רכישת נכס מקרקעין מכונס נכסים הנה עסקה בטוחה לכאורה, אולם האמת היא שעסקה זו טומנת בחובה סיכונים רבים, וליווי משפטי מקצועי ברכישה מכונס נכסים הנו חיוני. תחושתו של הרוכש, כי הוא מתקשר בעסקה בטוחה, המפוקחת על ידי בית משפט או הוצאה לפועל, היא זו שגורמת לרוכשים רבים ליפול בפח ולהתקשר בעסקה, שאילו הבינו אותה לאשורה לא היו מעלים על דעתם להתקשר בה.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום מקרקעין
רכישת דירה מכונס נכסים היא למעשה רכישת דירתו של חייב בהוצאה לפועל, אשר אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו
מהי רכישת דירה מכונס נכסים?
רכישת דירה מכונס נכסים היא למעשה רכישת דירתו של חייב בהוצאה לפועל, אשר אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו, בין אם אלו תשלומי המשכנתא או אחרים.
במצב כזה, דירתו של החייב נמסרת לכונס הנכסים במסגרת הליך ההוצאה לפועל. לרוב מדובר בדירות שנמסרות לכונס דרך הבנקים בגין אי תשלום משכנתא, אולם גם במקרים אחרים ייתכן שדירת החייב תועמד למכירה על ידי הכונס במסגרת ההוצאה לפועל.
הליך המכירה מבוצע על ידי הכונס, אשר מוציא את הדירה למכירה פומבית באמצעות אתרים שונים, מתווכי מקרקעין ועוד
כיצד נערך הליך המכירה של דירה מכונס נכסים?
הליך המכירה מבוצע על ידי הכונס, אשר מוציא את הדירה למכירה פומבית באמצעות אתרים שונים, מתווכי מקרקעין ועוד. שווי הדירה במכירתה מתבסס על הערכת שווי של שמאי מוסמך, כאשר לרוב המחיר נמוך ב-25% מהשווי המקורי שלה. הכונס מקבל הצעות שונות ממספר מתמודדים, מה שעשוי לעלות בחזרה את שווי הנכס.
הסכנות האפשריות
במאמר זה נתמקד בסכנות הרבות הטמונות ברכישת נכס מכונס נכסים, ונפרט רשימה חלקית בלבד של סכנות ומוקשים שכיחים ברכיה מכונס נכסים:
בשונה ממוכרי נכס רגילים, שחלה עליהם חובת הגילוי הנאות והם נדרשים כבדרך השגרה להצהיר על מצב הנכס ועל העדר פגמים נסתרים בנכס, כונס הנכסים מוכר את הנכס AS IS לחלוטין, כאשר החובה לבצע גילוי נאות באשר לנכס הנמכר לא חלה עליו
א. אין לכונס הנכסים כל אחריות על מצב הנכס
בשונה ממוכרי נכס רגילים, שחלה עליהם חובת הגילוי הנאות והם נדרשים כבדרך השגרה להצהיר על מצב הנכס ועל העדר פגמים נסתרים בנכס, כונס הנכסים מוכר את הנכס AS IS לחלוטין, כאשר החובה לבצע גילוי נאות באשר לנכס הנמכר לא חלה עליו (סעיף 29 לחוק הגנת הצרכן הקובע איסור הטעייה לא חל על מכירות המבוצעות דרך ההוצל"פ). כך, כונס הנכסים עשוי למכור נכס, שיש בו ליקויים מהותיים מבלי לגלותם לרוכש, ומבלי לשאת בחבות כלשהי לפגמים נסתרים אלו. למותר לציין, כי במקרה כזה עלול רוכש פוטנציאלי לגלות, כי קנה נכס ששוויו נמוך באופן משמעותי מהמחיר אותו שילם, וכי שכרו יצא בהפסדו.
רוכש, שאינו מודע לסכנות, עלול למצוא עצמו במצב שהוא רוכש נכס, שבנוי ללא היתר, וששוויו נמוך בהרבה מזה ששילם עבורו
ב. אחריות הקונה לקיומן של חריגות בניה ו/או צווי הריסה
כאמור לעיל, כונס הנכסים מוכר את הדירה כמות שהיא, כשהוא מתנער מאחריות לא רק לפגמים מהותיים הקיימים בנכס, אלא מתנער מכל אחריות גם לחריגות בניה ו/או צווי הריסה ו/או תביעות תכנוניות, הקיימים על הנכס. אין צורך לציין, כי רוכש, שאינו מודע לכל אלו, עלול למצוא עצמו במצב שהוא רוכש נכס, שבנוי ללא היתר, וששוויו נמוך בהרבה מזה ששילם עבורו.
יתר על כן, כונסי נכסים מסוימים אף מגדילים לעשות, ומחייבים את הרוכש בהסכם המכר להסדיר חריגות בניה, ככל שקיימות, ולשאת בכל התשלומים הנדרשים לצורך כך. רוכש כזה עלול להיות מחויב להסדיר את המצב התכנוני הבעייתי של הנכס, כאשר לא פעם הכשרת חריגות בניה לא שהנן יקרות ומתישות, אלא שהן כלל אינן אפשריות.
גם לאחר שההצעה של הרוכש התקבלה ואף זכתה לאישור ההוצל"פ ועברה את כל המהמורות האפשריות בדרך, בדרך כלל אין כונס הנכסים מתחייב למועד מסירה ספציפי בהסכם המכר
ג. מועד המסירה של הנכס גמיש ועלול להתארך מאד
גם לאחר שההצעה של הרוכש התקבלה ואף זכתה לאישור ההוצל"פ ועברה את כל המהמורות האפשריות בדרך (ועלולות להיות לא מעט מאלו), בדרך כלל אין כונס הנכסים מתחייב למועד מסירה ספציפי בהסכם המכר, וגם אם מועד כזה מצוין בהסכם המכר - הרי שפעמים רבות דחייתו אינה מהווה כלל הפרה של הסכם המכר מצד כונס הנכסים.
דיירים שמסרבים להתפנות, בעלים עיקש שמבקש לאחוז בנכס בכל מחיר וכדומה, עלולים להביא למצב שהרוכש יקבל לידיו את הנכס זמן רב לאחר המועד שסבר מלכתחילה, כאשר מלואו או עיקר כספו כבר נמצא בחשבון כונס הנכסים והוא נאלץ לספוג לבדו את מלוא ההפסדים שנגרמו לו כתוצאה מהעיכובים במסירת החזקה.
קריאה של האותיות הקטנות בהסכמים עליהם נדרשים רוכשים לחתום לאחר שהצעתם לרכוש הנכס התקבלה, מגלה, כי חובות ו/או חיובים, ששווים הכספי רב גולגלו על הרוכש
ד. השתת תשלומי מוכר על הרוכש
קריאה של האותיות הקטנות בהסכמים עליהם נדרשים רוכשים לחתום לאחר שהצעתם לרכוש הנכס התקבלה, מגלה, כי חובות ו/או חיובים, ששווים הכספי רב גולגלו על הרוכש, וכי המחיר שהוא ייאלץ לשלם בסופו של יום כדי לקבל את הנכס ולרשום אותו על שמו הנו גבוה לאין ערוך מזה שסבר מלכתחילה. כך למשל, חיובי הטל השבחה, חיובי מסים והוצאות שונות, שמטיבן חלות על המוכר, יכולות להיות מגולגלות על הרוכש, ולשים אותו בסיטואציה בה הוא נדרש לשלם סכומים שאותם לא העלה על דעתו.
פעמים רבות אין כלל אפשרות לרשום הזכויות בנכס, שנרכש מכונס הנכסים על שם הרוכש בלשכת רשום המקרקעין, וזאת מפאת הערות ו/או בעיות תכנוניות או משפטיות כאלו או אחרות הנוגעות למהות הזכויות בנכס
ה. העדר אפשרות לסיים רשום הזכויות בנכס על שם הרוכש
פעמים רבות אין כלל אפשרות לרשום הזכויות בנכס, שנרכש מכונס הנכסים על שם הרוכש בלשכת רשום המקרקעין, וזאת מפאת הערות ו/או בעיות תכנוניות או משפטיות כאלו או אחרות הנוגעות למהות הזכויות בנכס. בד"כ מציין כונס הנכסים בהסכם המכר, כי בהעברת מסמכים מסוימים לידי הרוכש הוא יצא ידי חובתו, והרוכש הוא שאחראי להשלמת רשום הזכויות בנכס על שמו. או אז מגלה הרוכש התמים, כי רישום הזכויות בנכס על שמו כלל אינו אפשרי או שהוא כרוך בהתדיינות משפטית ממושכת ו/או בעלויות כספיות נכבדות, אשר אליהן לא היה ערוך כלל וכלל.
אם הרוכש לא השכיל מלכתחילה ליטול ייצוג משפטי הולם - הוא ייאלץ לשלם שכ"ט נוסף לכונס הנכסים לצורך רישום הזכויות בנכס על שמו
ו. אחריות הקונה לרשום הזכויות על שמו
ברכישת נכס מכונס נכסים האחריות לרשום את הזכויות בנכס על שם הרוכש מוטלת בד"כ על הרוכש עצמו. לפיכך, הרוכש זקוק לעורך דין, שייצג אותו ברכישה ויסייע לו ברשום הזכויות בנכס על שמו.
אם הרוכש לא השכיל מלכתחילה ליטול ייצוג משפטי הולם - הוא ייאלץ לשלם שכ"ט נוסף לכונס הנכסים לצורך רישום הזכויות בנכס על שמו, וכך יוצא, שגם מי שביקש לחסוך הוצאות משפטיות תוך כדי נטילת סיכונים רבים, מוצא עצמו נאלץ בסופו של יום לשלם שכ"ט זה לעורך הדין שמשמש ככונס הנכסים, וזאת על אף שכלל לא קיבל ממנו ייעוץ והגנה משפטיים במסגרת עסקת הרכישה.
אם מתברר, כי שוויו של הנכס הנו נמוך מהסכום עליו התחייב הרוכש בהסכם המכר או במידה שמתברר, כי הזכויות המשפטיות הנמכרות אינן זכויות בעלות או חכירה מוסדרות - אזי הרוכש עלול למצוא עצמו בפני שוקת שבורה גם במעמד נטילת משכנתא למימון הרכישה
ז. קשיים בנטילת משכנתא
במידה שמהסיבות המפורטות להלן או מסיבות אחרות, מתברר, כי שוויו של הנכס הנו נמוך מהסכום עליו התחייב הרוכש בהסכם המכר או במידה שמתברר, כי הזכויות המשפטיות הנמכרות אינן זכויות בעלות או חכירה מוסדרות - אזי הרוכש עלול למצוא עצמו בפני שוקת שבורה גם במעמד נטילת משכנתא למימון הרכישה, שכן הבנקים למשכנתאות עלולים, שלא לאשר לו קבלת משכנתא על הנכס. בסיטואציה כזו, ובהעדר מקורות מימון חילופיים, עשוי הרוכש אף למצוא עצמו בהפרה יסודית של הסכם הרכישה מכונס הנכסים.
הנקודות המפורטות לעיל באות רק ליתן הדגמה לנושאים עליהם יש לתת את הדעת בעת שמגישים הצעה לרכישת דירה (נכס) מכונס נכסים.
עו"ד מקצועי ובעל ניסיון יכול לבצע בדיקות מקדמיות חיוניות, לאתר מוקשים במידה שהללו קיימים ולהזהיר את הרוכש מפני רכישות של נכסים בעיתיים
מדוע כדאי להיעזר בעו"ד בקניית דירה מכונס נכסים?
עו"ד מקצועי ובעל ניסיון יכול לבצע בדיקות מקדמיות חיוניות, לאתר מוקשים במידה שהללו קיימים, ולהזהיר את הרוכש מפני רכישות של נכסים בעיתיים. כמו כן, במקרים בהם קיימת כדאיות כלכלית ברכישת הנכס (דירה) – יוכל עו"ד מנוסה למקסם את תנאי העסקה, ולהבטיח את זכויות הרוכש באופן מיטבי באמצעות ניהול מו"מ מושכל עם כונס הנכסים.
למותר לציין, כי את הייעוץ המשפטי והבדיקות המשפטיות והאחרות של הנכס יש לבצע טרם הגשת ההצעה לרכישת הנכס (הצעה אליה יש בד"כ לצרף שיק או ערבות בנקאית בגובה 5% - 10% ממחיר התמורה המוצע), שכן לאחר זכיית הצעת הרוכש - הרוכש אינו נמצא עוד בעמדה בה הוא יכול לנהל מו"מ עם כונס הנכסים, שכן הוא מחויב כבר לעסקת המכר ולנוסח הסכם המכר החד צדדי, שהוכן ע"י כונס הנכסים מבעוד מועד. התחרטות של הרוכש ואי רצונו בעסקה בשלב זה, תעלה לו בקנס בגובה הערבות הבנקאית שהפקיד כבר אצל כונס הנכסים.
לאור כל אלו, אין ספק, כי היוועצות מוקדמת עם עורך דין מקרקעין מומחה לתחום, וביצוע מלוא הבדיקות המקדמיות בנכס טרם הגשת הצעה לכונס הנכסים הנה חיונית והכרחית על מנת להימנע מעסקה כושלת, שהפסדים רבים בצידה.
כדי ליהנות מהיתרונות הגלומים ברכישה מכונס נכסים צריך להבין ולהכיר את התחום היטב, ולדעת אילו נכסים לרכוש ובאילו תנאים. הגשת הצעה לרכישה מכונס נכסים ללא הבנה והיכרות טובים של התחום והמטריה המשפטית ו/או ללא קבלת ייעוץ מתאים - הינה בבחינת הימור, ובהימורים הקטנים והבלתי מקצועיים הם בד"כ גם הראשונים שמפסידים.
עוד בנושא:
קניית דירה מכונס נכסים - הזדמנות או זהירות?
הכותבת היא בעלת משרד עו"ד ונוטריון המתמחה בנדל"ן ומיסוי נדל"ן
