כידוע, דיני ההתיישנות קובעים, ככלל, התיישנות של 7 שנים. ובכל זאת, רוכש דירה מקבלן שנתקל בליקויי בניה ופונה בנושא לקבלן, זוכה, לא אחת, לתשובה כי "הקבלן אינו אחראי", בגלל התקופה שחלפה ממועד מסירת הדירה לרוכש, גם אם טרם עברו 7 השנים.
מדוע טוען כך הקבלן, והאם הצדק עימו?
הסיבה לכך היא, שחוק המכר (דירות), הרלוונטי, באופן טבעי, לעסקאות מסוג זה, קובע, במקרים מסוימים, תקופת "התיישנות" מקוצרת (אם לדייק, לשון החוק הספציפי דנה בתקופת בדק, המתחילה בעת מסירת הדירה לקונה, ואחריה מתחילה תקופת האחריות).
כך למשל, תקופת הבדק עבור ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות (לרבות אלומיניום ופלסטיק) ובעבור ריצוף וחיפוי פנים (לרבות שקיעות ושחיקה) הנה שנתיים, ואחריהן – שלוש שנות אחריות של הקבלן, ובסך הכל – 5 שנים, שאחריהן עשוי לטעון הקבלן שאינו אחראי.
הטלת אחריות מוגברת על קבלן
אלא שהנ"ל אינו "סוף פסוק", ובאופן כללי – לא קוצרה תקופת האחריות ו/או ההתישנות של הקבלן. ולמה שתקוצר? במה מותר הקבלן מכל בעל מקצוע אחר? אם כבר, ניתן לחשוב על סיבות להטיל דווקא אחריות מוגברת על הקבלן, למשל לאור שווי העסקה או החשיבות שבביצועה כראוי והנזק שעלול להגרם במידה ולא.
ואכן, במקרים מסוימים דווקא הוארכה התקופה; כך למשל, תקופת הבדק בקשר עם נפילת חיפויי חוץ (האריחים החיצוניים) הנה 7 שנים, ובסך הכל יחד עם תקופת האחריות – 10 שנים.
וכן, אחד הסעיפים בחוק המכר (דירות) קובע, כי: חוק זה "אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין."
כלומר, גם מקום שבו תקופת הבדק והאחריות של הקבלן, לפי חוק המכר (דירות), קצרה ביחס לתקופת ההתישנות של 7 שנים, חל הדבר רק על עילות לפי חוק זה (כלומר – טענת אי התאמה, שהיתרון בה, אגב, הוא בהעברת נטל ההוכחה על הקבלן, בתקופת הבדק).
טענות אחרות, כגון חוזיות או נזיקיות, אינן מושפעות מהשינוי שבחוק המכר.
תקופת האחריות אין משמעה תקופת ההתיישנות
גם בית המשפט פסק כך, כשקבע כי תקופת האחריות אין משמעה תקופת ההתיישנות. אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות בחוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות.
בנוסף, לעתים דווקא יסכים הקבלן לנסות לתקן את הנזק. מעשה כזה מצד הקבלן, מבלי שהעלה הוא את טענת ההתישנות, יכול להחשב להודאה שלו בקיום זכות בעל הדירה, אשר לפי החוק, תחל ספירת תקופת ההתישנות אחריו.
לסיכום:
הן על פי החוק והן מכוח פסיקת בית המשפט, תקופת ההתיישנות במקרה של תביעה נגד קבלן אינה קצרה יותר מאשר בתביעות אחרות (במקרים מסוימים התלוים באופי הנזק ובקשר עם טענת אי התאמה, תקופת הבדק והאחריות קצרות יותר).
אם נתקלתם בנזק שמקורו, לדעתכם, בליקויי בניה מצד הקבלן, וזה טוען לאי אחריות עקב הזמן שעבר ממועד מסירת הדירה, מומלץ להתיעץ בנושא עם עורך דין, הבקיא בנושאים הללו.
עוד בנושא:
ליקויי בניה - מי אמור לתקן?
* האמור לעיל כתוב בלשון זכר, אך מתייחס לשני המינים.
** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
זכויות היוצרים במאמר שמורות לעו"ד הרשקוביץ.
