העלאת הריבית במשק, מרמה אפסית לשיעור של 0.35%, עליה הודיע לאחרונה בנק ישראל, פוגעת באופן ישיר בציבור לוקחי המשכנתאות ששילבו בתמהיל המשכנתא שלהם מסלול פריים בשיעור גבוה. האם כדאי להם עכשיו למחזר את המשכנתא וללכת על מסלול נטול פריים? עו"ד חן הרשקוביץ-אוחיון, מנהלת קהילת נשים מדברות נדל"ן, עונה על כל השאלות הקשות בנושא.
עבור מרבית בעלי המשכנתאות, המשמעות תהיה תוספת של כמה עשרות שקלים בהחזרים החודשיים ושל עשרות אלפי שקלים ביתרת החוב שיצטרכו לפרוע לבנק
כיצד העלאת הריבית תשפיע על ציבור לוקחי המשכנתאות?
"יש לציין כי הריבית עולה לראשונה לאחר תקופה של כשלוש שנים וחצי, לצד עליות מחירים משמעותיות בנדל״ן וכן לצד התייקרות מדד תשומות הבנייה, הדלק ומדד המחירים לצרכן", אומרת הרשקוביץ-אוחיון. "העלאת הריבית בהקשר הנדל״ני תייקר בפועל את עלות המימון הנדרש לרכישת דירות, הן במשכנתאות החדשות והן בקיימות (מימון חדש וקיים שיש למשקי הבית ולמשקיעים בישראל)".
לדבריה, יש סבירות כי העלאת הריבית תמתן את קצב נטילת הלוואות הדיור ותביא לבלימה מסוימת בקצב עליית מחירי הדירות, אך יש לזכור שכוחות נוספים משפיעים מאוד על מחירי הדיור, כגון הפער בין הביקוש ולהיצע.
עו"ד הרשקוביץ-אוחיון מוסיפה: "התייקרות המשכנתא בפועל משמעותה עלייה בהחזרים החודשיים בהתאם לאחוז מרכיב ריבית הפריים בהלוואה, וכמובן התייקרות ההלוואה כולה. חשוב לציין כי במרבית משקי הבית לרוב מדובר בהוצאה החודשית הגדולה ביותר, ולכן יש צורך לכלל משקי הבית בישראל להיערך בהיבטי כלכלת המשפחה ולהבין איך תהא ההשפעה אצלם בפועל. עבור מרבית בעלי המשכנתאות, המשמעות תהיה תוספת של כמה עשרות שקלים בהחזרים החודשיים ושל עשרות אלפי שקלים ביתרת החוב שיצטרכו לפרוע לבנק, וזאת בהתאם לגובה המימון ואחוז ריבית הפריים בתמהיל".
יש לזכור כי למיחזור ולפירעון מוקדם יש גם עמלה, ולכן ההמלצה למחזר משכנתא לעולם אינה גורפת ויש לבחון כל מקרה לגופו
האם לאור העלאת הריבית את מציעה לאנשים למחזר את המשכנתא ולקחת משכנתא במסלול אחר?
"המלצתי הכללית באשר למיחזור היא להיוועץ עם יועצות ויועצי משכנתא מנוסים, בלתי תלויים בבנקים, ולבחון אחת לתקופה, בכל תקופה אגב, האם מיחזור יכול לשפר והאם שינוי תמהיל המשכנתא עשוי להיטיב".
עם זאת מציינת הרשקוביץ-אוחיון, "יש לזכור כי למיחזור ולפירעון מוקדם יש גם עמלה, ולכן ההמלצה לעולם אינה גורפת ויש לבחון כל מקרה לגופו. מובן שלמי שההחזרים החודשיים מכבידים, ניתן לבחון פריסה מחדש ותכנון מחודש בהתאם. לעתים ניתן לעשות שינויים נקודתיים שיקלו ולעתים לא. ניתן אף לבחון הלוואות מסוגים שונים, למשל על קרן השתלמות נזילה, אך העיקר הוא לנהל תקציב כלכלת משפחה אחראי ולבחון אפשרות לעמוד גם תרחישים שבהם הריבית תעלה וההחזר החודשי עימו".
האם נכון לקחת כעת משכנתא או שאולי כדאי לחכות לתקופה אחרת?
"צריך לזכור כי משכנתא היא לא המטרה אלא האמצעי לביצוע העיסקה, ולכן ההחלטה האם נכון או לא נכון תלויה בשאלה עבור איזו עיסקה נדרשת המשכנתא", מסבירה הרשקוביץ-אוחיון. "עדיין הריביות ברמת מאקרו נחשבות לזולות, בוודאי מבחינה היסטורית. כמו כן, הן צפויות לפי התחזיות להמשיך לעלות בשנה הקרובה ולכן איני בטוחה שהמתנה תשתלם. כמובן, אין על כך ודאות ומדובר בהערכות בלבד". עוד היא מדגישה: "עידן הריביות האפסיות והמשכנתא הזולה כנראה מסתיים לתקופה הקרובה ולכן יש חשיבות גדולה יותר מתמיד לתכנון המקדים שלכם ולהבין מה תקציבכם ואיזו משכנתא תוכלו ליטול".
הממשלה מתכננת השנה בתכניות השונות להגריל 30,000 דירות בעוד שהביקוש בפועל עומד על מעל 100,000 רוכשות ורוכשים
כיצד העלאת הריבית תשפיע על יוקר הדיור, אם בכלל?
"כאמור, יש הערכות שהעלאת הריבית הצפויה תבלום במידה מסוימת את הביקוש למשכנתאות וכך אולי אף תמתן לראשונה מזה זמן את העלייה במחירי הדירות, שהגיעה כבר לשיעור שנתי של עשרות אחוזים. תחזיות יותר משמעותיות, שעוד מוקדם להגיד אם הן ריאליות, הן שההתייקרות הממשיכה במשכנתאות תיאלץ משקי בית לממש דירות ואז נראה מלאי חדש בשוק הדירות. אני לא חושבת שאנחנו שם בשלב זה, אך אם המגמה הזו תימשך לצד מדד תשומות הבנייה, זה יהפוך לתרחיש אפשרי".
האם כדאי לרכוש כעת דירה?
"אני בגישה שתמיד כדאי לבחון הזדמנויות רכישה, בטח כי היסטורית בשנים האחרונות בישראל המחירים המשיכו לעלות וכרגע, על אף התכניות הממשלתיות –'דירה בהנחה' וכדומה - איני רואה סיבה שהמחירים ייבלמו כל כך מהר. יש פערי היצע וביקוש מאוד משמעותיים. הממשלה מתכננת השנה בתכניות השונות להגריל 30,000 דירות בעוד שהביקוש בפועל עומד על מעל 100,000 רוכשות ורוכשים. לכן, במידה שיש את ההון העצמי הנדרש, בהחלט כדאי לבחון רכישת דירה".
עוד ממליצה עו"ד הרשקוביץ-אוחיון "לבחון את החלופה של 'לקנות איפה שאתה יכול' בצורה אחראית להשקעה ו'לגור בשכירות איפה שאתה רוצה'. כך ניתן להימצא על רכבת עליית המחירים הנדל״נית וגם למקסם את רמת החיים הרצויה. באשר לדירה שנייה והחלטות השקעה, כאן זה כבר משחק של אלטרנטיבות. יש לזכור את המיסוי של מס רכישה שמתווסף לתחשיבים וכמובן כדאי לבחון חלופות השקעה נוספות שאינן נדל״ן, או נדל״ן באמצעות מניות, ולא רכישה ישירה המתאימות לאופי המשקיע, להון הזמין, לצורכי נזילות, לכלכלת המשפחה ועוד".
*אין באמור בכתבה זו משום המלצה או ייעוץ משום מין וסוג שהוא ויש להיוועץ בהחלטות השקעה או משכנתא ויועצים המורשים לכך בחוק
בתמונה משמאל, עו"ד חן הרשקוביץ-אוחין. צילום: עומר הכהן
