עסקת נדל"ן היא עסק מסובך עבור מי שאינו מקצוען בתחום. עבור אדם מהיישוב שפשוט שמנסה לממש את החלום הישראלי הבסיסי ולקנות דירת מגורים למשפחתו, זהו עולם סבוך ורצוף שדות מוקשים, שיש בו לא מעט הונאות ואפשרויות ליפול. לא כדאי לשוטט בשדה הזה ללא ליווי מיומן ומנוסה של עורך דין הבקיא בתחום. ישנם כמה וכמה שלבים בתהליך רכישת הדירה שצריך לעבור כדי לצלוח ללא פגע את התהליך. רק כך נוכל לדעת שלא הוצאנו הרבה יותר כסף משתכננו.
דברו עם השכנים, חפשו את המוכר ברשתות החברתיות. אם המוכר/ת הם יורשי הנכס, בקשו לראות צו ירושה או צוואה
מחלקת זיהוי ואיתור
כדי לקנות דירה בראש שקט, חייבים קודם כל לוודא זהויות – את זהות המוכר, זהות הנכס והזכות של המוכר למכור את הנכס. נדל"ן הוא עסק מאד רווחי, גם לנוכלים, ולכן לא מספיק להציץ לרגע בתעודת זהות כדי לוודא שהאדם שמולכם הוא מי שהוא מתיימר להיות.
איך מבררים? לא מתביישים. בקשו לראות תשלום ארנונה וחשבונות אחרים, דברו עם המתווך ועם בא-כוח המוכר, בררו עד כמה הם מכירים את האדם ואת הקשר שלו (או שלה) לנכס. דברו עם השכנים, חפשו את המוכר ברשתות החברתיות. אם המוכר/ת הם יורשי הנכס, בקשו לראות צו ירושה או צוואה.
דגלים אדומים: אם אדם מציג ייפוי כוח של בעל הנכס, אבל אין ביניהם קשר משפחתי – יש לחפור לעומק. רצוי לאתר את הבעלים עצמם ולתפוס איתם שיחה קצרה. אם תעודת הזהות שמוצגת לכם ישנה או חדשה באופן קיצוני – מתפוררת, או לחלופין מבריקה מהניילון כאילו הופקה אתמול – זו סיבה לחשד ולבירורים נוספים.
ישנם שלושה מרשמים שבהם תוכלו לברר על מצב זכויות הבעלים: לשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), החברה המשכנת, או רשות מקרקעי ישראל
תעודת הזהות של הדירה
האדם שמוכר לכם את הדירה הוא מי שהוא טוען? נהדר. זה לא אומר שהדבר כך לגבי הנכס. לכל דירה בישראל יש מספר זיהוי ייחודי, המורכב על פי הפורמט הבא: גוש/חלקה/תת חלקה. אם למוכר אין את המידע הזה, זה מעט חשוד, אבל יכול לקרות. באתר המרכז למיפוי ישראל ניתן לאתר את מספר הזיהוי של כל דירה לפי כתובת.
לאחר שהשגתם או קיבלתם מהמוכר את "מספר תעודת הזהות" של הדירה, ישנם שלושה מרשמים שונים (עסק מסובך, אמרנו?) שבהם תוכלו לברר על מצב זכויות הבעלים: לשכת רישום המקרקעין (או מה שמכונה בשפת העם "הטאבו"), החברה המשכנת, או רשות מקרקעי ישראל. גם אם קיבלתם פירוט מרשים כבר בגוף הראשון שאליו פניתם, מומלץ לפנות לשלושתם כדי לוודא שלא קיים רישום סותר, דבר שקורה לפעמים בסבך הביורוקרטי.
שדה המוקשים האמיתי
באמצעות פנייה לגופים הללו תוכלו ללמוד בדיוק את רמת הבעלות של המוכר – האם הוא בעלים, חוכר, חוכר מהוון? לכל הגדרה כזו יש השלכות על זכותו למכור את הנכס ומה בדיוק הוא יכול למכור. האם הנכס נקי מכל שיעבוד, משכון, צו, או זכויות של צד ג' כלשהו?
קיראו עוד >>> ייפוי כוח מתמשך: להיערך באחריות לעתיד
אתם לא רוצים לקנות דירה וללמוד אחר כך שנקלעתם לדרמה משפחתית שבמסגרתה משה מכר את הדירה בלי לתת לאהרון את חלקו המגיע לו. גם אם בצו הירושה או הצוואה, שביקשתם לראות, כתוב שמשה יורש את הדירה, ייתכן שנערך לאחר מכן הסכם, במסגרתו הסכים אהרון לא לערער על הצוואה או להסכים לצו הירושה, בתמורה להערה שאין למכור את הנכס בלי אישורו או בלי לתת לו חלק מהתקבול. את ההערה הזו תמצאו בבדיקה של השלב הזה.
יש עוד מוקשים ושלבים עד להום סוויט הום המיוחל - בכל התהליך הזה כדאי שעורך דין מיומן ילווה אתכם
תמונה ברורה בתשריט בית משותף
לסיום, כשמדובר בדירה, אם הבניין מוגדר כבית משותף, מומלץ מאוד להוציא תשריט בית משותף. לפעמים כל הבדיקות שתעשו יגלו לכם תמונה אחת על היקף הזכויות בנכס, ואילו בתשריט הבית המשותף יהיה כתוב אחרת. זהו דגל אדום שצריך לגלות מוקדם ככל האפשר.
יש עוד מוקשים ושלבים עד להום סוויט הום המיוחל. צריך לוודא שהמחיר הוגן ולפי שווי השוק של הדירה, צריך לדעת שיהיה באפשרותכם לעמוד בתשלום ובמשכנתא, צריך גם לבדוק שאין חריגות בנייה בדירה ושהבניין נבנה בהתאם לתכנון. כאמור, בכל התהליך הזה כדאי שעורך דין מיומן ילווה אתכם.
האמור לעיל אינו מהווה בשום אופן תחליף לליווי משפטי מיומן וצמוד במהלך עיסקה כה משמעותית, אבל ככל שתבואו מעודכנים יותר ותעשו יותר מהשלבים הנחוצים בעצמכם, הליווי יעלה לכם פחות. דירה לא קונים כל יום וכדאי להשקיע קצת במיומנויות ג'ונגל בסיסיות לפני שיוצאים לדרך. בהצלחה בבית החדש!
