רכישת קרקעות היא אחת הדרכים המקובלות להשקעת כספים וכן לקניית דירה באופן שעשוי לחסוך עלויות רבות. עם זאת, זוהי גם דרך שלעתים כורכת בחובה סכנות שונות, שאינן קשורות רק לבנייה על ידי הקבלן, כלומר סכנות שאינן בהכרח מוגנות על ידי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות.
כך למשל, במקרה של רכישה של קרקע שלאחר מכן יתברר כי היא איננה קרקע מתאימה לבנייה של בניין מגורים. לרוב, בעיסקה כזו יידלקו מראש נורות אדומות שיצביעו על כך שהקרקע אינה קרקע לבנייה למגורים, אולם במקרה שלפנינו, אותו ייצג כותב הכתבה מול בית המשפט, הקרקע עצמה נמכרה על ידי העירייה ובעידודה כקרקע למגורים, ורק לאחר הרכישה שנחשבה לכדאית ביותר על ידי כל הצדדים, התברר כי מדובר בחתול בשק.
העירייה לא הסכימה לתת לרוכשים היתר בנייה על הקרקע ללא התיקונים שדרשו את השקעת הרוכשים, זאת לאחר שהעירייה בעצמה שיווקה את הקרקע למגורים
במיקום הכי טוב בטבריה
באותו מקרה שהתרחש בטבריה בשנת 2014, מאות רוכשים התחרו על רכישת קרקע, כאשר רק 14 מתוכם זכו. הקרקע, שנחשבה לכדאית במיוחד, ממוקמת בשכונת מצפה רקת, משקיפה לכנרת ולשדות ירוקים. לאחר הזכייה, בבואם לבנות את בית מגוריהם על הקרקע, בית חלומותיהם, התגלה כי בקרקע קיימת בעיה של גלישת קרקע. בעיה זו למעשה הפכה את כל העיסקה ללא כדאית ולא משתלמת כלכלית, שכן כדי לתקן את הבעיה ולבנות עליה בניין מגורים, היה צורך להשקיע סכומי עתק שהרוכשים לא התכוונו להשקיע.
העירייה לא הסכימה לתת לרוכשים היתר בנייה על הקרקע ללא התיקונים שדרשו את השקעת הרוכשים, זאת לאחר שהעירייה בעצמה היא ששיווקה את הקרקע כקרקע למגורים. התיקונים הללו היו תיקוני בטיחות שנועדו להבטיח שהקרקע לא תקרוס, "תגלוש", אולם העלות שלהם, כאמור, הגיעה לסכומי עתק.
כך מצאו את עצמם הרוכשים בפני שוקת שבורה. הרבה מהרוכשים כבר השקיעו סכומים גבוהים בתכנון הבית, בתשלום אגרות, במכירת בית נוכחי כדי לרכוש את הקרקע, ולפתע גילו כי לא יוכלו לגור במקום שבו הם תכננו, בהסתמכם על המינהל. על כן, הוגשה תביעה משפטית בגין הפרת חוזים כנגד העירייה והמינהל עם דרישה לפיצוי. כותב הכתבה ייצג את קבוצת הרוכשים באותו דיון משפטי ואף היה חלק מקבוצת הרוכשים.
לקריאה נוספת:
חדלות פירעון בימי קורונה – האם זו הדרך לצאת מהבוץ?
חתימה על ערבות: אילו הגנות מציע החוק?
לבסוף, לאחר שש שנים של מאבקים משפטיים, התקבלה החלטה בפס"ד 50977-07-17, לפיה יפוצו הרוכשים כל אחד בסכום של כשני מיליון שקל. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת ברכה לכמן בבית המשפט השלום, קבע כי העירייה הפרה את ההתחייבות השלטונית שלה והתנהגה בצורה רשלנית כלפי הרוכשים. העירייה ומינהל הקרקעות ערערו על פסק דין זה לבית המשפט המחוזי, והערעור נדחה.
פסק דין זה מעניק בשורה חשובה לרוכשי קרקעות ומהווה תקדים לאחריות המינהלית של רשות מקרקעי ישראל והמוסד הרגולטורי. גם במקרים שהבנייה עוד לא החלה על הקרקע, בנסיבות מסוימות - כמו אלו שבמקרה דנן בו העירייה היא שהציגה מצג כאילו מדובר בקרקע טובה לבנייה של בנייני מגורים - כספם לא יימצא על קרן הצבי והגורמים הרלוונטיים יהיו מחויבים לעמוד בהתחייבויות שלהם כלפי ציבור הרוכשים.
לסיכום, רכישת קרקעות גם מהמדינה היא תחום שעשוי להיות כדאי ביותר ועם זאת טומן בחובו סיכונים. אם ניקח איתנו דבר מה מפסק הדין שניתן בעניין הקרקע בטבריה, הוא שכספי הציבור כן מובטחים במקרים מסוימים שבהם הרשויות והמינהל התחייבו כלפיהם, והעיריות לא יכולות לפזר הבטחות שווא לציבור.
עו"ד נתנאל אמויאל, מתמחה בתחום האזרחי והמקרקעין. לפרטים: 077-2314637
