חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מגדיר מהם מקרקעין: קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, מלבד מחוברים הניתנים להפרדה.
החוק מגדיר גם מהי בעלות, וקובע כי הבעלות במקרקעין היא הזכות החזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות ע"פ דין או ע"פ הסכם.
הגדרה חשובה נוספת בחוק המקרקעין היא ביחס לשכירות. ע"פ החוק, שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים נקראת "חכירה", ושכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים נקראת "חכירה לדורות".
רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום מקרקעין
החוק מסדיר את הנושאים הקשורים במקרקעין, ביניהם: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, עסקאות ורישומן, בעלות והחזקה, בנייה ונטיעה במקרקעין של אחר, שיתוף במקרקעין, בתים משותפים, זכויות במקרקעי הזולת, מקרקעי ציבור ומקרעי יעוד, לשכת רישום המקרקעין ועוד. בכתבה זו נתייחס לחלק מהנושאים הנ"ל.
בתים משותפים- מה קובע החוק?
בנושא בתים משותפים- חוק המקרקעין מסדיר את עניין המגורים בבתים משותפים, קובע כללים לניהול הבית המשותף ואסיפת הדיירים, ומגדיר אילו חוקים חלים ביחס לכל פרט בבית המשותף. החוק קובע, כי בעלי דירות בבית משותף יכולים לערוך תקנון או לשנות את הוראותיו ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות של הרכוש המשותף אשר צמוד לדירותיהם. החוק קובע, בין היתר, כי בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, יכולים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם התקיימו התנאים שבחוק (היתר, העדר פגיעה בדירות האחרות, השתתפות בהוצאות ועוד).
וידאו: עו"ד אילן קרייטר - מה תפקידה של הערת אזהרה בחוזה למכירת דירה?
משכנתא
בעניין אחר חשוב, משכנתא, נקבע בחוק המקרקעין, כי משכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה, והכל בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתה.
ישנה בחוק התייחסות לאפשרות של העברת משכנתא:" בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתה רשאי בעל המשכנתה להעביר את המשכנתה, או חלק ממנה, לאדם אחר, יחד עם החוב המובטח על ידיה, כולו או מקצתו, ללא הסכמת בעל המקרקעין". ועוד: "הועברה המשכנתה ולא נודע לחייב על ההעברה, מופטר הוא על-ידי תשלום החוב לבעל המשכנתה הקודם".בעלות במקרקעין
כאשר ישנה מחלוקת לגבי עצם הבעלות או גדרה, חשוב לפנות לחוק המקרקעין ולעמוד על הדקויות- החוק קובע, כי הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיו"ב, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום.
הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, מלבד מחוברים הניתנים להפרדה, ואין זה משנה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר.
עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי לעיל ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת.
