1. ראיתם דירה נחמדה? בדקתם מי השכנים? מומלץ לבקר בדירה ולבדוק את סביבתה מספר פעמים, בשעות היום ובשעות הערב, לפני ההחלטה על שכירתה. זאת, כדי להתרשם ממידת הרעש, האור והמצב הפיזי של הדירה והבניין כולו. כדאי לברר מיהם השכנים ובמה הם עוסקים (לא תרצו לגלות באיחור כי השכן בקומה למטה הוא עבריין מבוקש ע"י המשטרה..). בנוסף, רצוי לבדוק האם צפויים שיפוצים בבניין שבו נמצאת הדירה או בבניין סמוך לו.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום מקרקעין
2. אל תחתמו מייד על הסכם השכירות. בקשו מבעל הדירה לקבל טיוטה של חוזה השכירות, ועברו עליה לעומק. התייעצו עם אנשים אחרים ואף עם עורכי דין מקרקעין אם יש צורך. מומלץ לשוכר הדירה לחתום על חוזה שכירות שהוא ברור ומובן, ככל הניתן. אחרת, ישנם סעיפים שאולי יתפרשו בעתיד לרעתו במקרה של מחלוקת. לרוב, ככל שהחוזה יותר ברור, הסיכון למחלוקות ואי הבנות בעתיד, קטן יותר.
3. חוזה בכתב - חשוב מאוד לערוך הסכם שכירות בכתב. אולי זה נשמע מובן מאליו, אך לפעמים כאשר מדובר בהכרות קודמת, יש נטייה לסכם דברים בע"פ. שימו לב, התחייבות בע"פ יכולה להיות חסרת תוקף ע"פ חוק המקרקעין. אז דאגו לעצמכם ומנעו בעיות בעתיד- הקפידו על עריכת הסכם שכירות בכתב.
4. לפני שאתם חותמים על החוזה, בקשו ממשכיר הדירה נסח טאבו המעיד על כך, שהוא הבעלים הרשום של הדירה.
5. בדקו היטב מה מצב הדירה - לפני החתימה על החוזה וגם עם קבלת המפתח. כדאי לשוחח בנושא עם שוכרים קודמים, ולהבין אם יש בדירה ליקויי רטיבות או בעיות במערכת החשמל. בנוסף, מומלץ לבדוק את הדירה בכללותה- ארונות, מזגנים, גופי תאורה, אינסטלציה וצנרת. כדאי לפתוח את כל הברזים בדירה ולבדוק את זרימת המים. בזמן קבלת החזקה בדירה, מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה, בו ירשמו פגמים/סדקים/ליקויים שיכולים לגרור דרישה של פיצוי כספי. חשוב לכתוב בחוזה, כי המשכיר אחראי לתקן ליקויים בדירה שהשוכר לא גרם להם, ושהתיקון צריך להיות תוך פרק זמן קצר.
6. לפני חתימה על חוזה שכירות, יש לבדוק שאין לדירה חובות כלפי חברת חשמל, חובות ארנונה, גז ומים. יש לבצע קריאת מונה (מים וחשמל) עם קבלת החזקה בדירה וכאשר מסיימים את חוזה השכירות ועוזבים את הדירה, לא לשכוח- יש להעביר את החשבונות על שם בעל הדירה או השוכר החדש. מומלץ לבקש מבעל הדירה אישור על כך שאינכם חייבים לו או לנכס דבר.
7. אופציה - חשוב לבדוק שיש בחוזה השכירות אופציה להארכת החוזה. יש לשים לב האם ישנם תנאים מוקדמים למימוש האופציה, כדוגמת- חובת הודעה מוקדמת של השוכר 60 יום לפני תום השכירות, בדבר רצונו לממש את האופציה ולהאריך את החוזה.
8. בטחונות - ברוב חוזי השכירות, בעלי הדירה מבקשים מהשוכרים בטחונות כמו: שטר חוב, שיקים לביטחון, ערבים לחוזה וגם ערבויות בנקאיות. לפעמים, בעל הדירה עושה שימוש בבטוחות בצורה חסרת תום-לב. לפניכם כמה דגשים חשובים בנושא:
• כאשר חוזה הדירה מסתיים, חשוב לקבל בחזרה את כל הבטוחות שנתתם, וכן לקבל הצהרה ממשכיר הדירה, שלא נשארו לכם, השוכרים, כל חובות שהן.
• כאשר אתם נותנים שיק לביטחון, הקפידו לכתוב על ההמחאות "לביטחון" וגם עבור מי ההמחאה (עירייה, למשל).
• אל תשכחו להגביל את סחירות השיקים ושטר החוב. עשו זאת ע"י מחיקת המילה "לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד". כדאי להוסיף גם את המילים:"לא סחיר".
• ודאו, כי בהסכם השכירות נכתב באופן מפורש וברור, כי המשכיר לא יפעיל את הבטוחות שנתתם מבלי לתת לכם הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, כדי לאפשר לכם להסדיר את החוב.
9. הפרת חוזה השכירות - בחוזי השכירות יש בדרך כלל סעיף של סנקציות המוטלות על השוכר במידה שהוא מפר את החוזה. לא תמיד הסנקציות הן מידתיות. לכן כדאי לשים לב למספר דברים טרם החתימה על החוזה: יש להבחין בין הפרה פעוטה (למשל: איחור ביום, יומיים בתשלום שכר הדירה) לבין הפרה יסודית (אי תשלום דמי שכירות או אי פינוי הדירה בזמן). הסנקציה צריכה להיות פרופורציונלית להפרה.
מומלץ שהשוכר יוודא, שנכתב בחוזה, כי הוא יחויב פיצוי בשל הפרה יסודית רק אם ניתנה לו הודעה בכתב של 14 יום מראש לפחות, והוא לא תיקן את ההפרה. דבר נוסף, יש לוודא, כי כתוב בחוזה שהפרה יסודית חלה גם על המשכיר, כלומר: אם הוא יפר את החוזה, השוכר יהיה זכאי לפיצוי.
10. חוזה שכירות הוא חוזה מורכב, אע"פ שלפעמים לא נוטים לייחס לו חשיבות כה רבה. חוזה שכירות מתייחס למספר רב של נושאים, ושוכר שאינו עורך דין מומחה למקרקעין לא תמיד יוכל לעמוד על כל הדקויות והמכשולים בחוזה. על כן, מומלץ לקבל יעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין לפני החתימה על החוזה.
עוד בנושא:
