רכישת דירה בניו-יורק
שאלה: בעלי ואני עומדים לעבור לניו יורק. האם יש הבדל מבחינה מיסויית אם נקנה את הדירה בעודנו תושבי ישראל שגרים כאן או לאחר מכן כשנגור בניו יורק?
תשובה: באופן כללי אין הבדל אם תרכשי דירה בתור תושבת הארץ או תושבת חו"ל. אך אם את קונה בתור אזרחית אמריקאית יש זכויות להפחתה במס לאנשים מעל גיל פנסיה.
יש גם כן הנחות מטעם ה- Capital Gains Tax בעת מכירת הדירה, בהתאם למצב אישי של האזרח האמריקאי.
מומלץ עם רכישת הדירה לעשות תוכנית מס, כדי שההשקעה תהיה כדאית וברווח.
גם אתם רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום רכישת דירה בארה"ב
רכישת דירות בארה"ב במקום בארץ
שאלה: מכיוון שבארץ מחירי הדירות רק הולכים ועולים ובארה"ב במחיר של דירה בארץ אפשר לקנות 2-3 דירות, האם אחרי תשלום המיסים וכו' זה משתלם?
תשובה: כן, זה משתלם.
אמנם יש מיסים של העירייה וגם של המדינה הספציפית. אחרי שמשלמים לחברת ניהול תשלומים בגין תיקונים ואחזקה, זה עדיין משתלם ואפשר להגיע לתשואות של בין 11 ל-13 אחוז וכן יש תשואות שמגיעות מעל ל- 18 אחוז אחרי כל ההוצאות של מיסים וניהול השכירות.
רישום נכס בארה"ב
שאלה: האם נכס שרשום ע"ש אדם בארה"ב חסוי או שהדבר פתוח לעיני כל? האם יש העברת מידע בין מדינות?
תשובה: לא, זה לא חסוי.
בארה"ב הכל פתוח ומדוווח. כל אחד יכול לבדוק ב-Grantor-Grantee Index את הזכויות של כל נכס.
ואף לפני שקונים דירה חייבים לבדוק ב-Grantor-Grantee Index את הזכויות של הנכס.
כמה עולה חברת ניהול? תחשיב כדאיות השקעה
שאלה: כמה לוקחת חברת ניהול במנהטן על השירותים שלה? האם תוכל להראות תחשיב טיפוסי של כדאיות רכישה?
לדוגמה:
על רכישת דירה ב- 400 א' דולר במנהטן:
סכום ההשקעה (כולל עלויות רכישה- כמה?):
הכנסות שנתיות: הוצאות: חברת ניהול, הוצאות שונות, עירייה, אחזקה, שונות.
סה"כ הוצאות :
רווח לפני מיסים:
מיסים בישראל:
רווח נקי(תשואה נטו):
תשובה: במענה לשאלתך אתן דוגמא על רכישת דירה של 400,000$.
ראשית, צריך לשלם את מיסי העירייה ע"ס 400$ שנתית ולמדינה הספציפית צריך לשלם מסים ע"ס 800$ שנתי.
חברת הניהול לוקחת בין 7 ל-10 אחוז עבור שירות להשכיר את הדירה כל השנה. (המחיר לא כולל אחזקה ותיקונים)
אין מס רכישה כמו בארץ, אך בינואר אמור להיות חוק חדש כאשר צריך לשלם במכירת הדירה סך של בערך שלושה וחצי אחוזים.
באותה דוגמא ההוצאות כוללות חברת ניהול, אחזקה, תיקונים ומיסים. התשלום יוצא בערך כ-3,000$ שנתי. והרווח הוא בין 11 ל-13 אחוז תשואה ויש פרוייקטים שינתן להרוויח בהם אף מעל 18% תשואה.
הכנסה מהפרויקט שמתקבלת בארץ בגובה של מעל 10,000 ש"ח חייבת בתשלום מס. אין חיוב למס הכנסה עבור הכנסה בחשבונות בחו"ל או שנשארת בתוך החברה בחו"ל.
