עליית מחירי השכירות: מהו הדין לגבי פינוי דיירים?

עיקרי הכתבה:

• עליית מחירי השכירות הביאה לעלייה חדה במספר התביעות לפינוי שוכרים.
• הליך מהיר לפינוי שוכר יכול להתבצע תוך כ-60 יום ממועד התביעה, אך לא מאפשר למשכיר לתבוע מהשוכר כסף.
• מותר לבצע הליך פינוי שוכר רק לאחר תום חוזה השכירות או במקרה שהשוכר הפסיק לשלם דמי שכירות או הפר את תנאי החוזה.
  __________________________________________

על פי נתוני הלמ״ס, מחירי הדירות בישראל עלו ב-16% בשנה האחרונה, ובחודשים אפריל-מאי 2022 בשיעור ממוצע של 1.4%. נוסף על כך, דיירים שחידשו חוזה בחודש יוני 2022 חויבו לשלם 3% בממוצע יותר מהחוזה הקודם. שוכרים חדשים שילמו מחיר גבוה ב-6.5% מהשוכרים הקודמים שלהם. לנתונים אלה משמעות נוספת לנוכח העלייה במספר התביעות לפינוי מושכר שנרשמו באתר הרשות השופטת.

משבר הקורונה עשה את שלו, ועל פי סקירת תשע השנים האחרונות, שנת 2022, שנת פרוץ המשבר, היתה השנה שבה הוגשו תביעות פינוי בהיקף הגדול ביותר - 2,827 תביעות, כאשר 77% מהן התקבלו או התקבלו חלקית ו-21% מהן נמחקו. הנתונים מצביעים על כך שמרבית התביעות מסתיימות בזכייה של בעל הדירה. ב-2022, עליית מחירי השכירות גורמת לעלייה משמעותית בהיקף תביעות הפינוי, כאשר בשבעת החודשים האחרונים נרשמה עלייה של 4% במספר התביעות לעומת 2020, וב-15%-33% לעומת התקופה המקבילה ב-2021.

ההסבר לגידול בתביעות לפינוי שוכרים

נוצר מצב שבו מי שמבקשים לחדש חוזה מגלים חוזה חדש עם שכר דירה גבוה ומוצאים את עצמם מתקשים לעמוד בתשלום החדש. או אז הם נאלצים להתמודד עם משימת מציאת דירה בתקופת זמן  מוגבלת וקצרה - דירה אחרת בסכום שהם יוכלו לעמוד בו.

בפועל, היצע הדירות בשוק השכירות נעשה בלתי אפשרי, היצע הדירות הקיים הוא מצומצם, והדירות המעטות שמוצעות לשכירות נרשמות במחירים גבוהים, מה שמוביל למצב שבו הדיירים אינם מצליחים למצוא פתרון דיור חדש ולכן לא מתפנים מהדירה. זהו למעשה ההסבר לגידול בתביעות לפינוי שוכרים.

רגע לפני שמגישים תביעה בבית המשפט על מנת לבצע פינוי שוכר סרבן, מומלץ לשלוח מכתב פינוי שוכר, מכתב התראה שיאפשר לדייר להתפנות מהדירה לפני שבעל הדירה יפתח בהליכים משפטיים נגדו

פינוי שוכר מדירה

על פי החוק, ניתן לבצע הליך פינוי שוכר מדירה החל מתום תקופת השכירות. רגע לפני שמגישים תביעה בבית המשפט על מנת לבצע פינוי שוכר סרבן, מומלץ לשלוח מכתב פינוי שוכר, מכתב התראה שיאפשר לדייר להתפנות מהדירה לפני שבעל הדירה יפתח בהליכים משפטיים נגדו. במידה שהמכתב לא עוזר, על השוכר לפנות לבית המשפט מבלי לבצע צעדים חד צדדיים כמו החלפת המנעול או ניסיון פינוי שוכר בכוח. ניתן לבחור בין שני הליכים:

פינוי שוכר בהליך מהיר – מומלץ במקרה של פינוי שוכר סרבן. הליך שמטרתו לבצע אך ורק את הפינוי, מבלי להוסיף תביעות נגד השוכר. אם יש חובות כספיים, יש להגיש עליהם תביעה נפרדת.

תביעה בהליך רגיל – זאת על מנת לתבוע את הפינוי ותביעות נוספות כמו חובות כספיים, נזקים וכו׳. תביעה כזו מומלצת במקרה של פינוי שוכר שלא משלם שכר דירה, אך עלולה לארוך זמן רב, חודשים עד שנים, תלוי במאפייני התביעה, השוכר והמשכיר.

אם השוכר אינו מכבד את פסק הדין ואינו מפנה את הדירה לאחר מועד הפינוי, במידה שנקבע אחד כזה, בעל הדירה יפנה אל הוצאה לפועל על מנת שזו תבצע את פסק הדין

תביעת פינוי שוכר בהליך מהיר

הליך מהיר נמשך זמן קצר ויכול להסתיים תוך 60 יום מהגשת התביעה. השוכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד, מול בעל הדירה, ואף אינו רשאי להגיש הודעה לצד שלישי, שמאפשר לו להעביר את האחריות הלאה לאדם אחר.
השלבים בהליך המהיר הם:

הגשת כתב תביעה - יש להגיש כתב תביעה ״תביעה לפינוי מושכר״ לבית המשפט במחוז שבו נמצאת הדירה. כתב התביעה יפרט את טיעוני התובע, יכיל תצהיר המפרט את העובדות הרלוונטיות לתביעה, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות וכן מסמכים שרלוונטיים לתביעה.

תשלום אגרה במזכירת בית המשפט – אם יזכה בתביעה, יוכל לבקש מבית המשפט לחייב את השוכר להחזיר לו את סכום האגרה.

כתב הגנה – הנתבע יצטרך להגיש כתב הגנה תוך 30 יום ממועד הגשת כתב התביעה, בו יפרט את טיעוניו ויצרף אליו תצהירי עדות של עדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, מסמכים רלוונטיים.

מועד לדיון בתביעה – ייקבע על ידי בית המשפט, לא יאוחר מ-30 יום מהמועד להגשת כתב ההגנה האחרון. המועד ייקבע גם אם לא יוגש כתב הגנה או יוגש באיחור. דיון יימשך יום אחד, אך ייתכן כי בית המשפט יקבע ימי דיון נוספים, עם לא יותר מ-14 יום בין דיון לדיון. העדים שהגישו תצהירים יהיו חייבים להתייצב לדיון.

הגשת טיעונים ואסמכתאות – על ידי בעל הדירה והשוכר - יוגשו עד 14 ימים לפני מועד הדיון, בהיקף שמוגבל ל-5 עמודים.

סיום הדיון בבית המשפט - לא יאוחר מ-14 יום אחריו, יפיק בית המשפט פסק דין תמציתי.

פינוי שוכר בהוצאה לפועל – אם השוכר אינו מכבד את פסק הדין ואינו מפנה את הדירה לאחר מועד הפינוי, במידה שנקבע אחד כזה, בעל הדירה יפנה אל הוצאה לפועל על מנת שזו תבצע את פסק הדין.

אם לא נקבע מועד לפינוי, ניתן לפנות אל הוצאה לפועל רק לאחר שחלפו 15 יום ממועד מתן פסק הדין במקרה שהשוכר היה נוכח בבית המשפט, ואם לא היה נוכח - לאחר שחלפו 15 יום מהמועד שהומצא פסק הדין לידיו.

עלות אגרה בתביעת פינוי שוכר במסלול מהיר עומדת על 669 שקל. יש לחשב גם את עלות שכר הטרחה של עורך הדין

האם ניתן לבצע פינוי שוכר לפני תום החוזה?

לבעלי דירות אין זכות לדרוש את פינוי השוכר במהלך תקופת השכירות שנקבעה בחוזה.  הדבר מותר רק כאשר השוכר מפר את תנאי החוזה, ולכן בעל הדירה ביטל את החוזה אך זה ממשיך להתגורר בדירה ולא מתפנה ממנה.

בנוסף, אם קיים סעיף בחוזה המאפשר לו לדרוש זאת, יכול בעל הדירה להודיע לשוכר לפחות 90 יום מראש כי עליו לפנות את הדירה.

מהי עלות פינוי שוכר?

עלות אגרה בתביעת פינוי שוכר במסלול מהיר עומדת על 669 שקל. בנוסף, יש לחשב גם את עלות שכר הטרחה של עורך הדין, שמשתנה בהתאם למאפייני התביעה.

פינוי שוכר ללא חוזה שכירות

מה עושים במקרה שבו לא נחתם חוזה שכירות כתוב? על פי חוק החוזים, בית המשפט מכיר גם בחוזים שנעשו בעל פה. לפי חוק המקרקעין, שכירות קצרה, לתקופה של מקסימום חמש שנים, לא מחייבת מסמך בכתב.

לכן, ניתן לומר כי בית המשפט מכיר בחוזי שכירות שלא נכתבו או נחתמו ושבוצעו בעל פה. בנוסף, על פי פסק דין משנת 2021, בית המשפט בהרצליה הכיר בתקופת שכירות שהמשיכה מעבר לתוקף החוזה החתום, רק על פי התנהגות מצד שני הצדדים, מאחר שהשוכר המשיך לשלם שכר דירה בעוד שהמשכיר לא דרש ממנו להתפנות. אולם, פסק הדין הזה הוכיח כי במצבים כאלה, לא קיימת עילה להגשת סיום התקשרות באופן חד צדדי מצד המשכיר, וכי כל עוד המשכיר לא מחה על החזקת השוכר בנכס מעבר לתקופת החוזה, אין לו עילה לתביעת פינוי.

חוק הגנת הדייר - פינוי שוכר

חוק הגנת הדייר, שחל על דיירים שמחזיקים בדירות או בבתי עסק שנרכשו תמורת דמי מפתח, מפרט את עילות פינוי שוכר:

• הדייר לא משלם את דמי השכירות.
• הדייר הפר את תנאי השכירות שמעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.
• הדייר הזיק לנכס במעשה זדון.
• הדייר או אדם אחר ברשותו השתמש במושכר למטרה לא חוקית.
• הדייר או אדם אחר ברשותו הטריד או הרגיז את שכניו.
• הדייר השכיר את הנכס למטרת ניהול עסקי אירוח.
• הנכס דרוש לבעל הבית והוא הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלופי.
• בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית שהנכס דרוש להם לצורך ציבורי חיוני.
• בעל הבית הוא גוף ציבורי והנכס מיועד להשכרה למעוטי אמצעים - התנאים שהביאו להשכרתו לדייר כבר לא חלים.
• בעל הבית רוצה להרוס את הנכס כדי להקים במקומו בניין אחר.