רכישת דירה מקבלן היא לרוב רכישת דירה שעדיין אינה מוגמרת, ולכן היא מתחילה בהסכם שמפרט את כל התנאים המחייבים את הרוכש ואת הקבלן. מאחר שאת החוזה מכינה מחלקה משפטית מטעם הקבלן, הוא לרוב ארוך, מסורבל ושומר בעיקר על האינטרסים של הקבלן.
חשוב לדעת כי ניתן לנהל משא ומתן לפני חתימה על ההסכם ולשנות סעיפים לא מעטים, ורצוי לעשות זאת בעזרתו של עורך דין שמתמחה בחוזים קבלניים. אך גם בטרם פניתם לעורך דין, כדאי שתכירו את הסעיפים החשובים שיש לשים לב אליהם לפני חתימה על הסכם מול קבלן.
חשוב לציין בחוזה מהו המועד המוקדם ביותר ומהו המועד הכי מאוחר למסירת הדירה
1. מועד מסירת הדירה
כאשר רוכשים דירה "על הנייר", כלומר דירה שעדיין לא נבנתה (ולפעמים אפילו לפני שהתקבל היתר הבנייה), או דירה שבנייתה טרם הושלמה, מועד הכניסה אליה יהיה מועד משוער. ובכל זאת, רוכש הדירה זקוק לוודאות כלשהי, שכן כל איחור במסירה מעבר למועד המשוער עלול לגרום לרוכש לנזקים כלכליים ולעוגמת נפש.
גם הקדמה במועד המסירה עלולה ליצור בעיה עבור הרוכש, שעדיין מחויב למקום מגוריו הנוכחי. לכן, חשוב לציין בחוזה מהו המועד המוקדם ביותר ומהו המועד הכי מאוחר למסירת הדירה, ולפרט לעומק את התנאים המאפשרים לחרוג מלוחות הזמנים.
חשוב לוודא שבחוזה מופיע הסעיף המזכה את הרוכש על איחור במסירת הדירה וכי לא מופיעים בחוזה סעיפים שעלולים לבטל אותו
2. גובה הפיצוי בגין איחור במסירה
סעיף 5א לחוק המכר קובע כי איחור של יותר מ-60 יום במסירת הדירה מזכה את הרוכש בפיצוי ללא הוכחת נזק. הפיצוי המקובל הוא פי 1.5 מגובה שכר הדירה שהיה יכול להתקבל עבור הדירה, עבור כל חודש איחור או חלק ממנו. למרות שסעיף זה מוגדר בחוק, חשוב לוודא שהוא מופיע בחוזה וכי לא מופיעים בחוזה סעיפים שעלולים לבטל אותו.
חשוב שההסכם יפרט את כל המפרט הטכני שתקבלו בדירה: מתקנים, ריצוף, מטבח, נקודות חשמל, גימור ועוד
3. מפרט מקיף של מתקני הדירה
בקניית דירה מקבלן, הרוכש לרוב אינו רואה בעיניו את המפרט הטכני של הדירה, אלא מקבל תיאור של מה שעומד להתקבל בה. חשוב שההסכם יפרט הכל, ללא יוצא מן הכלל: מתקנים, ריצוף, מטבח, נקודות חשמל, גימור וכו'. לצד אלה, חשוב לפרט מה ניתן להזמין בנוסף, מה ניתן להחליף, כמה יעלו השינויים ואיזה זיכוי יתקבל במידה שפריט כלשהו הוזמן במקום פריט אחר. למשל, אם שינינו את הריצוף המוצע בדירה, כמה יעלה הריצוף החדש וכמה נקבל בחזרה עבור הריצוף שבו לא השתמשנו ושמחירו היה כלול במחיר הדירה.
כאשר הסעיפים האלה אינם מוגדרים, עלולים לצוץ סכסוכים בין הרוכש לקבלן בגין גובה עלויות, או סירוב לקיזוז בגין פריטים שבהם לא נעשה שימוש.
חשוב מאוד לפרט בחוזה מה יוגדר כהפרה יסודית שלו ומה יהיה גובה הפיצוי שישלם הצד המפר. הנוהג הוא להחליט על 10% מגובה העיסקה
4. פיצוי מוסכם הדדי בחוזה
חשוב שחוזה הרכישה יכלול פיצוי הדדי מוסכם בין הרוכש לקבלן בגין הפרות חוזה. קיימים שני סוגי הפרות חוזה: הפרה רגילה והפרה יסודית, וחשוב להתייחס לשני הסוגים ולהגדיר אותם.
הפרת חוזה רגילה היא כזו שאינה מחייבת ביטול מיידי של ההסכם, אלא כזו שניתנת לפתרון מהיר (למשל, תקלה באינסטלציה או טעות במפרט).
קיראו עוד בנושא >>> מה הם ליקויי בנייה ומי אחראי לפיצוי בגינם
הפרה שהוגדרה כיסודית מאפשרת לבטל את החוזה, לדרוש פיצוי מיידי, או את שניהם. חשוב מאוד לפרט בחוזה מה יוגדר כהפרה יסודית ומה יהיה גובה הפיצוי שישלם הצד המפר. הנוהג הוא להחליט על 10% מגובה העיסקה.
הקבלן ידרוש להצמיד את המחיר למדד. יום הצמדת המחיר למדד הוא קריטי, מאחר שהוא יכול לשנות את מחיר הדירה בעשרות ואף במאות אלפי שקלים
5. מועד הצמדת מחיר הדירה למדד
מאחר שהדירה אינה משולמת ועוברת ידיים באופן מיידי, אלא בתשלומים שנקבעו בחוזה, המחיר שנקבע בהסכם הוא למעשה לא המחיר המדויק בפועל, משום שהקבלן ידרוש להצמיד את המחיר למדד. יום הצמדת המחיר למדד הוא קריטי, מאחר שהוא יכול לשנות את מחיר הדירה בעשרות ואף במאות אלפי שקלים. לכן, חשוב להתמקח על מועד ההצמדה למדד, כאשר לרוכש עדיף שמועד ההצמדה יהיה כמה שיותר מאוחר.
