שכנות טובה נמצאה כתורמת לאריכות החיים, אך עדיין, קשה למצוא אותה. סכסוכים רבים צצים בין דיירים בבתים משותפים ובקרב שכנים, מריבות שמתחילות מהדבר הפעוט ביותר ומסתיימות בבתי המשפט. כאן נכנס לתמונה המפקח על הבתים המשותפים שתפקידו להכריע בסכסוכים הללו.
עו"ד שאול מוש, המתמחה בדיני מקרקעין ובסכסוכי שכנים, מסביר כיצד מתבצע ההליך, מהי סמכותו של המפקח ומהן גבולות הגזרה שלו.
בישראל והן בעולם כולו מתמודדים אזרחים רבים עם שכנים שהם יריבים, כך שסכסוכים בין דיירים בבתים משותפים, או בין בתים שכנים, הם דבר שכיח למדי. למעשה, על פי סקרים, יותר מ-60% מהישראלים מעידים כי סכסוכי שכנים משפיעים על החיים שלהם באופן יומיומי.
מן הסתם, בבתים משותפים הסכסוכים בין הדיירים השונים הופכים שכיחים אף יותר, הן בשל הקירבה והן בשל הסוגיות העולות בדבר השטחים המשותפים והשימוש בהם.
"מגוון הסכסוכים הוא עצום", אומר עו"ד מוש, "יש והסכסוך הוא בשל הסגרת גבול, שימוש לא סביר ברכוש משותף, נזקי רטיבות, השתתפות בתשלום מיסי ועד, מטרדים מסוגים שונים והרשימה ארוכה.
עו"ד שאול מוש. צילום: זאפ
"העובדה", מוסיף עו"ד מוש, "שבשנים האחרונות נרשמה עלייה בבנייה של מגדלים מרובי קומות באזורים רבים בארץ, תורמת גם היא לכמות הסכסוכים שצצים בין השכנים וחילוקי הדעות הולכים ומתרבים. סוגיות בנושאי חניה, השימוש בשטחים משותפים או שינוי חזות הבניין - כמעט על כל נושא ניתן לריב ולהתווכח, ועוד לא הזכרנו את המטרדים של השכנים עצמם, כמו שכן מרעיש, מלכלך או מעשן, ולאחרונה גם סכסוכים לעניין התקנת עמדות טעינה לבעלי רכב חשמלי בבניין משותף".
לדברי עו"ד מוש, אף שדרך המלך לסיים את המריבות הללו היא בתקשורת טובה, ערבות הדדית ושיח משתף ומכבד, הרי שבמרבית המקרים הסכסוך מגיע להליך משפטי אצל המפקח על הבתים המשותפים.
מנסיונו ממליץ עו"ד מוש, "בטרם הפנייה למפקח, לפנות במכתב לדייר לתיקון הליקויים". הוא מדגיש: "חשוב לפנות לדייר השכן באמצעות עורך דין המתמחה בתחום ורק אם הוא עדיין מסרב לשתף פעולה, אז לפנות ולהגיש את התביעה המתאימה כדי ליישב את הסכסוך".
עוד הוא מוסיף כי "יש לבדוק בטרם הגשת התביעה האם יש תקנון מוסכם לבניין והאם תקנון זה מתייחס לסוגיה שעלתה בין הצדדים. במקרה בו אין תקנון מוסכם, התקנון המצורף לחוק המקרקעין הוא זה שיקבע".
מה הן סמכויות המפקח על הבתים המשותפים?
"המפקח על רישום מקרקעין, המכונה גם המפקח על הבתים המשותפים, הוא גוף שיפוטי שסמכותו מקבילה לזו של שופט בבית משפט שלום. תפקידו של המפקח הוא להכריע וליישב בסכסוכים בין שכנים, אף שביחס לערכאות אחרות מדובר בהליך שנחשב לגמיש יותר וגם הרבה יותר מהיר משמעותית מפנייה לבית משפט שלום, שעמוס יותר מהמפקח על הבתים המשותפים".
עו"ד מוש מסביר כי המפקח רשאי לדון בסכסוכים רק על בסיס התביעה שהוגשה ולא מוסמך לתת ייעוץ משפטי או שמיעת הטענות שלא במסגרת דיון. סמכותו הייחודית של המפקח היא בטיפול בסכסוך שכנים מבלי לדון בנזק, למעט פיצוי כתוצאה מהסגת גבול בין השכנים או בשטח המשותף. יודגש כי סוגיות נזיקיות כגון מטרדים לשכנים או עבירות על פי חוקי תכנון ובנייה אינם נשמעים בפני המפקח.
אילו תביעות מוגשות למפקח?
"תביעות שיוגשו למפקח על רישום המקרקעין נוגעות, בין היתר, לסכסוכים בין בעלי הדירות בנוגע להרחבת הדירה, או באשר לקיומו של פרויקט תמ"א 38, סכסוכים בנוגע למתקנים משותפים כמו מעליות, עמדות טעינה חשמליות, דודי שמש, פאנלים סולריים וכדומה, וכן הוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף.
"כשמדובר בבתים משותפים", מוסיף עו"ד מוש, "מדובר על שטחים ציבוריים שהם חלק מהרכוש המשותף של הבניין ועל שטחים פרטיים של בעלי הדירות. הקירות החיצוניים של הדירה נחשבים לחלק מהרכוש המשותף, כך שאם דייר ישנה על דעת עצמו את החזית החיצונית, הוא ייחשב למי שפגע ברכוש המשותף והוא חשוף בפני תביעה".
מה הם הנושאים הפופולריים בסכסוכי שכנים?
"הנושאים הפופולריים בסכסוכי שכנים הם הנושא של הסגת גבול וכן הנושא של גרימת נזק לדירה אחרת, בייחוד נושא הרטיבות וליקוי אטימות של הבניין".
עו"ד שאול מוש מסביר כי מניסיון בתביעות, לא תמיד נזק שאתם חושבים שמגיע מדייר אחד הוא ממנו - לפעמים הנזק הוא מדייר נוסף או כמה דיירים ולפעמים הנזק יכול להיות באחריות כמה דיירים וגם באחריות נציגות הבית המשותף, כך שהנזק מתחלק לאחריות של שלושה גורמים לפי דו"ח של מומחה שמחלק את האחריות לנזק לפי הממצאים שמצא ולפי החוק. לכן, תמיד מומלץ לבדוק עם מומחה ולהתייעץ עם עו"ד לעניין האחריות של התיקון".
האם ניתן לערער על החלטת המפקח?
"ראשית, כדאי לציין כי במקרים של סכסוכי שכנים המובאים בפני המפקח, מדובר במקרים של גירסה מול גירסה. לכן, יש חשיבות גדולה בפנייה לייעוץ וליווי משפטי של עורך דין מנסה ומיומן בתחום שיוכל לבסס את התביעה כנדרש ולהגדיל את הסיכוי שתתקבל.
"הבסיס הראייתי לתביעה נסמך פעמים רבות על חוות דעת של מומחים בתחומים שונים כמו הנדסה, שמאות ובינוי. שנית, על פסק הדין של המפקח על הבתים משותפים אכן ניתן לערער".
לסיכום, אומר עו"ד מוש, "סמכותו של המפקח היא כשל שופט שלום והערעור שיוגש על הכרעתו של מפקח בפסק דין תוגש לבית המשפט המחוזי שבתחום שיפוטו מצוי הבית המשותף".
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
