אין חולק כי הדייר המתנגד - או כפי שנהוג לכנותו - "הדייר הסרבן", תופס מקום מרכזי ומהותי בעסקאות ההתחדשות העירונית ככלל, ובעסקאות תמ"א 38 בפרט. העניין ידוע, ואף אינו מפתיע כלל שכן הבית המשותף, כלשונו, משותף הוא למספר דיירים אם רב ואם מעט, וכשם שפרצופיהם שונים כך דעותיהם שונות...(תלמוד בבלי).
רוצים לשאול שאלה בנושא? היכנסו עכשיו לפורום תמ"א 38 ופינוי בינוי
מהו אם כן, מעמדו המשפטי של הדייר הסרבן, מהן האפשרויות העומדות בפניו ומאידך, אילו סנקציות מרחפות מעליו?
סוגי עסקאות תמ"א 38
עסקאות תמ"א 38 נחלקות באופן גס, לשני סוגים שונים:
האחד - תמ"א 38/1 , במסגרת עסקה זו יחוזק הבניין הקיים, ישופץ וישודרג תמורת תוספת יחידות דיור בקומות נוספות.
השני - תמ"א 38/2 , במסגרתה ייהרס הבניין הקיים וייבנה בניין חדש במקומו, כמובן בתוספת יחידות דיור.
לכל עסקה תנאים וחיים משלה, כולל בכל האמור לגבי אפשרויותיו ומעמדו של הדייר הסרבן.
בעסקת תמ"א 38/1 נדרשת הסכמה מינימלית של 66% מבעלי הדירות אשר צמודים להן 66% מהרכוש המשותף בבניין. לעסקת תמ"א 38/2 נדרשת הסכמה מינימלית של 80% מבעלי הדירות אשר צמודים להן 80% מהרכוש המשותף בבניין. השינוי בתמ"א 38/2 חל לאחרונה, עקב תיקון חדש לחוק, כאשר עד אז נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הזכויות על מנת לבצע פרויקט של הריסה, ובנייה ומספר הפרויקטים שיצאו לפועל לפי תכנית זו היה כמעט אפסי.
עם הגעה לחתימה על הסכם מחייב של האחוז הנדרש לקיום העסקה, יתקדם היזם לקראת הוצאת היתר בנייה, ועם קבלת "אישור הועדה להיתר בתנאים" - שלב קרוב מאוד לקבלת היתר בנייה בפועל - יתבע את הדייר הסרבן אצל המפקח על הבתים המשותפים, סמכות מקבילה לבית המשפט השלום, לצורך הכרעתו אם להמשיך בקיום הפרויקט על אף סרבנותו וטענותיו של מי שנמצא במיעוט.
לא למותר לציין, כי התנגדויות תוך טענות תכנוניות יכולות שתישמענה גם בשלבים מוקדמים יותר, עם פרסום ההקלות והתכניות על ידי הוועדה המקומית, אם כי עד היום לא צלחה כל התנגדות בוועדות המקומיות כנגד פרויקט.
נושא הדייר הסרבן הינו טעון, מורכב וחולש לרוב על שטחים אפורים ולא חד משמעיים לגבי צדקת מי מהצדדים, כאשר הניסיון מלמד כי ישיבה סביב שולחן אחד וניסיון כן של הצדדים כולם להגיע לעמק השווה חוסכת זמן, משאבים ועוגמת נפש רבה לכל הנוגעים בעניין.
עוד בנושא:
הפרופיל של עו"ד תומר יפת באתר משפטי
* תחומי עיסוק: עסקאות נדל"ן ולטיגציה בתיקי מקרקעין, הליכי גישור ובוררות.
