בשנים האחרונות, קמים באופן נפוץ למדי פרויקטים של בניה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38.
בניינים כאמור, הם לעיתים בניינים חדשים, שנבנו לאחר שהבניין הישן נהרס, ולעיתים מדובר בתוספת של בניה מעל בנין קיים.
פגיעה בערך המקרקעין
בשני המקרים, הדבר עלול להוביל לפגיעה במקרקעין הגובלים בבניין המחוזק, בהתאם להוראות תמ"א 38 באופנים שונים. כך למשל: הגדלת הצפיפות, הנובעת מתוספת של יחידות דיור על אלה הקיימות במקום במצב המקורי, באופן שיוצר עומסי תנועה, שינוי אופי הבניה באזור ופגיעה בציביונו, תוספת קומות, שעלולה לגרום לפגיעה בפרטיות, הצללה ופגיעה באור ובאוויר, ועוד כהנה וכהנה פגיעות אפשרויות.
במקרים כאלה הדבר עלול לגרום לכך, שערכם של המקרקעין הגובלים בפרויקט הנבנה לפי תמ"א 38 ירד.
התנגדות לבקשה להיתר בניה
ראשית, כדי למנוע את הנזקים, שעלולים להיגרם כתוצאה מבקשה להיתר לבניה לפי תמ"א 38, ניתן להגיש התנגדות לבקשה להיתר.
התנגדות כזו יכולה להיות התנגדות פרטנית ויכולה להיות התנגדות של קבוצה, למשל, כאשר שכונה שלמה, מתארגנת, כדי למנוע את מימוש תמ"א 38 בתחומה, כדי למנוע מצב של בניה רוויה, בשכונה המאופיינת בבניה צמודת קרקע.
התנגדות כזו מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה לאחר שמפורסמת הבקשה להיתר.
אם התנגדות כאמור נדחית, ניתן להגיש ערר לועדת הערר לענייני תכנון ובניה.
גם את החלטת ועדת הערר ניתן לתקוף, במקרים מסוימים, באמצעות הגשתה של עתירה מינהלית לבית המשפט לענינים מינהליים.
ואולם, מכיון שהערכאות השונות, העוסקות בבקשות להיתרי בניה מכוחה של תמ"א 38, כבר הביעו את עמדתן, לפיה המטרות העומדות בבסיסה של תמ"א 38, הן מטרות חשובות מאד, במקרים רבים, מוצאות ועדות הערר וכן בתי המשפט נימוקים, בעטיים יש להעדיף את מימוש הזכויות מכוחה של תמ"א 38, על פני פגיעות בבניינים שכנים. כך, שיכול שיווצר מצב בו למרות ההליכים שינקטו כנגד הבקשה להיתר, היא תאושר.
פיצויים על ירידת ערך
במקרים אלה, עדיין נותרת בידי בעלי זכויות במקרקעין גובלים, הזכות לתבוע פיצויים על ירידת ערך המקרקעין שבבעלותם, וזאת בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
סעיף זה קובע, כי במקרה בו נפגעו מקרקעין, כתוצאה מאישורה של תכנית, הרי שבעל המקרקעין, שערכם של מקרקעיו ירד כתוצאה מאישורה של התכנית, זכאי להגיש תביעה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בה מצויים המקרקעין ולתבוע את הנזקים שנגרמו לערך מקרקעיו.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע, כי תביעה כאמור, יש להגיש בתוך 3 שנים ממועד אישורה של התכנית.
תכנית מתאר ארצית כללית
אלא שהכלל הזה יוצר בעיה, במקום בו קיימת תכנית שהיא תכנית כללית, הקובעת הוראות בכל הנוגע לתמריצי בניה, במקרה של חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה, אך אינה קובעת באופן קונקרטי, היכן ואם בכלל, ימומשו התמריצים הללו.
היות שתמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה באפריל 2005, המועד להגשת תביעות לפי סעיף 197 ביחס לירידת ערך, שעלולה להיגרם כתוצאה ממנה, לכאורה חלף.
פסק דין תקדימי - המועד בו מתגבשת עילת התביעה הוא מועד מתן ההיתר
אלא שפסק דין תקדימי, שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 1560/13 בעניין הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ. מגן אינטרנשיונל בע"מ, בו ייצגה הח"מ את עירית רמת גן, קבע כי כאשר מדובר בתכנית כללית, שאינה יוצרת ודאות מבחינת המקרקעין שלגביהם תמומש התכנית, המועד בו מתגבשת עילת התביעה, בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק, הוא מועד מתן היתר הבניה ולא מועד אישור התכנית.
חשוב לציין, כי החלטה זו ניתנה ביחס לתכנית אחרת – תמ"א 36א' – שהיא תכנית מתאר ארצית, לרישוי מתקני שידור קטנים, ואשר מכוחה מוענקים היתרי בניה להקמתן של אנטנות בכלל ואנטנות סלולריות בפרט.
ההלכה שנקבעה בפסק הדין הנ"ל, מאפשרת להגיש תביעות בטענה לירידת ערך כתוצאה מאנטנות סלולריות או אחרות, במועד שחל שנה לאחר מתן היתר הבניה לאותו מתקן שידור או חצי שנה ממועד הקמת המתקן, לפי המאוחר מבין המועדים.
היתרון: דחיית המועד להגשת תביעה
כמו כן, מהלכה זו ניתן להקיש, כי גם ביחס למתן היתרי בניה מכוחה של תמ"א 38, המועד להגשתה של תביעה לירידת ערך, נדחה למועד בו מוענק לבנין היתר בניה, שאז יכולים בנינים הגובלים בבנין זה, להגיש תביעות בטענה לירידת ערך.
חשוב לזכור, כי תביעה כזו חייבת להיתמך, בחוות דעת של שמאי מקרקעין, המפרטת את רכיבי הנזק, שנגרם כתוצאה ממתן ההיתר מכוחה של התמ"א.
בשלב הראשון, מוגשת התביעה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ולרוב היא נדחית על ידי הועדה הנ"ל.
על החלטת הועדה המקומית, ניתן להגיש ערר לועדת הערר לענייני פיצויים והיטלי השבחה וזאת באמצעות עורך דין המתמחה בתחום זה, וכאמור בעקבות פסק הדין של בית המשפט העליון, על אף שתקופת ההתיישנות של שלוש השנים, ממועד אישורה של התמ"א חלפה, ניתן גם כיום להגיש תביעות כאלה.
• עו"ד ענת לוי מתמחה בתחום הנדל"ן והתכנון והבניה
