רכישת דירה היא עיסקה משמעותית בחיינו, הדורשת ידע מקצועי בתחומים כמו נדל"ן, משפט וחוש לעסקאות טובות. מן הסתם, לא לכולנו יש את כל הידע, הניסיון ועצבי הברזל לצלוח עיסקה כו מורכבת ללא תסכולים או תחושות שאולי פספסנו משהו שיכול היה להוזיל את העיסקה.
אם אתם עומדים לפני רכישת דירה, חשוב שתכירו את הזכויות שלכם, החוקים החדשים, איך עושים ערבות בנקאית וכיצד חוק מכר משפיע על שוק המקרקעין בישראל.
רכישת דירה היא לא רק עיסקה כלכלית
שוק הנדל"ן בישראל ידוע כמורכב ודינמי, והוא מושפע מגורמים רבים, כמו היצע וביקוש - בישראל תנופת הבנייה לא מצליחה להדביק את השוק שמעוניין לרכוש דירות, מה גם שבעקבות המלחמה ניכרת מגמה של רכישת דירות על ידי יהודים שמתגוררים בחו"ל. מצד שני, כולנו מכירים את מחירי הדירות הגבוהים באופן לא פרופורציונלי ותנאי המשכנתאות שהתייקרו. על דבר אחד כולם מסכימים מאז ומתמיד: רכישה של נדל"ן היא בין ההשקעות המוצלחות והמניבות ביותר, עם כמעט אפס סיכונים.
אלי ימין. מתווך בכיר, מנהל סוכנות רילטק. צילום: פרטי
אם ניכנס לעומק הדברים, נבין שרכישת דירה היא לא רק עיסקה כלכלית, אלא פעולה שיש לה שורשים רגשיים ותרבותיים עמוקים: הכמיהה לבית, לקורת גג השייכת רק לנו, המקום החם שאנו משתוקקים לחזור אליו אחרי יום עבודה, לגדל בו את ילדינו, להכין להם חביתה וסלט מדי ערב, לצאת ממנו רעננים ומחוזקים לעולם הקשוח בחוץ.
בית הוא מקור נחמה, ולכן, כשעיסקת רכישה משתבשת זה מעיב לא רק על חייו של הפרט שרכש או ניסה לרכוש אותו, אלא גם על מעגלים נוספים כמו בני משפחה שהלוו חלק מהכסף או שימשו כערבים.
עידן פלג. יועץ השקעות בנדל"ן, מנהל סוכנות רילטק. צילום: גל פלג
זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה ראשונה, כמו גם זוג בוגר יותר שמעוניין לרכוש דירה שנייה, צריך להבין את כל מה שקשור ברכישת דירה, החובות והזכויות ולקבל החלטה מושכלת שמתבססת לא רק על הרצון לגור בדירה זו או אחרת, אלא גם על היגיון כלכלי בריא.
חוקים ותקנות להגנת זכויות רוכשי דירות
אלי ימין, מתווך בכיר, ועידן פלג יועץ השקעות בנדל"ן, מנהלי סוכנות רילטק, מסבירים מה הם החוקים והתקנות המרכזיים המגנים על זכויות רוכשי הדירות:
חוק המכר המרכזי מסדיר את זכויות הקונים בעסקאות רכישת דירות חדשות מיזמים. חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגן מפני מצב שהקבלן או היזם יגיעו לחדלות פירעון במהלך הבנייה.
חוק רישום זכויות במקרקעין - מסדיר את רישום הבעלות על הדירה בטאבו ומגן על זכויות הקניין.
תקנות אחזקה בניינים - מסדירות את אחזקת הרכוש המשותף בבניין ושיפוצים.
הגופים העיקריים המפקחים הם משרד הבינוי, רשם המקרקעין ומשרד המשפטים.
מה הם הגופים הממשלתיים והציבוריים המפקחים ומסייעים לרוכשי דירות?
משרד הבינוי והשיכון - המשרד הממשלתי האחראי על תחום הנדל"ן והדיור, מפקח על ביצוע חוקי המכר ומסייע בסובסידיות.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - הגוף המנהל את קרקעות המדינה ומפעיל מכרזים לרכישת דירות בהנחות על קרקעות המדינה.
משרד האוצר - מפקח על המיסוי בענף הנדל"ן ומציע הטבות מס לרוכשי דירה ראשונה.
בנק ישראל - הבנק המרכזי הקובע מדיניות מימון וריבית אשר משפיעה על שוק הדיור.
המשרד להגנת הסביבה - אחראי על תקינה ואיכות הסביבה בבנייה.
ארגוני צרכנים - גופים כגון המועצה הישראלית לצרכנות המספקים מידע וסיוע לצרכנים בתחום הנדל"ן.
פורטל מחיר למשתכן - אתר ממשלתי המפרסם מכרזים לדירות במחירים מוזלים.
מה הן הדרכים למימוש זכויותיהם של רוכשי דירות?
"יש מספר דרכים עיקריות למימוש זכויותיהם של רוכשי דירות:
פנייה ליזם/קבלן - במקרה של ליקויי בנייה, עיכובים או הפרת הסכם, כדאי לפנות תחילה ליזם או לקבלן ולנסות לפתור את הבעיה איתם ישירות.
פנייה לערכאות משפטיות - ניתן להגיש תביעה אזרחית נגד היזם בבית משפט או לפנות לבוררות או גישור.
פנייה לרשויות - ניתן לפנות לרשויות כגון משרד הבינוי והשיכון, רמ"י או לשכת עורכי הדין לקבלת סיוע.
ארגוני צרכנים - ארגונים כמו המועצה הישראלית לצרכנות יכולים לסייע במתן מידע, ייעוץ וייצוג.
פנייה לתקשורת - במקרים קיצוניים, כדאי לפנות לתקשורת ולחשוף שם את הפרות החוק או פגיעה בזכויות.
מיצוי זכויות משפטיות - ערעורים, צווי מניעה, צווי הריסה ועוד. מומלץ להיוועץ בעורך דין".
שלבים עיקריים בתהליך רכישת דירה מקבלן
איתור הדירה ובדיקת היזם/ קבלן - השוואת פרויקטים, מיקום, מחירים, איכות בנייה ומוניטין.
חתימה על הסכם מכר/ הזמנה - חתימה על טופס הזמנה או הסכם מחייב עם תשלום דמי הרשמה.
ליווי בנקאי והלוואות - פנייה לבנק לצורך אישור משכנתא, בדיקת יכולת מימון.
תשלום על חשבון הדירה - במהלך הבנייה משלמים לקבלן על פי קצב התקדמות הבנייה.
מעקב אחרי התקדמות הבנייה - ביקור באתר הבנייה לווידוא עמידה בלוח זמנים.
קבלת מפתח ואכלוס הדירה - לאחר סיום הבנייה מתבצעת העברת המפתח לדירה.
רישום הזכויות בטאבו - העברת הבעלות על הנכס בטאבו לשם השלמת העיסקה.
בדק ותיקונים - תיקוני ליקויי בנייה במהלך תקופת הבדק (עד שלוש שנים מהמסירה).
שלבים עיקריים ברכישת דירה יד שנייה
איתור הדירה המבוקשת - חיפוש באתרים מקוונים, באמצעות מתווכים, הליכה לאזורים מבוקשים.
בדיקת הדירה - ביקור בדירה, בדיקת מצבה הפיזי, גודלה, מיקומה ועוד.
הערכת שווי הדירה - הערכת שווי הדירה על ידי שמאי לצורך הצעת מחיר.
משא ומתן עם המוכר - קביעת מחיר סופי במשא ומתן בין הקונה למוכר.
חתימה על הסכם מכר והעברת תשלום ראשון למוכר.
קבלת כספי המשכנתא - פנייה לבנק לאישור עקרוני וקבלת כספי המשכנתא.
תשלום יתרת התמורה למוכר.
העברת הזכויות בטאבו - העברת הבעלות בטאבו לשם השלמת העיסקה.
מסירת החזקה בדירה - קבלת מפתחות הדירה מהמוכר ואכלוס הדירה.
באיזה אופן ניתן לוודא שהדירה נקייה מזכויות צד שלישי?
"כדי לוודא שדירה יד שנייה נקייה מזכויות צד שלישי, מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות:
בדיקת נסח טאבו - הנסח מראה מי רשום כבעלים בטאבו ואם קיימות משכנתאות או הערות אזהרה.
בדיקת חובות ארנונה - באמצעות אישור מהרשות המקומית שאין חובות על הנכס.
בדיקת חובות משכנתא - אישור מהבנק שהמשכנתא סולקה במלואה.
אישור יורשים - אישור בכתב של היורשים כי אין להם טענות על הנכס.
אישור מינהל מקרקעי ישראל - אם הדירה בנויה על קרקע בבעלות רמ"י.
אישור עורך דין - חוות דעת משפטית המאשרת שאין זכויות צד ג' בנכס.
ביטוח זכויות - ניתן לרכוש ביטוח לזכויות קנייניות בדירה.
רישום בטאבו - הרישום הסופי בטאבו מהווה אישור לבעלות".
איך עושים ערבות בנקאית לעסקת נדל"ן?
"בקשו מהבנק שלך להפיק ערבות בנקאית על סכום מסוים לטובת המוכר. ודאו שהערבות תהיה בתוקף למשך כל תקופת העיסקה, ובדרך כלל עד 30 יום לאחר השלמתה.
ודאו שהערבות הבנקאית היא בלתי חוזרת, כלומר שהבנק מתחייב לשלם את הסכום בערבות במקרה שהקונה/השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו.
בידקו שהערבות כוללת את פרטי העיסקה - זהות הקונה והמוכר או השוכר והמשכיר, כתובת הנכס.
ודאו שסכום הערבות ותנאיה תואמים את הסכם העיסקה שנחתם עם המוכר או המשכיר.
בקשו מהבנק לשלוח את כתב הערבות הישירות למוכר או למשכיר או לבא כוחו, ושימרו העתק של כתב הערבות למעקב ובקרה.
עדכנו את הבנק מראש על כל שינוי בלוחות הזמנים או הסכומים של העיסקה כדי להאריך או לעדכן את הערבות בהתאם.
ודאו קבלת אישור מהמוכר או המשכיר על קבלת כתב הערבות לפני המשך התהליך".
על מי חל חוק המכר דירות?
"חוק המכר (דירות) חל על עסקאות מכר של דירות חדשות, בין אם נרכשות מיזם נדל"ן או מקבלן. על פי החוק, דירה מוגדרת כדירת מגורים שנבנתה לשם מכירה.
החוק חל על:
קונה - אדם פרטי, חברה או תאגיד הרוכש דירה חדשה מהיזם או הקבלן.
מוכר - היזם או הקבלן שבנה את הדירות לשם מכירתן.
מתווך - אדם או חברה המתווכים בעיסקה בין הקונה למוכר.
"החוק קובע את התנאים, ההגנות והזכויות של הקונה בעיסקת מכר דירה חדשה, ומטרתו להגן על הקונה. עם זאת, החוק אינו חל על עסקאות מכר של דירות יד שנייה מאדם פרטי לאדם פרטי".
כיצד חוק מכר משפיע על שוק המקרקעין בישראל?
"חוק המכר (דירות)* חוקק בישראל בשנת 1974, ומאז עבר מספר עדכונים ותיקונים. לחוק השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן והמקרקעין בישראל ובין השאר הוא מגן על זכויות הקונים בכך שהוא מפרט את הזכויות וההגנות של רוכשי דירות חדשות מול היזמים והקבלנים. כך שומר על זכויות הצרכנים.
"כמו כן, החוק מקטין סיכונים ברכישה - קביעת לוח זמנים לבנייה, הגדרת אחריות לליקויים בבנייה, הגנה מפני חדלות פירעון של המוכר ועוד, מקטינים את הסיכון לקונה. צד נוסף הוא בנושא מימון ומשכנתאות - הגנות החוק מאפשרות לבנקים לתת הלוואות ומשכנתאות לדיור ביתר קלות.
"החוק מעודד השקעות בנדל"ן ומוביל לעליית מחירים - הפחתת סיכונים מובילה לעלייה בביקוש לדירות חדשות, וכך מעודדת יזמים להשקעות ובנייה. הביקוש הגדל מוביל במקביל גם לעלייה במחירי הדירות והנדל"ן בישראל. בסופו של דבר, החוק תורם לפיתוח ולצמיחה, כאשר עידוד הנדל"ן והבנייה תורם לצמיחה כלכלית ולפיתוח עירוני במשק".
מה הם ההיבטים המשפטיים והפיננסיים שיש להביא בחשבון לפני חתימה על חוזה רכישת דירה?
"חשוב לבדוק לפני חתימת חוזה רכישת דירה את ההיבטים המשפטיים הבאים:
- בדיקת נסח טאבו עדכני - לוודא שאין חובות/ שיעבודים
- קריאת חוזה המכר בעיון
- בקשת ייעוץ משפטי מעו"ד במידת הצורך.
- וידוא התאמה מלאה לחוק המכר וזכויות הרוכש; ביצוע בדיקות משפטיות מקיפות ע"י עו"ד.
היבטים פיננסיים:
- בחינת יכולת המימון והמשכנתא של הרוכשים.
- חישוב עלויות נלוות כמו מס רכישה, אגרות, תיווך, ייעוץ משכנתא וכו'.
- לוח זמנים ברור לתשלומים ע"ח הדירה.
- הבנה ברורה של אחריות לתשלומי מיסים וארנונה.
- ביטוח הדירה מראש.
- ערבויות בנקאיות ופיצויים במקרה של איחור במסירה".
כיצד אפשר להבטיח את זכויותיו של רוכש הדירה בעת חתימה על חוזה?
"כדי להבטיח את זכויות רוכש הדירה בעת חתימה על הסכם רכישה, ניתן לנקוט בכמה צעדים:
- קריאה מדוקדקת של החוזה על כל סעיפיו והבנת המשמעויות וההשלכות שלהם.
- הוספת סעיפי הגנה ופיצוי בחוזה כגון פיצוי במקרה של איחור במסירה, הגנה במקרה של תביעות משפטיות עתידיות וכדומה.
- קבלת ייעוץ משפטי מעורך דין לפני החתימה על מנת לוודא שהחוזה תקין וכולל את כל הפרטים הנדרשים.
- דרישה לקבלת ערבויות בנקאיות מצד החברה המוכרת להבטחת השקעת הרוכש.
- רישום המשכנתא והערת אזהרה על הנכס בטאבו עם תחילת התהליך.
- תשלומים על פי התקדמות הפרויקט ולא מראש.
- מעקב שוטף אחרי בניית הנכס ותיעוד כל ליקוי".
מהי זכות החזקה בדירה?
"זכות החזקה בדירה היא הזכות להחזיק ולהשתמש בדירה, גם אם אין בעלות מלאה עליה. כמה עקרונות מרכזיים בנוגע לזכות החזקה:
- זכות החזקה נפרדת מזכות הבעלות - אפשר להחזיק בדירה מבלי להיות הבעלים הרשומים שלה.
- בעל זכות החזקה רשאי לגור בדירה ולהשתמש בה.
- זכות החזקה יכולה לנבוע מחוזה שכירות או ממעמד משפטי כגון בן/בת זוג.
- בעלים רשום יכול לתבוע בעלות חזרה מהמחזיק בדירה אך צריך פסק דין.
- זכות החזקה מאפשרת לדרוש פיצוי במקרה של פינוי.
- ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו להגנה על זכות החזקה.
- מחזיק בדירה חייב בתשלומי ארנונה ומיסים על הנכס.
- זכות החזקה היא זכות מוגנת על פי חוק בישראל".
מה הן זכויותיו של רוכש דירה מקבלן?
"רוכש דירה מקבלן נהנה מהגנות וזכויות מוגדרות על פי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973. הזכויות העיקריות הן:
- קבלת הדירה בטיב וברמת גמר כפי שסוכם בחוזה המכר.
- זכות לתיקוני בדק על פגמים וליקויים בדירה בתוך 3 שנים מיום המסירה.
- הגנה משפטית במקרה של הפרת חוזה על ידי הקבלן.
- החזר כספי מלא אם הקבלן פשט את הרגל לפני מסירת הדירה.
- פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מעבר למוסכם בחוזה.
- סעדים משפטיים שונים כגון ביטול העיסקה.
- סעיפי שקיפות וגילוי נאות על כל פרטי הדירה והעיסקה".
מה הן זכויותיו של רוכש דירה מיד שנייה?
"רוכש דירה מיד שנייה נהנה מהגנות פחותות יותר בהשוואה לרכישה מקבלן:
- זכות לקבלת מפתחות הדירה וחזקה מלאה עליה.
- זכות לרישום הדירה על שמו בטאבו.
- זכות לשימוש והנאה מלאים מהדירה כבעלים.
- זכות לבצע שינויים ושיפוצים בדירה.
- זכות להשכיר את הדירה או למכור אותה הלאה.
- זכות לפנות לבית משפט אם המוכר מסרב לפנות את הדירה.
- זכות לתבוע פיצויים אם המוכר הסתיר מהקונה מידע מהותי על הדירה.
- זכות לקבלת הנחה במס רכישה אם זו דירה יחידה.
- זכות לקבלת סיוע במימון דירה מגופים ממשלתיים".
מהי אחריות המוכר על ליקויים בדירה?
"במכירת דירה יד שנייה, האחריות על ליקויים בדירה מוטלת על המוכר לפי הכללים הבאים:
- המוכר אחראי לגלות לקונה על כל ליקוי או פגם מהותי בדירה.
- אם המוכר הסתיר במכוון פגם או ליקוי - הוא יהיה אחראי לפצות את הקונה.
- המוכר אינו אחראי על ליקויים סמויים שלא ידע על קיומם.
- המוכר אחראי לתקן פגמים שהתגלו תוך שנה ממועד המכירה.
- אחריות המוכר מוגבלת רק לפגמים שהיו קיימים בדירה במועד המכירה.
- על הקונה לבדוק את הדירה לפני הרכישה ולגלות ליקויים נראים לעין.
- מומלץ לכלול בחוזה סעיף המפרט את אחריות המוכר על תיקון ליקויים.
- הקונה יכול לתבוע פיצוי מהמוכר רק אם הליקוי היה קיים במועד המכירה.
- חלוקת האחריות בין הצדדים תלויה גם במו"מ ובנוסח הסופי של החוזה".
מהן זכויותיו של רוכש דירה במקרה של פינוי בינוי?
"במקרה של פרויקט פינוי-בינוי, לרוכשי הדירות הקיימות שייפונו ישנן מספר זכויות עיקריות:
- דירה חלופית חדשה בפרויקט החדש בשטח גדול יותר ובמפרט טוב וחדש.
- סבסוד מלא של דמי שכירות לתקופת הביניים עד אכלוס הדירה החדשה.
- פטור מתשלום דמי השבחה על הדירה החדשה.
- פיצוי על הוצאות מעבר.
- ליווי ייעוץ משפטי על חשבון היזם בכל תהליך הפינוי-בינוי.
- ערבויות בנקאיות להבטחת זכויות הדיירים המפונים.
- זכות להשתתף בתכנון הבניין החדש.
- זכות עכבון על הדירה עד לקבלת כל הפיצויים.
- תשלום היטל השבחה רק על תוספת שטח בדירה החדשה".
מה הן חובותיו של רוכש דירה כלפי המוכר?
"רוכש דירה חדשה או יד שנייה מחויב במספר חובות כלפי המוכר:
- תשלום מלוא מחיר הדירה על פי המועדים והתנאים שסוכמו בחוזה המכר.
- תשלום הוצאות נלוות כגון מיסים, אגרות והיטלים החלים על העיסקה.
- עמידה בלוחות זמנים מוסכמים, למשל לרישום משכנתא או למועד המסירה.
- מתן הודעה מראש על דחיית תשלומים.
- שיתוף פעולה עם המוכר בכל נושא הקשור לרכישה - רישום בטאבו, בדיקות וכדומה.
- לאפשר למוכר גישה לדירה לצורך תיקונים או ביקורת לפני מסירת החזקה.
- הודעה למוכר על ליקויי בנייה או אי התאמות בדירה תוך פרק זמן סביר.
- מתן ייפוי כוח לעורך דין להעברת הזכויות אם נדרש.
- עמידה בתנאי הסכם המכר בתום לב ובשיתוף פעולה עם המוכר".
מה הן חובותיו של רוכש דירה כלפי ועד הבית?
"כדייר בבניין משותף, לרוכש דירה יש מספר חובות כלפי ועד הבית:
- תשלום דמי ועד בית - השתתפות בהוצאות המשותפות של הבניין.
- תשלום חשבונות מים וחשמל המשותפים בבניין.
- שמירה על ניקיון ותחזוקה של הרכוש המשותף.
- תיקון נזקים שנגרמו על ידי הדייר לרכוש המשותף.
- עמידה בחוקי המבנה (חוקי העזר של הבניין).
- הודעה מראש על ביצוע שינויים או שיפוצים בדירה.
- אפשרות כניסה לדירה לצורך תיקונים או בדיקות ברכוש המשותף.
- נוכחות והשתתפות באסיפות דיירי הבניין.
- בחירת נציג לוועד הבית מטעם הדירה.
- תיאום עבודות שיפוצים ואישורן מראש עם הוועד".
מה הן חובותיו של רוכש דירה כלפי רשויות המס?
"רוכש דירה חדשה או יד שנייה מחויב בתשלום מספר מיסים והיטלים לרשויות המס:
מס רכישה - מס המשולם לרשות המיסים על העיסקה.
מע"מ - מס ערך מוסף בשיעור 17% על דירה חדשה מקבלן.
מס שבח - מס על רווח הון/שבח ממכירת דירה.
אגרות רישום - תשלום אגרות עבור רישום הזכויות בטאבו ופעולות שונות.
היטל השבחה - היטל עירוני על עליית ערך הדירה. חל בדרך כלל בעסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי.
ארנונה - תשלום מיסי רשות מקומית על החזקת הדירה. משולם על ידי הבעלים.
אישורי ניכוי מס - המצאת אישורים על זכאות לפטורים או הנחות במס רכישה.
על הרוכש לשלם את כל המיסים והאגרות במועדם על פי דרישת רשויות המס. אי תשלום עלול לגרור קנסות וריבית פיגורים".
מה הן אפשרויות המימון לרכישת דירה?
"ישנן מספר אפשרויות עיקריות למימון רכישת דירה:
משכנתא - הלוואה בנקאית לטווח ארוך (עד 30 שנה) הממומנת על ידי שעבוד הדירה.
מזומן - תשלום מלוא מחיר הדירה על בסיס הון עצמי של הרוכש. נדרשים מקורות עצמיים גבוהים.
סיוע משפחתי - עזרה כספית מבני משפחה.
מענקים ממשלתיים - סיוע במימון עבור זכאים להטבות מחיר משרד הבינוי.
הלוואה בנקאית - הלוואה בנקאית לטווח בינוני.
תכניות חיסכון - ניצול חסכונות והשקעות קיימות לצורך תשלום.
הבחירה תלויה ביכולת המימון האישית, גובה המשכנתא שניתן לקבל ועוד שיקולים כלכליים".
מה הן ההשלכות הפיננסיות של רכישת דירה?
"לרכישת דירה יש מספר השלכות פיננסיות מרכזיות:
- תשלום החזר משכנתא חודשי.
- עלויות נלוות - עלויות בסיסיות של מיסים, מנהלות ותחזוקה.
- עלייה בהוצאות - חשבונות מים, חשמל וארנונה.
- ירידה בנזילות - סכומי מזומן גדולים כלואים בדירה ופחות נזילים.
- השקעה לטווח ארוך - קשה לממש במהירות את שווי הדירה.
- תלות בשוק הנדל"ן - ערך הדירה משתנה לפי מגמות השוק והביקוש.
- מימון שיפוצים ושדרוגים - לעתים נדרשות השקעות נוספות בדירה.
- החזר השקעה בעת מכירה - רק בטווח הארוך ניתן לממש רווח הון מהדירה.
- סיכונים כלכליים - משבר בשוק הדיור עלול לפגוע בערך הדירה.
- תכנון תקציב משפחתי - יש להתאים את התקציב להחזרי המשכנתא והוצאות הדיור".
כיצד ניתן להבטיח יציבות כלכלית לאחר רכישת דירה?
"כדי להבטיח יציבות כלכלית לאחר רכישת דירה, מומלץ לנקוט בצעדים הבאים:
- לרכוש דירה על פי היכולת התקציבית שלך, ללא מתיחה יתרה. מומלץ שהמשכנתא לא תעלה על 30%-40% מסך ההכנסה נטו של משק הבית.
- לבחור משכנתא שאפשר להחזירה בנוחות במשך כל תקופתה, ולא רק בשנים הראשונות.
- להקפיד לצבור חיסכון כספי שיאפשר גמישות ומימון הוצאות בלתי צפויות.
- להשתדל לשמור על רמת חיים דומה לתקופה שלפני רכישת הדירה, ולהימנע מלהגדיל הוצאות באופן דרסטי.
- לנסות להגדיל את ההכנסה בהדרגה ככל שניתן, כדי לאזן את הוצאות המשכנתא.
- לבחון אפשרות להחזר מוקדם או מיחזור המשכנתא אם קיימת ירידה בשיעורי הריבית.
- להימנע מלקיחת הלוואות צרכניות גדולות סמוך לרכישת הדירה.
- לנסות ולצפות הוצאות עתידיות כמו שיפוצים".
כיצד ניתן להימנע ממלכודות נפוצות בעת רכישת דירה?
"כדי להימנע ממלכודות נפוצות בעת רכישת דירה, מומלץ:
- להיזהר מרכישה על סמך תכניות בלבד ולדרוש לראות אב טיפוס.
- לבדוק שאין חריגות בנייה או בעיות תכנוניות בדירה או בבניין.
- לקרוא בעיון את כל החוזה ולהבין כל סעיף והתחייבות.
- להימנע מלשלם מראש סכומים גבוהים לפני תחילת הבנייה.
- לבדוק את המוניטין והניסיון של הקבלן/היזם באופן יסודי.
- להיזהר מהצעות הנשמעות "טובות מדי" או מחירים חריגים.
- לוודא שאין חובות או שיעבודים על הנכס טרם רכישתו.
- לדאוג לייצוג משפטי טוב ובלתי תלוי לפני חתימה על הסכמים.
- לבדוק היטב את מצבה הפיזי של הדירה לפני הרכישה.
- לבחון היטב את המיקום והסביבה - רעש, זיהום, תשתיות וכדומה.
- לוודא שיש גישה נוחה לדירה ומספיק חניות באזור".
מהניסיון העשיר שלכם, מה הם הטיפים החשובים ביותר לרוכשי דירות?
- בדוק היטב את מצבה הפיזי והתחזוקתי של הדירה לפני הרכישה.
- למד היטב את הסביבה והאזור שהדירה נמצאת בהם - אופי השכונה, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית וכדומה.
- בדוק מול עו"ד את מצבה המשפטי של הדירה לפני החתימה וודא שהיא נקייה מחובות ומשיעבודים.
- הקפד לקרוא בעיון את כל מסמכי העיסקה וחוזי המכר לפני החתימה עליהם.
- אל תחתום על שום מסמך שאינך מבין את משמעותו המלאה - בקש הסברים נוספים.
- ודא שיש לך יכולת כלכלית אמיתית לעמוד בתשלומי המשכנתא ובהוצאות הנלוות.
- בדוק אפשרויות מימון מגורמים שונים כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר.
- אל תיכנס להתחייבות כספית גדולה מיכולתך - זה יוצר סיכון כלכלי משמעותי.
- שכור את שירותיהם של אנשי מקצוע כמו עו"ד, שמאי ומתווך מקצועי ומנוסה לליווי התהליך".
מה הם המקורות המומלצים לקבלת מידע נוסף בנוגע לרכישת דירה?
אתרי אינטרנט של חברות נדל"ן גדולות - לרוב יש בהם מידע שימושי על מגמות השוק, מחירים ממוצעים באזורים שונים, טיפים לקנייה ועוד.
פורומים וקבוצות בפייסבוק – למשל, קבוצות מתמחות בנדל"ן ודירות, שם אפשר לקבל עצות מאנשים שעברו תהליכים דומים.
יועצי נדל"ן - יכולים לתת מידע על שוק הנדל"ן ולהמליץ על אזורים/פרויקטים ספציפיים. חשוב לבדוק את נסיון ומוניטין היועצים.
ספרי הדרכה ומדריכים מקוונים - יכולים לתת מידע שימושי ועצות טובות.
עיתונות כלכלית - למשל TheMarker או גלובס, כתבות וכתבי דעה על שוק הנדל"ן.
סוכנויות דירות - סוכני הנדל"ן יכולים להמליץ על דירות ספציפיות ולתת מידע על השוק".
______________
* הערה: תיקון 9 לחוק המכר מגביל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה בלבד. 20% הראשונים ממחיר הדירה לא יוצמדו כלל, ביטול הפיצוי הקבוע בסך 150% עבור חודש איחור ראשון, פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%) עבור איחור של חודש עד 4 חודשים ועוד
