לרובנו מזדמן להזדקק לשירותי עורך דין מעט מאוד פעמים במהלך חיינו. מיעוט שבמיעוט "זוכים" להכיר עורך דין בנסיבות של הסתבכות פלילית, לא עלינו. פלח גדול יותר שוכר את שירותיו של עורך דין בגלל כישלון בחיי הנישואים. אבל כמעט כולנו נפגשים עם עורך הדין בעת רכישת דירה.
למציאת עו"ד מקרקעין ונדל"ן באתר משפטי
שכר טרחה גבוה
מפגש זה, שהוא טעון ממילא בשל המתח הכרוך בעריכת העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחיינו, עלול להפוך לטראומטי, כשמודיע עורך הדין ביבושת, ששכרו יהיה "אחוז מערך העסקה...". חישוב קדחתני מביא אותנו לתוצאה של 10,000 שקלים, ובשתיקה שמשתררת בחדר, כשאנו נאלמים דום מההלם, אנו שומעים את המשך המשפט "...פלוס מע"מ".
אנו רוצים לקום וללכת, אבל הגב מתמסמר לכסא. ואז אנחנו שואלים בלחש: "אפשר הנחה?"... ומתכוונים בעצם לשאול "מה אתה עושה בשביל הסכום המטורף הזה?"
האמת העצובה היא, שחלק מעורכי הדין, באמת לא עושים את כל מה שצריך להיעשות, ואילו אנו, הלקוחות, לא תמיד יודעים מה עלינו לקבל בתמורה לסכום העתק שאנו מניחים על השולחן.
לפני מספר שבועות התבקש כותב שורות אלו על-ידי חבר, לדבר עם השכן שגר מולו. "טובה קטנה. לא משהו. שתי דקות ותסדר לי את זה, בסדר?...". אחרי שתי דקות שיחה הניח הכותב את השפופרת ונותר פעור פה. השכן ממול מכר את דירתו למישהו, וכשבדק עורך הדין של הקונה את המסמכים הנכונים, התברר לו שהשכן רשום כבעליה של דירת החבר, ואילו החבר רשום כבעליה של דירת השכן.
טעות של רשם הבתים המשותפים ורשלנות עורכי הדין
בדיקה מהירה העלתה שכשנרשמו הדירות בטאבו, החליף רשם הבתים בטעות את מספרי הדירות, וכך נרשמו הבעלים הראשונים, כל אחד כבעליה של דירת השכן, במקום כבעליה של דירתו הוא. הממצא החמור שמצא הכותב היה ששתי הדירות, של החבר ושל השכן, החליפו כל אחת בעלים שלוש פעמים.
במילים אחרות, לא פחות מ 12- עורכי דין בדקו את העסקאות, ולא גילו את התקלה!
עורך הדין האחרון בדק, כמו אלה שלפניו, את הרישום בטאבו וראה שמוכרי הדירה הם בעליה של "דירה מספר 3". בנקודה זו, בניגוד לקודמיו, הוא לא התעצל, ובדק מסמך שנקרא "תשריט". מסמך זה כולל את תכנית הבית, אבל הוא הראשון שעיין בו. זה עלה לו בכמה ימי המתנה, אבל נתן ללקוח שלו את התמורה המלאה לכסף הרב ששילם.
באותה הזדמנות הוא יכול היה לבדוק האם לבית שמציגים המוכרים לקונים, לא נוספה תוספת בלתי חוקית. הוא ראה שהבית רשום כולו כדירת מגורים ואין חלק ממנו שרשום כמחסן, ועוד מציאות והפתעות.
בדיקה שכזו היא רק אחת מיני רבות, שעל עורך הדין לבצע כדי לייצג נאמנה את הלקוח ולהצדיק את שכר הטרחה הגבוה שהוא גובה. עצתנו היא לדרוש מעורך הדין לדעת מה הבדיקות שהוא מתכוון לבצע טרם העסקה, ואם תשובתו אינה מספקת - להודות לו בנימוס וללכת לעורך דין אחר.
חשיבות בדיקות מקיפות של עוה"ד באה לידי ביטוי במקרים נוספים:
בדיקת תעודת הזהות של מוכר הדירה
כך, למשל, מקרה שעשוי להישמע חריג או מוזר, אך הוא אמיתי לחלוטין:
בוקר אחד התייצבה במשרד הח"מ לקוחה חדשה. גם היא, כמו רבים לפניה, ביקשה לרכוש דירה. הדירה עצמה עמדה ריקה, מחירה היה סביר, ואפילו נמוך מעט ממחיר השוק, והמוכר הציג לפניה תעודת זהות על פיה הוא בעליה של הדירה.
משרד הח"מ ערך את הבדיקות, והתכונן לחתימה. הכל נראה היה כשר לחלוטין. הדירה נבנתה (לפני שנים רבות) על פי היתר כדין, ללא חריגות בניה וללא מרפסות שנסגרו בלי רישיון. או אז התקשר אביה של הלקוחה מחו"ל. "משהו לא מריח לי טוב" הוא אמר. תשאול קצר העלה שאביה של הלקוחה חושד שתעודת הזהות של המוכר מזוייפת.
הח"מ התקשה להאמין, אך החליט לפעול בדרך שאינה מקובלת, כדי להניח את דעת הלקוחה ואביה. הח"מ בקש מהמוכר לספר היכן הוא הוציא את תעודת הזהות הראשונה שלו, כשהיה בן שמונה עשרה. הח"מ פנה למשרד הפנים בבקשה לקבל את התיק שנפתח בעת הנפקת תעודת הזהות המקורית של אותו אדם. בתיק הזה, יש לדעת, שמורה תמונה שנתן מבקש התעודה כשקיבל את תעודת הזהות הראשונה. השוואתה לתמונה הנוכחית יכולה לתת תשובה לשאלה האם מדובר באותו אדם.
התשובה שהגיעה ממשרד הפנים הסירה את הספקות ואפשרה ללקוחה לרכוש את הדירה בביטחון.
חשיבות בדיקת תכנוני בנייה - מניעת רכישה פזיזה
לקוח אחר הגיע למשרד הח"מ, וביקש לרכוש דירה סמוך לחוף הים באחת מערי המרכז. מדובר היה בפרויקט לא קטן, והדירה הוצעה לאותו לקוח כשחלק לא מבוטל מערכה התבסס על כך שמהדירה נשקף נופו של הים התיכון. כיון שהנוף היווה מרכיב חשוב בהחלטת הלקוח לרכוש את הדירה, הח"מ בדק לא רק את הדירה והבניין עצמו, אלא גם את כל הסביבה שממערב לאותו בניין. התוצאות לא אכזבו. התברר, שבין הבניין הנדון לבין הים, תוכנן עוד מגדל מגורים, גבוה בדיוק כמו הבניין בו התכוון הלקוח לרכוש את דירתו. משמעות הדבר היתה, שבתוך מספר שנים, הנוף, שהיה הסיבה לרכישת הדירה, כבר לא יהיה. בדיקה נכונה מנעה מהלקוח רכישה פזיזה ושגוייה.
רכישת דירה ביישובי יו"ש
אם בדיקה של דירה בתוך תחומי הקו הירוק היא משימה לא פשוטה, בדיקת דירה מעבר לקו הירוק קשה פי כמה וכמה. הנה דוגמה: לפני שלוש שנים לערך, התבקש הח"מ לטפל ברכישת דירה באחד מיישובי יו"ש. הבדיקה הרגילה העלתה שהדירה אמנם בנויה, אבל התב"ע שעל פיה היא נבנתה מעולם לא קיבלה תוקף חוקי, כיון ששר הביטחון לא חתם עליה. יצוין, כי זו בעיה מוכרת ואופיינית ליישובים רבים ביו"ש. המועצה ציידה את הלקוח במכתב שמאשר שהבית נבנה על פי תב"ע שאמנם אינה חתומה, אך זו תהיה התב"ע הסופית.
הח"מ הסביר ללקוחו, כי הוא מבצע עסקה מסוכנת, וכי ייתכן שבסופו של דבר התב"ע שתיחתם תהיה שונה מהתב"ע שהם ראו, וכי הדבר עלול להשפיע על חוקיות הבית אותו הוא קונה. הלקוח התעקש לרכוש את הדירה. עברו שנתיים. הלקוח התקשר למשרד הח"מ. התברר שהשר חתם בינתיים על התב"ע. ואולם, גבולות התוכנית עברו בתוך מגרשו של הלקוח, וחצו את ביתו לשניים.
עוד בנושא:
מהו שכר הטרחה של עורך דין?/ מדריך ללקוח
* תחומי עיסוק של הכותב: נדל"ן, נזיקין, דיני עבודה, פירוקים, פשיטות רגל, משפט מנהלי והפקעות.
