בזמנים שבהם שווקי המניות חווים חוסר יציבות מתמשך ומחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לגבהים שנחשבים לבועה, רבים מחפשים השקעות אטרקטיביות מעבר לים. ואכן, יש הזדמנויות טובות שיכולות לתת מענה הולם לצורך בהשקעה בימים אלה. לצידן, למרבה הצער, יש השקעות גרועות מאוד ואף הונאות ותרמיות שונות. לבסוף, יש הזדמנויות השקעה שיכולות להיות מצוינות, אך אם נכנסים אליהן בצורה שגויה מבחינה משפטית, הן יכולות להפוך לגרועות ולהרסניות.
פרשה משפטית שנסגרה ממש בימים אלה היא דוגמה מצוינת להשקעה שעל פניו היתה יכולה להיות טובה, אבל הסתבכה. תושב ישראל השקיע מאות אלפי שקלים בעסקת נדל"ן בארה"ב לאחר שראה פרסומים של גורמים שלכאורה נראו ישראליים והבטיחו רווחים ודאיים, כולל התחייבות בחוזה להשבת קרן ההשקעה בנוסף לאחוזי תשואה גבוהים בתוך שנה.
הפתרון שהוצע למשקיע היה לחכות לפינוי הדייר, דבר שעלול להתארך על פני שנים, או לקבל בחזרה 80% מגובה השקעתו ולוותר על יתר זכויותיו
הלקוח עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה
מדובר בעסקת פליפ – החברה קונה בתים מעוקלים מתחת למחירי השוק, מבצעת בהם שיפוץ קוסמטי ומוכרת אותם במחיר השוק וכך גוזרת רווח נאה. תיאורטית, מדובר בעיסקה מצוינת, כל עוד הכל עובד לפי התכנית, אך מספיק שמשתנה אחת מתוך כלל המשתנים הקיימים לעיסקה מסתבך כדי שהבעיות הגדולות יצוצו. ברוב המכריע של המקרים, החוזה נחתם מול חברה אמריקאית וכשעולה הזמן להיפרע על ההשקעה, או לחלופין לתבוע את החברה, הלקוח עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה, וזה בדיוק מה שקרה במקרה הזה.
עו"ד אנר אבילוב, מומחה לליטיגציה ולפתרון סכסוכים אזרחיים ומסחריים, שייצג את המשקיע, מספר: "למרות שהובטח ללקוח בחוזה חתום שלאחר שנה אחת יקבל בחזרה את קרן ההשקעה בתוספת אחוז ריבית גבוה, ההבטחה לא קוימה בטענות שונות. תחילה הוסבר למשקיע כי שוק הנדל"ן בהאטה בשל מגיפת הקורונה. בהמשך נאמר לו כי בדירה שרכש ישנו דייר שמסרב להתפנות, ועוד. הפתרון שהוצע למשקיע היה לחכות לפינוי הדייר, דבר שעלול להתארך על פני שנים, או לקבל בחזרה 80% מגובה השקעתו ולוותר על יתר זכויותיו".
עו"ד אבילוב מסביר כי סיפורים מסוג זה הם נפוצים מאוד ורוב המשקיעים שמגיעים למצב כזה מוותרים, מאחר שלרוב אין להם ברירה טובה יותר. "עם זאת, בבחינת המקרה הזה הבנו שיש דרכים טובות לפעול", הוא אומר. "תבענו לא רק את החברה האמריקאית אלא גם את עורך הדין המלווה בישראל, את המתווך של העיסקה בישראל וגורמים ישראליים נוספים. התביעה נבנתה תוך הצגת ראיות שמראות כי המתווך ועורך הדין בישראל הם לב ליבה של העיסקה, הרוח החיה של העיסקה כולה, צד שבלעדיו אין, ואלמלא הוא לא היתה יוצאת העיסקה לפועל, ולכן למעשה הם כולם יחד העיסקה וניתן לתבוע את כל הנתבעים ביחד ולחוד, הואיל ולמעשה הם פעלו בתרמית".
בכל מקרה של השקעות מעבר לים, יש לעמוד על קבלת ערבויות טובות בישראל. החברות עצמן לא ינדבו ערבויות מרצונן הטוב והחופשי, ולכן יש להתעקש ולדרוש אותן
הדרך לתביעת הגורמים הישראליים אינה טריוויאלית והיתה רצופת קשיים
עו"ד אבילוב מדגיש כי הדרך לתביעת הגורמים הישראליים אינה טריוויאלית והיתה רצופת קשיים. "באופן צפוי, לאחר הגשת התביעה הצדדים הישראליים ניסו להתחמק מקבלת כתב התביעה בשם החברות האמריקאיות", הוא מספר, "ונאלצנו להגיש בקשה להכרה בהם כמורשים לקבלת כתבי בית דין בישראל מטעם החברות האמריקאיות. הבקשה התקבלה בבית המשפט והם נאלצו לקבל את כתבי האישום ולהתמודד עימם. בסופו של דבר הנתבעים נאלצו לעמוד בכל תנאי התחייבויותיהם ולשלם לתובע את מלוא הסכום המובטח, לצד הוצאות התביעה".
חשוב להדגיש, מציין עו"ד אבילוב, כי "כל זה היה אפשרי בזכות העובדה שהיו גורמים ישראליים שיכולנו לקשר לעיסקה, ותכתובות שמציגות אותם כבעלי החברה". לדבריו, בעסקאות רבות אין גורם ישראלי שניתן לתבוע, ולכן חשוב להיכנס רק לעסקאות שמעוגנות גם בישראל, ובכל מקרה בכל עסקת השקעה חשוב לוודא שלושה תנאים עיקריים שיבטיחו את קיומה:
1. מינוי עורך דין מטעם הלקוח - הכלל החשוב ביותר בכל עיסקה הוא קבלת ייעוץ משפטי, ובעת עריכת החוזה והחתימה עליו - ליווי משפטי מטעם המשקיע על ידי עורך דין אשר מתמחה בעסקאות כגון אלו. חשוב לזכור כי גם כאשר ישנו עורך דין שמלווה את העיסקה, אין לסמוך עליו, וזאת מאחר שהוא אינו מייצג את המשקיע אלא את החברה. היא זו שמשלמת לו, ולכן הוא מחויב לה ולאינטרסים שלה, דבר שיתבטא בחוזה שגם אם אינו הוגן כלפי המשקיע, הוא חוקי.
2. ערבויות וערובות - יש לוודא עם עורך הדין הנבחר כי לפי החוזה, במקרה של הפרת החוזה יהיה למשקיע ממי להיפרע בישראל. בכל מקרה של השקעות בסגנון דנן מעבר לים, יש לעמוד על קבלת ערבויות טובות בישראל. החברות עצמן לא ינדבו ערבויות מרצונן הטוב והחופשי, ולכן יש להתעקש ולדרוש אותן.
3. התנהלות צופה פני משפט - עוד לפני הכניסה לעסקאות השקעה, החל מהפנייה הראשונה, חשוב לתעד את כל ההתנהלות מול החברה. כולנו רוצים להיות אופטימיים לגבי ההשקעות שאנחנו מבצעים, אך יש לצאת מנקודת ההנחה הכי גרועה שיכולה להיות, והיא שלא נקבל את הכסף שלנו ונצטרך להילחם עליו. לכן, אין להסתפק בשיחות עם הצד השני אלא לדאוג לחלופת מיילים מתוארכים שכוללים את כל ההבטחות ואת כל מה שנאמר בין הצדדים, עם רצף התדיינות ברור. במקרה של תביעה, תיעוד כזה לרוב ישרת לטובה את הצד שנתן את הכסף בעיסקה.
