פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי-בינוי לפי חוק פינוי-בינוי, הריסה ובנייה לפי תמ"א 38 (תמ"א 38/2) או חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה (תמ"א 38/1), הם חלק משמעותי מעתיד הדיור בישראל. היות ומדובר בפרויקטים חברתיים הדורשים הסכמה של קבוצת בעלי דירות וחבירה משותפת, הם מעלים לעיתים התנגדויות של מיעוט מקרב בעלי הדירות.
שוחחנו עם עורך דין רועי שובל ממשרד עורכי הדין שובל-יושע, מהמשרדים המובילים בישראל בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, כדי לברר עד כמה התופעה רווחת ומה הן הסיבות האמיתיות מאחורי מחלוקות בנושא פינוי-בינוי ותמ"א 38.
אם אדם בעל מוגבלות גר בדירה שיש לה היום התאמה למוגבלות שלו, חייבים להציע לו דירה חדשה עם אותן התאמות
מתי מותר לדיירים להתנגד לפינוי-בינוי או תמ"א 38?
"מותר להם להתנגד כשהעיסקה לא כלכלית עבורם או כשיש פגיעה מובהקת בשוויון. בנוסף, יש סעיפים נוספים בחוק שנוגעים לאנשים בעלי מוגבלויות או קשישים, להם צריך להציע תמורות מיוחדות. לדוגמה, אם אדם בעל מוגבלות גר בדירה שיש לה היום התאמה למוגבלות שלו, חייבים להציע לו דירה חדשה עם אותן התאמות. אם לא, יש לו זכות להתנגד וההתנגדות שלו תתקבל".
התנגדות על רקע פגיעה בשוויון
על פי עו"ד שובל, עיקר המחלוקות והסירובים לפרויקטים של התחדשות עירונית הן סביב טענות על פגיעה בשוויון. "אנשים שונים רואים את השוויון בצורה שונה. ישנם מקרים שאנשים מנסים לקבל תמורות עודפות בטענה שככה הם משווים את מצבם, אבל ישנה פסיקה מאוד מפורשת של המפקחת על המקרקעין, שאושרה בבית המשפט המחוזי, והיא קובעת שהשוויון צריך להיות מהותי ולא כלכלי.
"כלומר, לא צריכים לבוא ולראות שכל בעל דירה זכה באותו שיעור תוספת יחסית כדי שכולם יהיו מאוזנים כלכלית על הנקודה העשרונית. לדוגמה, אם היזם בא ומוסיף מעלית, מי שגר בקומה רביעית נהנה מהמעלית יותר ממי שגר בקומה שנייה אבל בעל הדירה בקומה השנייה לא זכאי לאיזשהו 'פיצוי' על מנת להשוות את ההנאה שלו להנאה של השכן מהקומה הרביעית".
בתיקונים החדשים לחוק פינוי-בינוי קבעו במפורש שלא יספרו במניין הקולות את מי שעושה שימוש שלא כדין במקרקעין
אילו דוגמאות נוספות נוגעות לטענה לפגיעה בשוויון?
"שדרוגים במפרט - יש אנשים שחושבים שאם הם עשו שיפוץ מסוים לפני כך וכך שנים, מגיעות להם תמורות. הערכות שמאיות בדרך כלל רואות מקרים כאלה כזניחים, ונדירים המקרים שבהם טענה כזו תתקבל כטענה על פגיעה בשוויון".
לדברי עו"ד שובל, "גם נושאים של מיקומי חניות לא מתקבלים על פי רוב. דייר יכול לטעון שהיום יש לו חניה מקורה והחניה העתידית לא מקורה ולכן מגיעה לו עדיפות.
"ישנם גם מצבים של שימושים לא חוקיים במקרקעין, כמו במקרה של דייר שבנה פרגולה על רכוש משותף בלי היתר, השתמש בה במשך שנים ודורש כעת תמורה עליה. בדרך כלל טיעון שכזה לא יתקבל. בתיקונים החדשים לחוק פינוי-בינוי אף קבעו במפורש שלא יספרו במניין הקולות את מי שעושה שימוש שלא כדין במקרקעין".
האם קיימות סיבות נוספות להתנגדות מעבר לטיעונים על פגיעה בשוויון?
"הרבה פעמים סיבת הסרבנות היא לא התנגדות לפרויקט כמו אי רצון להצטרף בשלב הראשוני שלו. יש הרבה אנשים שמתקשים לקבל החלטה, או שבהתחלה זה נראה להם פרויקט בלתי מציאותי או לא מספיק בטוח. חוסר הוודאות מקשה עליהם לקבל החלטה להצטרף. ככל שהתהליך מתקדם והוודאות גוברת וככל שהם רואים יותר אנשים שהצטרפו ויותר פרויקטים בסביבתם שיוצאים לפועל ומסתיימים בהצלחה, כך גם מידת הביטחון שלהם בפרויקט גוברת ויותר קל להם להצטרף".
אם מגיעים לרוב הדרוש, החוק מאפשר להגיש תביעה של הרוב החתום נגד המיעוט שלא חתום, על מנת לכפות על המיעוט את הפרויקט
המתנגדים יורדים מהעץ
לדברי עו"ד שובל, תופעת הסרבנות הקשה לפרויקטים של התחדשות עירונית איננה רחבה ובדרך כלל מדובר במחלוקות שנפתרות בשלבים מוקדמים של התהליך. "מסטטיסטיקה לא מחייבת אבל די מייצגת, מתוך 300 פרויקטים חתומים במשרד שלנו, כ-100 פרויקטים שהגיעו לביצוע ועוד 130-140 פרויקטים שהגיעו להחלטת ועדה – השלב שאחריו אפשר להגיש את התביעות - כמעט אף פרויקט לא נחתם על ידי 100% מהדיירים בסבב החתימות הראשון. "מנגד, הגענו לדיונים אצל המפקחת על המקרקעין פחות מעשר פעמים ואף פעם לא הגענו ליותר מדיון ראשון אצל המפקחת".
לדברי עו"ד שובל, אם המתנגדים מגיעים למצב שמוגשת נגדם תביעה, הם פונים בדרך כלל לעו"ד שייצג אותם והוא זה שמסביר להם שמדובר בעיסקה טובה ובטוחה ושמומלץ להם לחתום. "במקרים אחרים, המפקחת באה ומורידה אותם מהעץ ואומרת להם שאין להם טיעונים אמיתיים. אם יש מקרה שנדרש בכל זאת איזון לטובת דייר, היא גם יודעת לבוא ולהתריע והיזמים פותרים את זה מהר כי הם רוצים לרוץ קדימה".
האם ישנם דיירים שדבקים בהתנגדות עד לסירוב פיזי להתפנות או לפתוח את הבית?
"אני לא מכיר מקרה כזה. אי אפשר להגיע להריסת הבניין בזמן שיש סרבנים, לפחות לא בהליך תקין. כדי לבצע פרויקט תמ"א חייבים שכולם יחתמו בסופו של דבר. החוק קובע שבפינוי בינוי ובתמ"א 38/1 נדרשות חתימות של 2/3 מהדירות ובתמ"א 38/2 נדרשים 80% חתימות. אם מגיעים לרוב הדרוש, החוק מאפשר להגיש תביעה של הרוב החתום נגד המיעוט שלא חתום, על מנת לכפות על המיעוט את הפרויקט. לאחר מכן יש פסק דין שמחייב את המתנגדים להצטרף לפרויקט ומסמיך בעל תפקיד כמו כונס נכסים, שיחתום בשמם עם על כל המסמכים הדרושים, כולל מול הליווי הבנקאי והטאבו - עבורם נדרשים 100% הסכמות הדיירים. איני מכיר פרויקט שהגיע למצב שהיה פסק דין נגד מישהו והוא החליט שהוא לא מציית וכשבאו הטרקטורים הוא לא התפנה ונדרשה התערבות של משטרה כדי להוציא אותו בכוח. בדרך כלל זה נפתר בדרך".
יזמים נותנים מענה לצרכים הומניטריים בקלות רבה יחסית. יזם יעדיף לשלם 100 אלף שקל לדרישה הומניטרית מאשר 10,000 שקל לדרישות סחטניות
תמ"א 38: טובתם האישית של הדיירים
תופעת ההתנגדות המתמשכת איננה נפוצה היות שהפרויקטים להתחדשות עירונית הם פרויקטים מעולים עבור בעלי הדירות, טוען עו"ד שובל. "כל בעלי הדירות שאני מייצג בפרויקטים שלי הם אנשים שכתוצאה מהעיסקה הזאת הרוויחו שיפור אדיר באיכות חייהם או רווח כלכלי דמיוני. לא כל כך מסובך לרתום אנשים לעיסקאות כאלה. רוב האנשים הם רציונליים והעיסקה שמציעים לדיירים היא יותר טובה מהמצב הנוכחי שלהם. אנשים לא רוצים לזרוק לפח מיליון או שני מיליון שקל שהם ירוויחו מהפרויקט. זה סכום שלא בא בקלות ובמקרה זה הם לא צריכים לעשות כמעט דבר עבורו. זה שיקול של טובתם האישית בלבד".
מה עם אנשים שלא רוצים לגור בדירות בזמן שמתנהל בבניין פרויקט תמ"א 38/1?
"מהניסיון שלנו בשנים האחרונות, בטח באזורי הביקוש, אנחנו מצליחים לפנות את הדיירים גם בזמן העבודות כדי שהם לא יסבלו מהן. גם אם לא, הרבה פעמים הם מוכנים לעבור את הקושי כדי לשפר את איכות חייהם".
אחרי 15 שנות ניסיון אישיות בתחום, עו"ד שובל אומר שהיום ליזמים ולעורכי הדין יש ניסיון מצטבר אדיר והם יודעים להימנע מטעויות שנעשו לעתים בתחילת הדרך בכל מה שקשור לטיפול בצורכי דיירים. "יזמים נותנים מענה לצרכים הומניטריים בקלות רבה יחסית. יזם יעדיף לשלם 100 אלף שקל לדרישה הומניטרית מאשר 10,000 שקל לדרישות סחטניות. קשישים ובעלי מוגבלויות מקבלים אצלנו הרבה מעבר למה שקבוע בחוק, כמו עזרה בהתקנות, אריזות, הובלות ותיקון תקלות - חבילות השירות הכי רחבות שאנשים יכולים לקבל.
"יצא לנו לשבת עם אנשים מבוגרים ולשמוע שהם לא חותמים על החוזה כי מה שמטריד אותם הם הדברים שלעתים נראים כזניחים, כמו מי יתלה להם את הטלוויזיה ויכוון להם את הערוצים בדירה החדשה. הם לא רוצים להפוך לנטל על המשפחה והסביבה הקרובה ולכן מהססים. אנחנו מספקים להם פתרונות נקודתיים. אני מבטיח להם שכשהם יעברו לדירה החלופית או לדירה החדשה, הם יקבלו סיוע מיידי וצמוד ופתרון לכל בעיה. אין בעיה להעמיד פועלים שייתלו את המוט במקלחת, ירכיבו את הפעמון של הדלת וכו'. לספק מענה לאנשים שבאמת צריכים אותו, זה הדבר הכי פשוט ומהנה. צריך רק מודעות ותשומת לב".
