אם יש דבר שמדיר שינה מעיניים של רוכשי דירות הוא האפשרות שיום אחד יגלו שבדירה שמכרו להם יש ליקויי בנייה. מנזילות, דרך סדקים בקירות ועד אריחים מתנדנדים, יש אינספור תקלות שיכולות לצוץ בדירה. החדשות הטובות: לרוב ניתן לדרוש את תיקון הליקויים.
עו"ד אייל רייפר, המתמחה בדיני מקרקעין, עושה סדר ומשיב על שאלות נפוצות ביחס לליקויי בנייה: אילו שאלות כדאי לשאול את הקבלן לפני רכישת דירה, מה ניתן לעשות עם ליקויים ואיך אפשר לדעת שהבדיקות שעורכים לפני רכישה הן מספקות כדי להימנע מתקלות.
אני עומד לרכוש דירה. אילו שאלות כדאי שאשאל את הקבלן כדי להימנע מליקויי בנייה?
עו"ד רייפר: "אי אפשר להימנע לחלוטין מתקלות, אבל אפשר לנסות להקטין את הסיכויים להתרחשותן. בראש ובראשונה, חשוב לשים לב למפרט שצריך להיות מצורף לחוזה המכר. במפרט מופיעים כל הפרטים הנוגעים לדירה, לבניין שבו היא מצויה ולקרקע שעליה בנוי הבניין. בנוסף, אמור להיות במפרט פירוט של החומרים, המידות והגדלים שמרכיבים כל דבר בדירה".
תיקון לחוק המכר מגדיר פרקי זמן ברורים שבהם הקבלן או המוכר אחראים לתיקון ליקויים הקיימים בדירה
קניתי דירה, עברו שנתיים ולפתע החלו להופיע נזילות. מה ניתן לעשות?
עו"ד רייפר: "אם מדובר בבניין שבנייתו נסתיימה לאחר שנת 2011 או בדירה שחוזה המכר לגביה נכרת לאחר אותה שנה, חל תיקון לחוק המכר, המגדיר פרקי זמן ברורים שבהם הקבלן או המוכר אחראים לתיקון ליקויים הקיימים בדירה. למשל אם קניתם דירה, ואחרי שנתיים מופיעות בעיות בצנרת שמובילות לרטיבות, אפשר לדרוש מהקבלן או המוכר שמכרו לך את הדירה לשאת באחריות לתיקון הליקויים", מסביר עו"ד רייפר. "הקבלן או המוכר נושאים באחריות לתיקון כשלים בצנרת למשך 4 שנים מיום הרכישה".
קיראו עוד בנושא >>> תמרור אזהרה לזכאי הדיור הציבורי: ההזדמנות האחרונה לרכוש דירה בהנחה של עד 90% הולכת ונסגרת
מה קורה אם הקבלן או המוכר מתנגד לתיקונים הליקויים?
"גם אם המוכר או הקבלן מתנגדים לתיקון הליקויים, החוק על פי רוב עומד לטובת הקונה. הסעיפים שלו ברורים ומטילים אחריות לתיקון הליקויים על הקבלן או המוכר, ככל שמדובר בפרקי הזמן הקבועים בחוק".
לדברי עו"ד רייפר, כדי להקל על התנגדויות שעלולות להתעורר מצד הקבלן או המוכר, כדאי לעתים לעגן באופן ברור סעיפים בחוק גם בחוזה המכר ולהתייחס לליקויים עתידיים אפשריים. "זה אמנם לא הכרחי, אבל יכול להקל על ההליך המשפטי ולפעמים אפילו למנוע אותו", הוא מציין.
מה צריך לעשות כדי לחייב את הקבלן לתקן את הליקויים?
"קודם כל, צריך להודיע לו ללא דיחוי על הליקויים שנמצאו. החוק, כאמור, מעניק תקופת בדק לכל ליקוי מרגע מסירת הדירה לרוכש, בהתאם לסוג הליקוי. במהלך תקופת הבדק חלה חובה על הקבלן או המוכר לדאוג לתיקון הליקוי".
האם ליווי משפטי בהליך רכישה של דירה הוא הכרחי?
"באופן מעשי, בהחלט כן. רכישת דירה אינה דבר של מה בכך ולרוב מדובר בעיסקה הגדולה ביותר שמבצע אדם בחייו. לכן, המלצתי היא להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום ויכול להדריך אתכם למה בדיוק לשים לב בחוזה מכר ואילו שאלות יש לשאול".
השקעה לא גדולה בייעוץ משפטי טרם קניית דירה יכולה למנוע הוצאות גבוהות על ייצוג משפטי ועוגמת נפש רבה בעתיד
אתה יכול לתת דוגמה מדוע ליווי משפטי של עורך דין הוא הכרחי?
"בהחלט. זוג שמגיע לרכוש דירה מקבל מידע לגבי המפרט שלה, אך לא לגבי הקרקע שעליה בנוי הבניין. הזוג חותם על עסקת המכר והפרויקט יוצא לדרך. כעבור חמש שנים מתגלים סדקים בקירות, ברצפה ואפילו בחניה. הסדקים מתרחבים, גורמים לבעיות במערכות הניקוז והאינסטלציה בבניין ומעוררים את חששם של הדיירים.
"בעקבות בירור שעורכים הדיירים עם העירייה ועם מהנדס מטעמם, מתגלים ממצאים מסוכנים - הקרקע שעליה נבנה הבניין לא יציבה, ויש לפנותו מיד. הריסת הבניין תביא לאובדן מוחלט של כספי הרוכשים, וחיזוקו יגרום לבזבוז כספים של מיליונים.
"ייתכן מאוד שייעוץ מקצועי טרם קניית הדירה בבניין היה מציל את אותו זוג מקניית דירה בבניין שמצוי על קרקע לא יציבה", ממשיך עו"ד רייפר. "במקרה זה השקעה לא גדולה בייעוץ משפטי טרם קניית דירה יכולה למנוע הוצאות גבוהות על ייצוג משפטי ועוגמת נפש רבה בעתיד".
איך מכריעים בתי משפט בתביעות הנוגעות לליקויי בנייה?
"באופן כללי, אם ישנם ליקויי בנייה, בית המשפט יבדוק אם נעשה מאמץ כן ואמיתי מצד הקבלן לתקן את הליקויים, ומצד שני אם התובע נתן לו הזדמנות ניאותה לתקנם".
לדברי עו"ד רייפר, בבואו להכריע אם להורות למוכר לתקן את ליקויי הבנייה שעליהם מצביע הקונה או לחייבו בתשלום פיצוי כספי עליהם, צפוי בית המשפט לשקול כמה שיקולים:
ראשית, אם המוכר והקונה לא מסכימים על הדרך שבה צריך לפעול לתיקון הליקוי ופסיקת פיצויים תאפשר לקונה לממן את הליקוי כראות עיניו, ייטה בית המשפט לתשלום פיצוי כספי במקום להורות למוכר לתקן את הליקוי מאחר שהצדדים אינם מסכימים על הדרך ואיכות התיקון, ולכן יש חשש שאם ייעשה תיקון הוא יתבצע שלא לשביעות רצונו של הקונה.
שנית, ככל שחלף זמן בין מועד מסירת הדירה לקונה לבין מועד אפשרי לתיקון הליקויים על ידי המוכר, בית המשפט יעדיף מתן פיצוי כספי לקונה על פני תיקון ליקוי שעומד זמן רב.
שלישית, ככל שבין הצדדים שוררים יחסי אי אמון, יהיה קושי בפיקוח על ביצוע תיקון הליקויים ובית המשפט יעדיף לפסוק פיצויים לקונה כדי שהקונה יעשה את התיקונים בעזרת מישהו מטעמו.
עומדים לרכוש דירה? קניתם דירה ונתקלתם בליקויי בנייה שמחייבים תיקון? פנו לעו"ד אייל רייפר ממשרד דרעי, רייפר ושות' לצורך קבלת ייעוץ ראשוני בנושא. צרו איתנו קשר: 050-7118585, במייל ובאתר
בתמונה משמאל: עו"ד אייל רייפר
