השתתפות בהוצאות בבית משותף
שאלה: אני גר בבית משותף. מי שמחזיק את רוב הדירות בבניין מסרב להשתתף בדברים אלמנטריים כמו דלת אינטרקום, גינון בסיסי וכד'.
האם יש אפשרות לחייב את הרוב בהשתתפות בדברים בסיסיים אלו?
גם אתם רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום בתים משותפים
למציאת עו"ד בתים משותפים באינדקס משפטי
תשובה: כל דיירי הבית מחוייבים עפ"י הדין להשתתף בהוצאות ניהולו ואחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. ברם, המבחן הוא אם מדובר בשמירה על הקיים ואחזקתו או בהוספה של מתקנים ושיפור הקיים. חובת ההשתתפות חלה אך ורק על אותן הוצאות שמטרתן שמירה על הקיים.
כלומר, המבחן הוא לא אם ההוצאות הנדרשות הן עבור אותם דברים שאת מגדירה כ"אלמנטריים" אלא אם אותם מתקנים היו קיימים וההוצאה הנדרשת היא לשם תיקונם או אחזקתם התקינה. בכל מקרה ההחלטות תקבענה עפ"י דעת רוב בעלי הדירות אלא אם כן החלטה כזו מנוגדת לדין או לתקנון הבית המשותף.
תקנון הבית המשותף קובע, בין היתר, את שיעור ההשתתפות ודרך ניהולו של הרכוש המשותף.
תפקידו של המפקח על רישום המקרקעין לשפוט ולהכריע במחלוקות בין דיירים בעניין השתתפותם בהוצאות ניהולו ואחזקתו של הרכוש המשותף. המפקח יתערב גם אם ישתכנע ע"י המיעוט של בעלי הדירות כי הרוב מקפח את המיעוט באופן לא מוצדק או אינו מקיים חובות שבדין.
מצלמה נסתרת ללא ידיעה הדיירים
שאלה: אנו וועד הבניין. התברר כי אחד הדיירים התקין מצלמה נסתרת בתקרת לובי בקומה שלו, בסמוך למעליות. הנושא עלה בעקבות תלונות של דיירים כי הדייר יודע מי נפגש עם מי וכד'. האם מותר להתקין מצלמה נסתרת?
האם ניתן לפעול בנושא?
תשובה: חדר המדרגות הוא רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבית, ואסור למי מהדיירים להתקין בו מתקן כלשהו ללא אישור מפורש מראש מועד הבית המייצג את כלל הדיירים והוא המוסמך הבלעדי לנהל את הרכוש המשותף.
וועד הבית רשאי לדרוש ממתקין המצלמה להסירה לאלתר. אם מתקין המצלמה יסרב, ניתן להגיש תביעה לצו עשה שיחייב אותו להסיר את המצלמה. את התביעה ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין או לבית משפט השלום.
לעניות דעתי, התקנת המצלמה ברשות הרבים איננה עבירה פלילית עפ"י חוק הגנת הפרטיות. יתכן כי ניתן יהיה להגדיר אותה כהסגת גבול שכן חדר המדרגות מנוהל ע"י הוועד.
הטלת עיקול על בית משותף
שאלה: אנו גרים בבניין משותף בעל 12 דירות מזה כ-3 שנים . לאחרונה רצינו לקדם את נושא קבלת הטאבו והובהר לנו כי הוטל עיקול על הבניין היות שהקבלן לא שילם את הנדרש לבעלי המקצוע שעבדו בו ומתוקף זה שנחתם הסכם קפיטציה (שמשמעותו אינה ברורה לי ) והקבלן הוא חלק מבעלי הנכס, הבניין מעוקל. להבנתי אם ארצה למכור את הדירה לא אוכל, כי אף בנק לא יעניק משכנתא לרוכש פוטנציאלי. מעבר לכך מהי המשמעות של העניין ומדוע אנו הדיירים בני ערובה של הקבלן? ברור לי שנצטרך ליווי משפטי צמוד אבל בתור התחלה אני רוצה להבין את הדברים הללו.
תשובה: רוכשי דירות מקבלן מקבלים ממנו בטוחות לפי חוק המכר וכן נרשמות במידת האפשר הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות על זכויותיו של הקבלן או בעלי המקרקעין.
אם אכן נרשמו לטובתכם הערות אזהרה על המקרקעין לפני רישום העיקולים, ביהמ"ש יורה למחוק את העיקולים לאלתר. עליכם לעתור לבית המשפט בתביעה להצהיר כי אתם הינכם בעלי הדירות בבניין ולצו למחיקת העיקולים שהוטלו על דירותיכם. אם הקבלן הוא עדיין בעלים של חלק מהדירות יורה ביהמ"ש לייחד את העיקולים לנכסים של הקבלן.
בכל מקרה, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בדיני מקרקעין כדי שיבדוק את מצב הדברים, ייתן לכם ייעוץ מקצועי וייצג אתכם בעתירה שתוגש לבית המשפט.
נזילה לצנרת ביוב משותפת של הבניין
שאלה: לשכן מעלי יש נזילה בחיבור של הצנרת מהשירותים לצינור המשותף של הבניין . לטענת השכן הביטוח שלו אינו מוכן לתקן את הנזילה בטענה שחיבור לצינור משותף חל על כל דיירי הבניין. לאחר שהתייעצתי עם מספר אינסטלטורים שטענו שהנזילה היא באחריות הדייר בלבד , איני יודע מה לעשות ומי באמת אחראי על תיקון הנזילה .אשמח לקבל ייעוץ.
תשובה: אם מקור הנזילה הוא בתחום דירתו של השכן, האחריות לתיקון הנזילה חלה עליו. נתקלתי לא אחת בנסיונות של חברות ביטוח לגלגל את האחריות לתיקון ליקויים או קלקולים לפתחם של אחרים. צינור המים מנקודת היציאה משעון המים וברז המים המרכזי לדירה הוא באחריות בעלי הדירה.
עליך לדרוש מהשכן לתקן את הנזילה לאלתר. המחלוקת בינו לבין וועד הבית בשאלה מי חייב לשאת בהוצאות התיקון איננה מעניינך.
עוד בנושא:
בית משותף - כיצד להתנהל נכון וחכם מול כל הדיירים בבית המשותף?
