורה במועדים הנקובים בהסכם, ולהגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים השונים.
לפיכך, חשוב להקפיד לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה בדיני מקרקעין, הבקיא בעסקאות נדל"ן, בעל ניסיון מקצועי עשיר ועם רקע במורכבות תהליך המכירה (או הרכישה) מהשטח. עורך דין המכיר וחווה לעומק את כל המוקשים אשר אליהם חשופים המוכרים. נוכח התחרות בין עורכי דין, רבים מהם נאלצים לעסוק במקביל במספר רב של תחומים. שאלו את עצמכם: האם כאשר כואבת לכם הרגל, תפנו לרופא אף אוזן וגרון או לרופא אורתופד שזו התמחותו הספציפית?
עורך דין סמיר חורי (בצילום משמאל) הוא בעל ניסיון עשיר בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
משרד עורכי דין סמיר חורי הינו משרד בוטיק, המתמחה בתחום המקרקעין ועסקאות נדל"ן, ומעניק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בכל הקשור לעסקאות קנייה ומכירה של נכסי מקרקעין, פרטיים ומסחריים כאחד, לרבות דירות, משרדים, חנויות, מחסנים, מגרשים ונכסים מסחריים, מהקבלן או מיד שנייה
