למרות המשבר, ישנם לא מעט ישראלים שמחזיקים יותר מדירה אחת ולעיתים מספר דירות להשקעה. מספר רוכשי הדירות לא פחת וגם בשנה החולפת רכשו רבים דירות להשקעה במיליארדים רבים.
העלמת מס או מהלך חוקי?
הנתונים על רוכשי הדירות במקרים רבים אינם נכונים משום קשיי הפילוח שלהם. רבים מרוכשי הדירות להשקעה מבצעים זאת ע"ש ילדיהם. רבים קוראים לביצוע מהלך זה "העלמת מס", אך הדבר חוקי לגמרי. במקרה זה ההורים מעבירים כספים לטובת רכישת נכס ע"ש הילדים, על אף שבפועל ההורים מחזיקים בו, והם אלו אשר נהנים מפרותיו אשר ישמשו אותם בפנסיה.
חיסכון במס רכישה - כיצד?
רוכשי דירות להשקעה אשר נקרית לפניהם עסקה טובה, פועלים בחיפזון ואינם מכניסים את כל המשתנים למשוואה. באופן המיידי ניתן לראות את החיסכון המשמעותי במס הרכישה של רוכש שזוהי דירתו הראשונה, ביחס לרוכש אשר רוכש דירה שניה ומעלה. החיסכון בעסקת מכר של דירה ממוצעת עומד על עשרות אלפי שקלים כאשר ירשם הוא ע"ש הילד.
כאשר הילד יגדל מעט, וירצה לרכוש דירה לעצמו, הוא יצטרך לשלם מס רכישה מוגדל של רוכש דירה להשקעה. במידה שהדירה להשקעה יקרה יותר מהדירה השנייה שתירכש ותירשם ע"ש הילד, יתכן שעדיין יחסך כסף בקטגורית מס הרכישה.
פטור לבעלי דירה יחידה
כיום, כאשר בוטל הפטור הקלאסי לגבי מי שמוכר בית אחת ל-4 שנים, נותר בעיניו הפטור ממס שבח לבעלי דירה יחידה. באשר הילד שבבעלותו 2 דירות יחפוץ למכור את דירתו, יאלץ הוא לשלם מס שבח על דירתו הנמכרת.
בל נשכח, כי כאשר אנו רושמים את הדירה ע"ש הילד, הוא הבעלים של הדירה כלפי כולי עלמא ויכול לבצע בדירה כל פעולה שיחפוץ.
שעבוד והסכם ממון
בעניין זה, עולות שאלות רלוונטיות, כגון: מה יקרה אם יתגלע סכסוך בין ההורים לילד? ומה אם יהיו לילד חובות ונושיו ינסו להיפרע מהדירה? מה יקרה אם הילד יסתכסך עם בת זוגו? לשאלות אלו יש פתרונות בדמות שעבוד על זכויות הילד לטובת ההורים והסכם ממון מלכתחילה. במידה שאנו חושבים על טובת הילד, הדברים הנ"ל שלא נלקחו בחשבון בתחילת התהליך יחלו להעיב ולהפחית את חשיבות החיסכון במס.
עסקת מתנה
הורים רבים ירצו לקבל את דירתם חזרה לאחר הרישום והחיסכון במס "בעסקת מתנה", כך שילדם יעביר להם במתנה את הנכס והם יהיו מחויבים ב 1/3 מס רכישה. במקרה זה יחויבו מקבלי המתנה בתקופת צינון של 4 שנים בהן לא יוכלו ההורים למכור את הנכס (גם אם מאוד יזדקקו לכסף).
חשיבות יפוי כח בלתי חוזר
כדי שהורים יוכלו להבטיח את שליטתם בנכס שתאפשר להם להשכיר ולמכור אותו, הם יצטרכו להחתים את בנם על ייפוי כוח בלתי חוזר שתוקפו למשך 10 שנים (במידה שנחתם כאשר לא היה קונה לנכס). נשאלת השאלה, מה אם בתום 10 השנים הילד לא ירצה לחתום? או אולי לא יוכל לחתום? מה יקרה אם הילד יהיה חלילה פסול דין? מה אם ילך לעולמו? מכאן, שהילד גם צריך לערוך צוואה לטובת הוריו ולטובת יורשים חליפיים אם הוריו לא יהיו בחיים.
ברור שבעת ביצוע הרכישה סומך ההורה על ילדו, בשר מבשרו. אולם, השנים חולפות ודברים משתנים, סכסוכים מתגלעים בתוך המשפחה, ומשפחות מתפרקות בעקבות סכסוכים אשר רבים מהם קשורים ברכוש, ירושה ומעמד.
הורים רבים העומדים לקראת ביצוע רכישת דירה להשקעה ע"ש ילדם, נדרשים לחשיבה מעמיקה על מכלול רב של מקרים שיכולים לזעזע את המערכת המשפחתית בפן הרגשי ופן הכלכלי.
למרות כל אלו, יהיו אלו שישמיעו טענות בעד המהלך: חיסכון עתידי במס עיזבון (אם יהיה כזה), הורים רבים יעידו כי יש להם חששות מילדיהם, ונוסף על כן חלק מהרוכשים מעידים, כי רכישתם היא לטווח קצר כדי לקצור רווח מהיר שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה.
פערי מיסוי
בהחרפת המיסוי לרוכשי דירות להשקעה ומאידך עידוד הרכישה לזוגות הצעירים, יתכנו פערי מיסוי שיגבירו את ביצוע רכישות הדירה ע"ש הילדים.
מי יוכל ליהנות מההטבה?
"מחיר מטרה" שהושק ע"י משרד הבינוי אשתקד קובע מס' פרמטרים לקבלת ההטבה. אלו שעל שמם דירה נוספת לא יוכלו ליהנות מהטבה זו. כמו כן תוכנית מע"מ 0 אשר נקברה לעת עתה הייתה אמורה לכלול רק את אלו אשר לא הייתה בבעלותם דירה מעולם.
כל שכן, אלו אשר נרשמה על שמם דירה ושאינה בבעלותם ואשר יזדקקו לדיור ציבורי, לא יוכלו לעשות זאת משום שבבעלותם הייתה דירה.
כמו כן הטבות מס למגורים בפריפריה, מענקים ממשלתיים לאזורים מסוימים ותוכניות חדשות שיופעלו לטובת זוגות צעירים בעתיד הנראה לעין המסתמך על הצהרות חסרות תקדים של השרים החדשים, לא יחולו ככל הנראה על בעלי דירה שנייה ו/או על אלו אשר הייתה בבעלותם דירה (במועד מסוים או בכלל).
* עו"ד גילעד ושדי מתמחה במקרקעין מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים, מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
