בעלי דירות /נכסים אשר משכירים נכסים בשווי של מיליוני שקלים לדיירים, לעיתים נתקלים במצבים בהם הדייר מפר באופן בוטה את הסכם השכירות, בין אם באמצעות אי תשלום דמי השכירות או באמצעות שימוש במושכר בניגוד למטרת השכירות או בכל אופן אחר. במקרים אלו, בעל הדירה צריך לפעול על מנת להגן על רכושו.
יש להבדיל בין פלישה טרייה לנכס ולבין הסכם שכירות שהופר על ידי השוכר ו/או אשר הסתיימה תקופת השכירות בגינו.
החוק לא מאפשר לבעלי הנכס להיכנס לדירה ו/או לנתק את הדירה מחשמל ו/או מים ו/או להחליף את מנעול הדירה, וזאת אף אם הסכם השכירות לכאורה מקנה לבעל הנכס זכות שכזו.
בפועל, החוק מאפשר לבעל הנכס סעד עצמי של פינוי פולש רק במידה שאכן מדובר בפלישה (כאשר הדייר נכנס ללא רשות לנכס) ובמידה וטרם חלפו 30 יום ממועד הפלישה לנכס.
תקנות חדשות
מנגד, המחוקק לא נותר אדיש למצוקות בעלי הנכסים, ולכן קבע לפני שנים אחדות תקנות חדשות בנוגע לתביעה לפינוי מושכר במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר וזאת במסגרת תקנות 215ז- 215 יג לתקנות סדר הדין האזרחי (להלן:"התקנות").
החיסרון של תקנות אלו, שהן אינן חלות על דיירים מוגנים, וכן כי הגשת תביעה במסלול זה כוללת רק את הסעד של פינוי המושכר, וכי במידה שברצון התובע לקבל גם פיצוי כספי על אי תשלום השכירות או הפרת ההסכם על ידי השוכר, יהא עליו להגיש תביעה כספית נפרדת לשם כך.
אולם, יחד עם זאת, מסלול זה מאפשר תביעה מהירה ועניינית בנוגע לפינוי המושכר.
כך לאחר הגשת התביעה, על הנתבע להגיש כתב הגנה תוך 30 יום בליווי תצהיר וכל המסמכים עליהם הוא מסתמך.
תוך 30 יום לאחר כתב ההגנה כבר מתנהל הדיון, ועל פי רוב בכך ניתן לסיים את התיק ולמעשה לפנות את הדייר תוך כחודשיים.
מזעור נזקים
לתיקון זה משמעות אדירה עבור בעלי דירות, ובכך הם יכולים למזער את הנזקים שנגרמים על ידי דייר המצוי בנכס, ולא משלם דמי שכירות.
תיקון זה מחזיר את הכוח לידיהם של בעלי הדירות ומאפשר איזון נכון יותר בין זכותם של השוכרים להתגורר בנכס וזכותם לפרטיות מחד ומנגד – במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר האפשרות של בעל הנכס להשיב לידיו את הנכס ששווה הון רב.
הקפדה על ערבויות ובטחונות
יש לציין, כי תיקון זה לא ממעט מהחובה לנהוג בזהירות בחתימת חוזה עם שוכר, ולא פוגם בחובה ליטול ערבויות משמעותיות בין אם באמצעות ערבים או ערבות בנקאית, שהרי לא די בפינוי הדייר אלא יש מקום לגבות גם את הפיצוי בגין הנזקים שגרם כתוצאה מהפרת החוזה, ושטר חוב בחתימת ערבים טובים שלהם הכנסה יציבה והם בעלי נכסים או כספים או באמצעות ערבות בנקאית.
כל אלו עשויים להוות חרב מעל כתפי השוכרים כדי להימנע מהפרות בנוגע להסכם השכירות.
בטחונות אלו עשויים להוביל הן לתוצאת הפינוי במועד והן לפיצוי בגין נזקים שגרמו השוכרים, בין אם מדובר בנזקים לרכוש או בין אם מדובר באי תשלום דמי שכירות וחשבונות שוטפים.
עוד בנושא
פינוי שוכר - המדריך לבעלי הדירות
* עו"ד קובי בני, kobybenny@hotmail.com
