כל מי שקונה דירה – בין אם חדשה לגמרי ובין אם יד 2 – רוצה לוודא שהוא אינו קונה חתול בשק ויודע בדיוק מה הוא מקבל תמורת כספו. הבעיה היא שלעתים קיימים ליקוי בנייה ופגמים – ובלא מעט מקרים גם בדירות חדשות - שלא ניתן לראותם בעין לא מקצועית ושעלולים לגרום לעוגמת נפש ואף להפסדים כספיים. מהנדס הבניין שאדי ארשיד, מסביר בשורות הבאות על חשיבות עריכת בדק בית על ידי מהנדס כחלק מהמשא ומתן על רכישת דירה מיד שנייה, כמו גם לאחר רכישת דירה חדשה מקבלן.
מדוע חשוב לבצע בדיקת מהנדס לפני רכישת דירה יד שנייה?
"ברגע שעיסקה לרכישת דירה יד שניה מסתיימת, לרוכשים אין כתובת שאפשר לבוא אליה עם תלונות על מצב הדירה. מרגע שרכשת דירה יד שנייה, הדירה היא שלך ובאחריותך. לכן, הערכת מצבה של הדירה לפני הרכישה באמצעות בדק בית מקצועי תאפשר לך לקבל החלטה מושכלת לגבי מחירה, ההשקעה הנוספת שייתכן שתידרש לאחר קנייתה, ועקב כך גם כדאיות העסקה כולה. בנוסף, חשוב לזכור שגילוי ליקויים משמעותיים יכול להשפיע באופן דרמטי על מחיר הדירה, אך יש לכך משמעות רק אם הליקויים יתגלו בזמן המשא ומתן על הרכישה".
הבדיקה לא תתמקד רק בליקויים שגורמים נזק לדירה שלכם, אלא גם ליקויים במערכות הדירה שעלולים לגרום נזק לדירות אחרות, כמו למשל נזילה מצנרת שעלולה לגרום לבעיית רטיבות בדירה שמתחת
מה מכסה בדיקת מהנדס של דירה יד שנייה?
"בדיקה של דירה יד שנייה צריכה לכסות שלושה תחומים עיקריים: התאמה של המבנה להיתר הבניה, ליקויים מבניים וליקויים במערכות השונות, הן בתוך הבית והן בחלקו החיצוני. הבדיקה לא תתמקד רק בליקויים שגורמים נזק לדירה שלכם, אלא גם ליקויים במערכות הדירה שעלולים לגרום נזק לדירות אחרות, כמו למשל נזילה מצנרת שעלולה לגרום לבעיית רטיבות בדירה שמתחת".
מה כוללת הבדיקה החיצונית?
"הבדיקה החיצונית כוללת בדיקה של ליקויים בחלק החיצוני של הגג, האיטום והבידוד החיצוני של הבית, החיפוי החיצוני והשלד, ובעיות בטיחותיות באזור המקיף את הבית - חצר, מחסן, שביל גישה וכדומה".
מה כוללת הבדיקה הפנימית?
"הבדיקה הפנימית מתמקדת בשלד הפנימי של המבנה ובחיפוש אחרי סדקים, איתור בעיות במערכות החשמל, האינסטלציה והגז, כמו גם איתור של נזילות ורטיבות בקירות ובתקרה, ליקויים בעמודי התמך, בחינת מצב הריצוף והצבע ומצבם של חיפויים פנימיים, כמו קרמיקה".
בדק בית בדירה חדשה כולל בדיקה של מערכות האינסטלציה והחשמל, ליקויים בשלד, הגג, איתור בעיות איטום ורטיבות, מסגרות ואלומיניום, ריצוף, חיפויים, חצר, חניה ומחסן והשוואת המבנה הקיים למפרט הטכני, לחוזה ולתכנית האדריכלית
מה הם הליקויים הנפוצים שעלולים להתגלות בדירת יד שנייה לאחר בדיקת מהנדס?
"הליקויים הנפוצים ביותר בדירות שאינן חדשות הן דליפות בצנרת, ליקויים באיטום הגג וחדירה של מים, נשירה של אריחי קרמיקה, פגמים בריצוף ובצבע".
מדוע מומלץ לבצע בדק בית גם לאחר רכישת דירה חדשה מקבלן?
"ברכישת דירה חדשה מקבלן אמנם יש כתובת להפנות אליה את התלונות על ליקויים (הקבלן, שאחריותו לתיקון הליקויים קבועה בחוק), אך לשם כך צריך לאתר את הליקויים ולדרוש את תיקונם בזמן, אחרת לא ניתן לממש את האחריות".
מה הן ההשלכות של ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן?
"כמה מהליקויים עלולים לפגוע באיכות החיים של דיירי הבית, אך אחרים הם מסוכנים ממש. לדוגמה, סדקים עמוקים בקירות יכולים להעיד על ליקויי בנייה הפוגעים ביציבות המבנה".
מהי תקופת האחריות לתיקון ליקויים בדירה חדשה מקבלן?
"על פי חוק המכר, לקבלן יש תקופות שונות של אחריות (בין שנתיים לשבע שנים) לרכיבים שונים במבנה (תלוי ברכיב). תיקון הכשלים והליקויים הוא כאמור מחובתו כלפי הרוכשים, ואם הוא אינו מבצע אותם, ניתן לפנות לעזרת מערכת המשפט".
עלותה של בדיקת ליקויים היא בין 2,500 ל-4,500 שקל לבתים בגודל של עד 150 מ״ר, ועשויה להגיע עד 6,000 שקל בבתים גדולים יותר
מה כולל בדק בית של דירה חדשה מקבלן?
"בדק בית של דירה חדשה הוא מקיף מאוד וכולל בדיקה של מערכות האינסטלציה והחשמל, ליקויים בשלד, מצב הגג, איתור בעיות איטום ורטיבות, עבודות מסגרות ואלומיניום בדירה, ליקויים בריצוף, חיפויים פנימיים וחיצוניים, חצר, חניה ומחסן (אם קיימים) והשוואת המבנה הקיים למפרט הטכני, לחוזה ולתכנית האדריכלית".
מה הם הליקויים הנפוצים בדירה חדשה מקבלן?
"הליקויים הנפוצים בדירות חדשות הם: הופעת סדקים בקירות ובתקרה, בעיות רטיבות, פגמים בריצוף וליקויים במערכת האינסטלציה. מרבית הליקויים נובעים מעבודה מקצועית ברמה נמוכה מהנדרש, חיסכון בעלות חומרי גלם איכותיים והתפשרות על חומרים זולים ברמה נמוכה".
ההשקעה הכספית בבדק בית על ידי מהנדס וגילויים של ליקויים ופגמים עשויים לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש רבה
מתי כדאי לבצע בדק בית של דירה חדשה מקבלן?
"מומלץ מאוד לבצע את הבדיקה בשלב שהקבלן עוד נמצא באתר הבנייה לצורך השלמות אחרונות של הפרויקט ולפני שעברתם לגור בדירה. כך, במידה שאכן יתגלו ליקויים ברי תיקון, לא תאלצו לגור בדירה שחוזרת להיות אתר עבודה".
מה הן העלויות של בדק בית מטעם מהנדס ומה הם הסכומים שבדיקה זו עשויה לחסוך לרוכשים?
"עלויות הבדיקה של דירה חדשה תלויות באופי הבדיקה ובגודל הבית. עלותה של בדיקת ליקויים היא בין 2,500 ל-4,500 שקל לבתים בגודל של עד 150 מ״ר, ועשויה להגיע עד 6,000 שקל בבתים גדולים יותר. בדיקת ההתאמה של התכניות למבנה בפועל עולה בין 1,500 ל-2,000 שקל".
לסיכום, בין אם אתם עומדים בפני קניית דירה מיד שנייה ובין אם רכשתם דירה מקבלן, ההשקעה הכספית בבדק בית על ידי מהנדס וגילויים של ליקויים ופגמים עשויים לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש רבה.
צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק
