רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים מאפשר זיהוי ייחודי של כל אחת מהדירות וכן שיוך השטחים המשותפים לכל בעל דירה. הרישום מקדם ודאות ומקל על ביצוע עסקאות מכר של הדירות בעתיד. מעבר לרישום בתים שאינם רשומים בפנקס, אנו נתקלים גם במקרים בהם יש לתקן טעויות ברישום הבית ואף לבטל רישום קודם ולרשום את הבית מחדש, וכן לעדכן רישום לאחר ביצוע שינויים ותוספות בניה.
בית משותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים במקרים בהם יש לפחות שתי דירות בבנין. המשמעות של רישום בית כבית משותף, היא ביצוע חלוקת השטח הכולל לתתי חלקות (פרצלציה), כך שניתן יהיה לזהות את שטח הדירה של כל אחד מבעלי הדירות. כל חלק בחלקה מקבל מספר זיהוי נוסף שהוא תת החלקה. בנוסף, בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים מתבצעת חלוקה יחסית של ההצמדות הקיימות בנכס, כמו: חניות, חדר המדרגות, גג וחצר, כך שקיימת ודאות מלאה לגבי זיהוי הנכס ושיוך החלק היחסי מהשטחים המשותפים לכל אחד מבעלי הדירות.
למצב זה יתרונות רבים, למשל, בעת ביצוע עסקאות מכר של הדירות, ומומלץ לרשום בתים שטרם נרשמו כבתים משותפים, ולוודא כי הרישום אכן תואם את המצב בפועל בבתים שכבר רשומים, ובמידת הצורך אף לפעול לתקון הרישום.
באילו מקרים נדרש רישום בית כבית משותף?
בניינים ישנים שטרם נרשמו כבית משותף - המקרה הנפוץ בו בעלי הדירות רשומים כולם בנסח הטאבו מבלי לשייך שטח מסוים לבעל דירה מסוימת ומבלי לחלק את השטחים המשותפים (מושע). במצב זה בו לא התבצעה פרצלציה, כל בעלי הדירות הם בעלים של כל הנכס והחלוקה ביניהם אינה מקבלת ביטוי ברישום. על אף שאין מניעה להעביר את הזכויות על-שם קונים, הקושי בזיהוי הנכס מקשה מאד הן על קבלת משכנתא והן על ביצוע עסקאות ורישומן.
בניינים הרשומים על-שם חברה קבלנית או שמטעמים שונים רשומים על-שם חברה בע"מ -במקרים מסויימים העדיפו לרשום את הבנין על-שם חברה בע"מ או שהחברה הקבלנית שהתחייבה לבצע את הרישום לא עשתה זאת. בחלק ממקרים אלו, בעלי זכות חכירה, יוכלו להרשם כבעלי הדירה.
טעות ברישום הקיים - ישנם מקרים לא מעטים בהם התשריט אינו משקף את המצב בפועל, למשל, רישום הדירות שלא בסדר הנכון או החלפה בין קומות שלמות. במצב דברים זה, ידרש תיקון הרישום ובמקרים מסוימים אף ביטול צו הרישום והגשת בקשה חדשה, וזאת בטרם נקיטת כל פעולה נוספת בקשר לדירות.
שינויים בדירות והוספת בניה - בכל מקרה של תוספות בניה או שינויים, יש לבקש את תיקונו של צו רישום הבית המשותף באמצעות תשריט מעודכן.
כיצד מתנהל הליך הרישום?
הרישום מתנהל מול לשכת המפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). המפקח יבחן את הבקשה, ובמידה שמלוא הדרישות מתקיימות, יחתום על צו רישום הבית כבית משותף. את הבקשה לרישום בית משותף יש להגיש במספר עותקים ואליה יצורפו:
טופס בקשה – טופס הכולל את הפרטים על הנכס ועל בעלי הדירות וכן המלצה למינוי נציגות זמנית. כמו כן, יש לצרף יפוי כח לגורם המייצג, ובמקרה של חברה בע"מ, יש לצרף פרוטוקול.
נסח טאבו – נסח עדכני ומאומת מלשכת רישום המקרקעין.
תשריט – תשריט שנערך על-ידי מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך ואושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה ונותן תמונה נאמנה של הבנין והדירות. התשריט יכלול פרטים על החלקה, הסביבה והמבנה, ויכלול תיאור מפורט של כל דירה ושל השטחים המשותפים, כאשר כל דירה תסומן באות רומית ובצבע אחר.
הסכמה לשמש נציגות זמנית (ועד בית) - הנציגות הזמנית הנבחרת על-ידי בעלי הדירות צריכה לתת הסכמתה למינוי, וכן להתחייב כי תוך שלושה חודשים מיום מתן הצו, תיבחר באסיפת דיירים נציגות קבועה.
תקנון מוסכם או הודעה על אימוץ התקנון המצוי - התקנון מגדיר את היחסים בין בעלי הדירות ועוסק בזכויות ובחובות בקשר עם השימוש ברכוש המשותף. התקנון מסדיר, בין היתר, את ענייני ועד הבית, התשלומים ותחזוקת הבנין. ניתן להגיש את התקנון שהוסכם על-ידי הדיירים או לחלופין, להודיע על אימוץ התקנון המצוי.
אישור תשלום אגרה - לבקשה יש לצרף אישור על תשלום אגרת בקשה ואגרת רישום בית משותף.
צו רישום מוכן לחתימת המפקח על רישום המקרקעין - הצו יכלול את מספר הדירות, שטח הרצפה של כל דירה, מספר גוש וחלקה בתשריט של הבית, מספר חלקת-המשנה של הדירה, מספר חלקת משנה של הרכוש המשותף, החלקים המסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות במידה שיש וכן את התקנון המוסכם.
בקשה לייחוד דירות – בקשה המפרטת את חלוקת השטחים בין בעלי הדירות, ובנוסף אישורי מיסוי מקרקעין, אישור עירייה ואישור ועדה מקומית על היעדר חובות והסכמתם לרישום.
יש למלא בקפדנות כל אחת מהדרישות, החל מאופן מילוי הבקשה לרישום, דרך עריכת התשריט בהתאם להנחיות וכלה בהשגת מלוא האישורים הנדרשים. הליך הרישום כולל לא מעט בירוקרטיה והתנהלות מול הרשויות, המחייבים טיפול מקצועי על-ידי מי שמתמחה בתחום זה ומכיר את נבכי התחום.
הבקשה על צרופותיה מוגשת למפקח על רישום הבתים המשותפים, אשר לעיתים דורש פרטים נוספים ומסמכים נוספים. לאחר השלמת מלוא הדרישות, ינתן צו לרישום הבית כבית משותף והבית ירשם בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, בהתאם לחלוקה שהתבצעה בתשריט.
מהם היתרונות של רישום בית משותף?
באופן כללי, חוק המקרקעין קובע שגם בית שאינו רשום בפנקס הבתים המשותפים, והוא בעל שתי דירות ומעלה, יתנהל כבית משותף. יחד עם זאת, ישנם יתרונות רבי מעלה לביצוע הרישום:
הסדרת הזכויות, ודאות ותוקף חוקי – רישום הבית המשותף והחלוקה הברורה של השטחים המשותפים בין בעלי הבית, מונעים חילוקי דעות בין הדיירים ומספקים בטחון בנוגע להיקף וטיב זכויותיו של כל אחד מבעלי הדירות, הן בדירתו והן בשטחים המשותפים.
ביצוע פרצלציה ורישום בית כבית משותף מעלים את שווי הנכס, ולרוב ההוצאות עבור ביצוע הרישום משתלמות בטווח הארוך.
רישום בית משותף מקל על הליך קבלת משכנתה, כאשר הבנקים מאשרים ביתר קלות מתן משכנתא לנכסים הרשומים בפנקס, לאור ייחוד הנכס ואפשרות זיהויו.
קל ונח יותר לבצע עסקאות בדירות בבתים משותפים רשומים ולהעביר את הזכויות על שם הקונים.
לסיכום, המגורים בבית משותף מעמידים אותנו במצב חריג, בו אנו נאלצים לחלוק את רכושנו עם הדיירים האחרים, שהם שותפים כפויים. מצב זה יכול להוביל לסכסוכים ומחלוקות בקשר לשימוש ברכוש המשותף וחלוקתו. רישום בית כבית משותף, מעלה את ערך הנכס ונותן ודאות וביטחון, אך בעיקר נותן מסגרת ברורה ליחסים בין הדיירים וביטוי מוגדר לזכויותיו של כל בעל דירה בנכס. באשר לבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, מומלץ לפעול לרישומם. במקרים בהם ישנה טעות בצו הרישום חשוב לתקן את הטעות בהקדם, ובמקרים בהם התווספה בניה והתבצעו שינויים יש לבטא זאת בתיקון הצו.
לרישום בית משותף יתרונות רבים, כאמור. יש לבצע את הרישום בעזרת אנשי מקצוע הבקיאים בתחום, אשר יוודאו כי הבקשה הוכנה והוגשה בהתאם לדרישות הנוקשות וכי התשריט נערך בהתאם למצב בפועל וללא טעויות. יש לכך חשיבות רבה בהמשך, הן בקשר ליחסים בין הדיירים והן במסגרת הצעדים שנרצה לנקוט בקשר לדירות בעתיד.
*עו"ד שולמית מזרחי מתמחה בדיני מקרקעין וביצוע עסקאות נדל"ן, וכן בדיני משפחה וירושה
