לפני פינוי-בינוי: היבטים משפטיים שחשוב להכיר

ישראל היא מדינה ייחודית בכל הנוגע לנדל"ן – שטח קטן עם גבולות קשיחים מצד אחד, וגידול חיובי באוכלוסיה מהצד השני. עם שיעורי לידה גבוהים ועם גלי עלייה מתמשכים, צריך למצוא פתרונות מגורים לכולם. אבל אי אפשר רק להתפשט לרוחב, צריך הרי לשמר גם שטחי חקלאות, ריאות ירוקות ושטחי אש. הפתרון? בנייה לגובה במסגרת התחדשות עירונית.

תכניות התמ"א השונות יועדו להסתיים השנה, אבל אם נדמה היה לרגע שההתחדשות העירונית תיעצר, מה שקורה בפועל הוא ההפך – הולכים לבנות פה הרבה יותר. ביום האחרון של חודש יוני אישרה מליאת הכנסת את תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה, שכולל בתוכו את "חלופת שקד לתמ"א 38". המתווה החדש יאפשר להרוס מבנים בני שתי קומות עד חמש קומות, ובמקומם לבנות מבנים בגודל של עד פי חמישה מגודלם המקורי. במסלול תמ"א 38/1, בו לא נהרסים המבנים אלא מקבלים חיזוק ותוספת בנייה, המתווה יאפשר להוסיף עד 200% בנייה מסך המבנה הקיים. בפריפריה הבנייה עשויה להיות אפילו יותר מאסיבית, שכן התיקון כולל סעיף שמאפשר לשר הפנים לאשר בה תוספות בנייה נרחבות יותר.

המשמעות של כל זה היא שישראלים רבים עומדים להיות צד בעסקת נדל"ן, על כל המשתמע מכך, וחשוב שיבינו את זכויותיהם. "לתהליך של פינוי-בינוי יש שני צדדים – הצד של היזם והקבלנים, שהאינטרס שלהם הוא לבנות ולקבל כמה שיותר, והצד של הדיירים, שהאינטרס שלהם הוא לקבל דירה שתשדרג אותם", אומרת עו"ד אלקה שלם, שמשרדה מתמחה בהתחדשות עירונית. "לא מפתיע שלפעמים האינטרסים האלה מתנגשים והדיירים צריכים לשמור על עצמם ולהיות מיוצגים משפטית מהיום הראשון, עוד לפני שפנו בכלל ליזמים".

"רבים מהדיירים אינם מודעים לזכויותיהם והם חושבים שאם הם חתמו על מסמך הם כבולים אליו, אבל זה לא נכון"

למה בעצם - הרי עורך דין יסדר את כל מה שחשוב לפני החתימה על החוזים?

"צריך להבין שפרויקטים מעין אלה הם עניין שאורך שנים. כשעושים משהו לא נכון, השנים האלו יכולות לרדת לטמיון. לאחרונה ייצגתי דיירים שהגיעו אלי אחרי שהיזם כבר החתים את כולם, ללא נציגות דיירים וללא עו"ד - תהליך שארך כשנתיים. כשהחוזים האלה הגיעו אלינו גילינו שיש בהם המון פגמים, והכל התבטל. כל החוזים נוסחו מחדש לטובת הדיירים. למרבה המזל, הצלחנו לעשות את התהליך מהר מול הדיירים ומול הקבלן, והדיירים איבדו רק מספר חודשים, אבל במקרים כאלה לפעמים מאבדים שנים או את הפרויקט כולו וצריך לחפש יזם חדש".

מותר בכלל להחתים דיירים ללא עורך דין?

"במקרה שתיארתי כל הדיירים חתמו אבל החתימות לא היו בעלות ערך כלשהו היות שהם לא היו מיוצגים כיאות. מובן שגם הקבלנים יודעים את זה, אבל כדי להתקדם מהר הם לפעמים שוגים בדרך. רבים מהדיירים אינם מודעים לזכויותיהם והם חושבים שאם הם חתמו על מסמך הם כבולים אליו, אבל זה לא נכון. כבר יצא לנו להגיע לשלב ייצוג הדיירים אחרי החתמות של היזם ולגלות שהאינטרסים של הדיירים לא נשמרו ותנאיהם אף הורעו: קיבלו מפרט לא נכון, מרפסות שמחושבות בתוך שטח הדירה ואפילו דירות קטנות יותר ממה שיש להם עכשיו. מובן שחוזים כאלה אינם תקינים".

"אני מאמינה בשקיפות מלאה מול הדיירים כולם. לרוב אנחנו פותחים קבוצות ווטצאפ לכל הדיירים, כך שכולם יכולים לשאול אותנו שאלות על התהליך וגם מעבר לו"

מה הם השלבים הנכונים שצריך לעבור כדי לעשות את זה נכון?

"ברגע שעולה הרעיון לבצע פרויקט התחדשות עירונית, צריך לכנס את הדיירים לאסיפה ולבחור נציגות דיירים (נדרש מינוי בכתב). הצעד הבא הוא לבחור עורך דין שיסביר לדיירים את זכויותיהם ויעבוד מול הנציגות שנבחרה. חשוב שתהיה כימיה בין הנציגות לעו"ד, שכן כאמור זו ריצה לטווחים ארוכים. עורך הדין ילווה את הבניין בכל השלבים הבאים: ניהול המכרז לבחירת הקבלן/ יזם, ניהול מו"מ עם הקבלן/ יזם תוך שמירת זכויות הדיירים, ניהול מו"מ לקבלת חלופה הולמת לזמן הפינוי, וכמובן – יצירת שוויון בין הדיירים. גם לאחר מסירת הדירות עורך הדין מלווה את הדיירים בשלבים האחרונים – רישום בטאבו, בדיקת ליקויי בנייה ושאר העניינים המשפטיים הכרוכים בקבלת דירה".

איך שומרים על שוויון בין הדיירים כשההתנהלות היא מול נציגות מצומצמת?

"עורך הדין אחראי על כך שהשוויון יישמר, אבל באמת עלולות לעלות תחושות לא טובות בקרב הדיירים שאינם בנציגות, ולכן אני מאמינה בשקיפות מלאה מול הדיירים כולם. לרוב אנחנו פותחים קבוצות ווטצאפ לכל הדיירים, כך שכולם יכולים לשאול אותנו שאלות על התהליך וגם מעבר לו - שאלות על מיסוי הדירה החדשה ועוד. התהליך הזה אמוציונלי, ומאוד מרגיע לדעת שיש מענה משפטי זמין ששומר על הצד שלך".

הניסיון מראה שביצוע כל עסקת נדל"ן ללא ייעוץ משפטי מתאים עלול להוביל לנזקים כבדים ולהפסדים כספיים נרחבים

מי צריך לשלם את שכר הטרחה של עורך הדין?

"בתהליך של פינוי-בינוי הדיירים לא אמורים להוציא שקל מכיסם, ולכן שכר הטרחה של עורך הדין משולם על ידי היזם. לעתים הדיירים חוששים שמאחר שהיזם משלם את שכר הטרחה, עורך הדין יהיה לצידו, אך חשוב לדעת ששכר הטרחה קבוע בחוק ויזם לא יכול לשלם סכום גבוה יותר על מנת לשמור על האינטרסים שלו. בכל מקרה, אני ממליצה לדיירים לפתוח חשבון נאמנות אליו יפקיד היזם את כספי שכר הטרחה, ונציגות הדיירים תשלם לעורך דין בפועל. כך הכל קורה בשקיפות והדיירים יכולים להרגיש רגועים יותר".

מחשבה תחילה

כל אדם שיש ברשותו דירה ישנה בישראל צריך לראות את עצמו כמועמד לפרויקט התחדשות עירונית ויכול להיות בסבירות גבוהה שיעמוד בצד של הדיירים בשלב זה או אחר. פרויקטים רבים עומדים "תקועים", אחרים הסתיימו באי שביעות רצון של הדיירים. הניסיון מראה שביצוע כל עסקת נדל"ן ללא ייעוץ משפטי מתאים עלול להוביל לנזקים כבדים ולהפסדים כספיים נרחבים. התחדשות עירונית היא עסקת נדל"ן לכל דבר, ומי שנכנס אליה צריך להיות מיוצג משפטית מהרגע הראשון, על מנת לבצע את העיסקה בצורה מקצועית ובטוחה ביותר.