תמ"א 38 אושרה במקור כתכנית לחיזוק מבנים, כשהמטרה המרכזית הייתה לחזק את הבניין תמורת קבלת זכויות בנייה. כך, היה ברור שתמ"א 38 עוסקת ב"עיבוי" הבניין ואילו פרויקט פינוי-בינוי עוסק בהריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום תמ"א 38 ופינוי בינוי
תיקון 2 לתמ"א 38 מפברואר 2010 , המאפשר הריסה ובנייה גם במסגרת תמ"א 38 , יצר בלבול ודילמה באיזה מסלול עדיף לבחור - פינוי-בינוי או? הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 לשאלה זו היבטים מגוונים. על המרכזיים שבהם נעמוד בקצרה להלן:
תנאי סף לזכאות בכל אחד מהמסלולים
בפינוי בינוי ישנה מגבלת מינימום של 24 דירות ואילו בתמ"א 38 אין מגבלה, אך קיימים תנאי סף לצורך קבלת זכויות הבנייה למשל, שהיתר הבנייה לבניין הוצא לפני 1.1.1980 , או מגבלות הקשורות לשטח הבנייה.
באיזה מסלול ההליך התכנוני מהיר יותר?
בתמ"א 38 ההליך התכנוני מהיר יותר שכן מדובר בתכנית מתאר ארצית שכבר אושרה ומצריכה רק הגשת בקשה להיתר בנייה, כך שההליך כולו נמשך כשנה וחצי בלבד. בפינוי-בינוי לעומת זאת, הליכי התכנון מייגעים וממושכים ונדרש אישור התכנית בוועדות התכנון (המקומית והמחוזית) וקבלת הכרזת ממשלה שהמתחם מיועד לפינוי-בינוי.
אילו הטבות מס מעניק המחוקק במסלולים השונים?
מס שבח: בפינוי-בינוי מוענק פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה ליזם ומכירת הדירה החדשה לבעל הדירה. בפטור מצוינות הגבלות הנוגעות לשטח הדירה ושוויה. בתמ"א 38 מוענק פטור עד לתקרת שווי הזכות, ובלבד שניתנה למוכר דירה חלופית ששטחה כשטח הדירה הישנה, בתוספת 25 מ"ר לכל היותר.
מס רכישה: הן בפינוי-בינוי והן בתמ"א 38 יחויב היזם לשלם מס רכישה בגין זכויות הבנייה הנרכשות על ידו. בעלי הדירות פטורים מתשלום מס רכישה בשני המסלולים.
מע"מ: בשני המסלולים מעניק חוק מע"מ פטור בגין מתן שירותי בנייה לדייר עד לתקרת שווי הזכות הנמכרת המוגדרת ביחס לפטור ממס שבח. הפטור אינו מאפשר כיום ליזם לקזז את מע"מ התשומות על שירותי הבנייה. לאחרונה הוגשה הצעת חוק שתעמיד את המע"מ על שיעור 0% ובכך תאפשר את הקיזוז ותגדיל את רווחיות הפרויקט.
היטל השבחה: בפינוי-בינוי לא מוענק פטור, אלא אם הרשות מסכימה לכך וניתן אישור שרי הפנים והשיכון. בתמ"א 38 מוענק פטור על השבחה מניצול זכויות עפ"י תמ"א 38 , אולם אין פטור מהיטל השבחה על מימוש זכויות שאינן מכוח תמ"א 38.
ההחלטה באיזה מסלול לבחור נובעת בסופו של דבר משקלול הכולל בחינת הזכויות הקיימות, ההיתכנות הכלכלית, מהירות קבלת האישורים, תנאי הסף בחוק והטבות המס. על מנת לקבל החלטה מושכלת ייטב ליזם או לבעלי הדירות להיוועץ כבר בשלב הראשוני עם עורכי דין מנוסים העוסקים בתחום וליוו פרויקטים שכאלה מתחילתם ועד סופם ובכך לחסוך משאבים עתידיים יקרים והוצאות ניכרות.
עוד בנושא:
תמ"א 38 תיקון 2: כל מה שרציתם לדעת על פינוי-בינוי
* תחומי עיסוק: משפט אזרחי-מסחרי.
** טלפון: 03-6888223, דוא"ל: office@saglaw.co.il
