לא מעט שוכרי דירות מעדיפים לשכור דירות חדשות, שזה עתה הסתיימה בנייתן, מאשר דירה בת-5 שנים ויותר.
קיימת הנחת יסוד בקרב שוכרי הדירות ולפיה שכירות של דירה חדשה מבטיחה תקופת שקטה בכל הקשור לתחזוקת הבית. אכן, נכון הוא לומר כי בדירה חדשה ישנה תשתית חדשה וחדישה יותר מכפי שיש בדירה ישנה. אולם, בפועל המציאות מראה, כי אין זה מבטיח ששכירות דירה חדשה בשנים הראשונות תהיה נטולה מבעיות.
במה דברים אמורים?
ליקויי בניה שמתגלים כבר עם המסירה
למעשה, נמצא כי בדירה חדשה מתגלים לא מעט ליקויי בניה כבר עם מסירתה לידי הקונים. לראיה, חוק המכר (דירות) קובע כי מרגע מסירת הדירה לבעליה, קמה לקבלן אחריות לליקויים בדירה, אלא אם כן יוכח כי המקור הוא במעשהו או מחדלו של הרוכש, כאשר נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של מוכר הדירה. כך למשל, באשר לכשל באיטום ובצנרת הבית, תעמוד תקופת אחריותו של הקבלן על 4 שנים. עוד קובע החוק, כי באי התאמה אחרת (שאינה אי התאמה יסודית) תהיה אחריותו של הקבלן שנה אחת.
הבעיה העיקרית שנובעת מכך, היא שכל מקרה הנוגע לתחזוקת הבית עשוי להותיר את שוכר הדירה ללא כתובת.
מקרה שהיה כך היה:
ראובן רכש דירת יוקרה חדשה מקבלן ובבוא העת, עם העברת החזקה לידו, החליט להשכירה לשמעון. שמעון, כאדם נורמטיבי ובר דעת ביצע, לכאורה, את כל הבדיקות הנדרשות בטרם החליט לשכור את דירת היוקרה. בין היתר, שמעון ביקש לדעת האם כל עבודות הקבלן בבנין הסתיימו, ונענה על כך בחיוב. כאשר הגיע שמעון לדירה, הוצגה בפניו "דירת חלומותיו", כזו אשר ירצה אף לקנות לעצמו בעתיד. שמעון התרשם מדירת היוקרה ולא פחות מבעליה ששמו ועיסוקו הולכים לפניו, והחליט לשוכרה. עד מהרה, הפכה שכירות הדירה ליקרה מפז ושמעון מצא את עצמו מטפל יום ביומו בליקויי הבניה.
והיד עוד נטויה, כאשר פנה שמעון בטרוניה לבעל הדירה- ראובן, הוא הפנה אותו לנציגים מטעם הקבלן שייטפלו בבעיות, ואלה האחרונים הפנו אותו לקבלן. שמעון מצא את עצמו מוציא מכספו כדי לתקן את ליקויי הבניה וכאשר ביקש את החזר הכספים מראובן הוא נענה על כך בשלילה. וזה אינו סוף פסוק, בסופה של הסאגה, כאשר ביקש שמעון מראובן לשאת בהוצאות התיקונים, לא רק שבקשתו נדחתה, אלא הוא גם מצא עצמו מתמודד עם כתב תביעה לפינוי מושכר.
חוק השכירות והשאילה
ראשית, יש לציין כי לתחולתו של חוק השכירות והשאילה נפקות רבה. סעיף 2 לחוק השכירות והשאילה קובע, כי החוק יחול כל עוד אין הוראת אחרת בדין ו/או אין כוונה אחרת בין הצדדים. חוק השכירות משרת גם (ואולי בעיקר) את האינטרסים של השוכר. על כן, יש לוודא כי בחוזה השכירות תהא תחולה לחוק השכירות והשאילה. במקרה שחוק השכירות הוחרג, יחולו על הסכם השכירות הוראות חוק החוזים חלק כללי. המשמעות לכך היא, כי בכל מחלוקת שתקום בין המשכיר לשוכר, ייוותר השוכר עם מענה משפטי מצומצם (יחסית למענה משפטי שיש לשוכר מכוח חוק השכירות והשאילה).
שנית, אל לשוכר לטעות, הסכם השכירות הוא גם באחריותו. סעיף 6 לחוק השכירות קובע, כי בטרם השוכר חותם על חוזה השכירות עליו לוודא כי החוזה אכן תואם את סוג הנכס, ולא פחות חשוב מכך את מצבו. הסתמכות כללית על מראה הנכס בלבד או על האמור בחוזה, מבלי להיכנס לעובי הקורה, עשויה לראות את השוכר ככזה שהסכים לשכור את הדירה במצבה כפי שהיא. בכל מקרה, במקרה שיתגלו ליקויי הבניה לאחר השכרת הנכס, וכפי שיוסבר בהמשך, יש להודיע על כך בהקדם האפשרי לבעליו.
שלישית, חשוב לדעת כי אומנם חלק מליקויי הבניה הם תחת אחריותו של הקבלן, אך לקבלן אין חבות כלפי שוכר הדירה. לכן, מומלץ להסדיר את העניין בחתימת הסכם השכירות בין השוכר למשכיר, וזאת כדי שלא יכול להתנער מאחריותו ויפנה את השוכר אל הקבלן. לא למותר לציין, כי בכל מחלוקת שתקום בין השוכר לבעל הנכס, הקבלן הוא לא האישיות איתה נרצה להתמודד. לא פעם קבלנים נכנסים לקשים כלכלים ובכך מותירים בעל הנכס ללא מענה. לפיכך, ברור כי עדיף להימנע מכל עימות עם הקבלן ולקבוע כי כל עניין הנוגע לליקויי הבניה יוסדר בין השוכר למשכיר בלבד, כאשר המשכיר יהא האחראי הבלעדי.
כאן המקום לציין, כי כאשר המשכיר הוא הקבלן עצמו (ולא משכיר שרכש כבר את הדירה מהקבלן) מומלץ לעשות מס' בדיקות נוספות הנוגעות לקבלן. עניין זה הוא נושא לדיון בפני עצמו, אך חשוב להדגיש מס' דברים. יש לוודא, כי המשכיר הוא בעל זכות בנכס. ניתן לעשות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בנוסף, חשוב לבדוק פרויקטים אחרים שבוצעו ע"י הקבלן - כך נוכל לוודא כי איכות הבניה עומדת בסטנדרטים הנדרשים. כאמור, דברים אלה אינם ממצים כלל ולכן חשוב לפנות לעוה"ד שבקי בתחום שייעץ לכם באשר להסכם השכירות.
שכרתם דירה - מה עכשיו?
חשוב לדעת, כי גם אם כבר שכרתם דירה חדשה, מבלי שהסדרתם את אחריותו של המשכיר לתיקון הליקויים בהסכם השכירות, אין זה אומר כי המשכיר רשאי להתחמק מאחריות זו. כפי שצוין, לתחולתו של חוק השכירות והשאילה בחוזה השכירות נפקות רבה בבחירת המסלול המשפטי אליו נפנה.
תחולה לחוק השכירות והשאילה
סעיף 8 לחוק השכירות קובע, כי גם אם בחנתם את הדירה כנדרש והסכמתם, לכאורה, לקבל אותה כפי שהיא אין זה מותיר למשכיר להתנהג בחוסר תום לב כלפי השוכר.
על המשכיר מוטלת החובה לגלות מידע מהותי אודות תכונות הדירה. אם קיימים ליקויים בדידה, אין המשכיר רשאי לגלגל את האחריות על כתפי השוכר אשר אינו יכול לדעת מראש על כל ליקויי הבניה באשר הם. על כן, גם אם יטען המשכיר שהשוכר בדק את טיב הדירה ומצא אותה מתאימה, אין זה מוריד מאחריותו לנהוג בתום לב ולגלות את כל הליקויים בדירה.
כמו כן, סעיף 7 לחוק השכירות קובע כי המשכיר מחויב לתקן כל פגם שנוצר עקב ליקויי הבניה אשר הגביל את השימוש במושכר במהלך תקופת השכירות וזאת תוך זמן סביר מרגע פנייתו של השוכר.
בהמשך, סעיף 9 לחוק השכירות קובע כי היה והמשכיר לא תיקן את הפגמים במושכר תוך זמן סביר, יהיה השוכר רשאי להביא אנשים מטעמו לתיקון הפגמים. בנסיבות הללו, זכאי השוכר לקזז את הוצאותיו ולהפחית את דמי השכירות עקב הפגם. יש להדגיש, כי כאשר המשכיר לא מקיים את חובותיו כלפי השוכר ופוגע בזכויותיו, יהיה זכאי השוכר לסעדים נוספים בהתאם ובכפוף לדינים בחוק השכירות ודינים נוספים.
תחולתו של חוק החוזים תרופות
כאשר חוק השכירות והשאילה הוחרג בהסכם השכירות, יהיה זכאי השוכר לסעדים ע"פ חוק החוזים תרופות. סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי היה והמשכיר הפר הפרה יסודית של הסכם השכירות, רשאי השוכר לבטל את ההסכם, (הפרה שניתן להניח לגביה שהשוכר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה) מבלי שפנה אל המשכיר. יש לציין, כי לא פעם קיימת מחלוקת האם הפרת החוזה הינה הפרה יסודית של הסכם. על כן, מומלץ לפנות תחילה אל המשכיר בדרישה לקיים את תנאי החוזה ולטפל בליקויי הבניה.
לשוכר קיימות אפשרויות נוספת. סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי חובות שהצדדים חבים זה לזה ניתנים לקיזוז. אי לכך, היה והמשכיר נמנע מלתקן על חשבונו את ליקויי הבניה בנכס, רשאי השוכר לפנות בעצמו לבעל מקצוע בבקשה לתקן את ליקויי הבניה בעצמו. בנסיבות אלו, השוכר זכאי לקזז את הוצאות ליקויי הבניה מתשלומי השכירות. מומלץ לפעול בעניין זה בזהירות תוך שמירה על אסמכתאות המעידות שפינתם למשכיר בבקשה לתקן את כל הליקויים והוא סירב לכך.
סוף דבר
הסכם שכירות אינו דבר פשוט ודורש ידע ומיומנות. על כן, כאשר אתם מתכננים לשכור דירה, קל וחומר כשמדובר בדירת חדשה, מומלץ שלא להשתמש בחוזה סטנדרטי, אלא להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום שייעץ ו/או יערוך עבורכם את הסכם השכירות.
עוד בנושא:
* אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
כל זכויות היוצרים והקניין הרוחני המופיעים באתר זה שמורות לרבות, הטקסטים, התיאורים, עיצוב האתר, התמונות, וכל חומר אחר הכלולים בו, אם לא נאמר מפורשות אחרת, שמורים למשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות' בלבד. אין להעתיק להפיץ, לשכפל, למכור, לפרסם, לשדר או לעשות כל שימוש מסחרי כלשהו בכל או בחלק מתכניו של האתר וכל דבר אחר המוצג באתר אלא אם ניתנה רשות במסמך לכך בכתב ומראש ממשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות'.
