מהו צו הריסה מנהלי?
צו הריסה מנהלי מאפשר לרשויות להלחם ביעילות ובמהירות נגד בניה בלתי חוקית. לרשויות התכנון והבניה והרשויות המקומיות סמכויות נרחבות להורות על הריסה של בניה חורגת ללא היתר, במטרה למנוע את סיום הבניה.
סעיף 238א. לחוק התכנון והבנייה, שכותרתו "צו הריסה מינהלי", קובע כי משהוקם בנין חורג, רשאי יושב ראש הועדה המקומית לצוות, כי הוא ייהרס יפורק או יסולק.
תנאי להוצאת הצו הוא תצהיר חתום בידי מהנדס, המציין כי הוקם בנין חורג, שבנייתו טרם הסתיימה או הסתיימה לפני פחות מ- 60 יום, ושהמבנה אינו מאוכלס או מאוכלס פחות מ- 30 יום. התצהיר יגובה במסמכים המוכיחים את החריגה, ובהם צילומים, תשריט ודיווחים מביקורים במבנה.
תנאי נוסף להוצאת הצו הוא קיומה של התייעצות עם היועץ המשפטי של הרשות המקומית או עם ראש הרשות המקומית שבתחומה מצוי הבנין החורג.
בנוסף, על הצו להיות מפורט ולכלול את מלוא המידע בהתאם לתנאי הסעיף.
הצו מודבק במבנה, בצרוף המסמכים התומכים בטענות.
צו הריסה מנהלי ניתן לבצע תוך 24 שעות ביחס למבנה שהוקם ללא היתר או 72 שעות בכל מקרה אחר אך לא יאוחר מ-30 יום לאחר הוצאת הצו או החלטה הדוחה את הבקשה לביטולו.
התנגדות לצו הריסה מנהלי
בשל לוח הזמנים הצפוף, יש להגיש בקשה לביטול הצו בהקדם האפשרי, לבית המשפט לעניינים מקומיים ו/או לבית משפט השלום ולכל היותר תוך 3 ימים מהמועד בו נודע על הצו. בהתאם לחוק, דיון בבקשה יקבע תוך 7 ימים. הגשת הבקשה אינה מעכבת את ביצוע הצו, ויש להגיש בד בבד בקשה לעיכוב הביצוע.
את הטענות אותן ניתן להעלות כנגד הוצאת צו ההריסה המנהלי נחלקות לשני סוגים כדלקמן: טענות בהתאם לעילות המצומצמות הקבועות בסעיף 238 לחוק התכנון והבניה, וטענות מהמשפט המנהלי כנגד הפעלת הסמכות ושיקול הדעת ע"י הרשות.
מהן העילות הקבועות בחוק?
הבניה בוצעה כדין - טענות כי הבניה בוצעה על-פי היתר או כי הבניה אינה טעונה היתר - כמו בביצוע שיפוץ פנימי בתוך המבנה ו/או במקרה בו הבנייה חוסה תחת הוראות תקנות התכנון והבנייה (כבודות ומבנים הפטורים מהיתר).
ביצוע הצו אינו דרוש למניעת עובדה מוגמרת - הבניה הסתיימה למעלה מ- 60 יום לאחר הגשת תצהיר המהנדס, שעל בסיסו ניתן הצו ו/או המבנה נשוא צו ההריסה מאוכלס תקופה העולה על שלושים יום ממועד הגשת תצהיר המהנדס, וההשלמות הזניחות החסרות לא מונעות את עצם סיום הבניה. הפסיקה פירשה את התיבה סיום הבניה כמבנה הראוי לאכלוס ואשר כולל דלתות, חלונות, גג וכו'.
סטייה מחובות יושב ראש הועדה המקומית – סעיף 238א. לחוק מטיל על יושב ראש הועדה המקומית מספר חובות, שנועדו למתן את כוחו הרב והפוגעני בהפעלת סמכותו.
טענות כלפי הפעלת הסמכות שלא בהתאם לחוק, ניתן להעלות בכמה מישורים:
חוסר התאמה, אי דיוקים וחוסר פירוט במסגרת הצו - תקיפת הצו עצמו והפרטים האמורים בו או טענות כלפי המצאת הצו שלא כדין ולא בחלקה הנוגעת לעניין.
אי קיום התייעצות עם היועץ המשפטי או ראש הרשות - חובת ההתייעצות במשפט המנהלי הוכרה כמהותית, ואי עמידה בחובה זו יכולה להביא לפסילת החלטה של הרשות. על ההתייעצות להיות "התייעצות-של-אמת, התייעצות של אדם המבקש באמת-ובתמים לשמוע לעצתו של הזולת כדי שידע מה דרך ילך בה; ההתייעצות חייבת שתהא התייעצות ממשית, התייעצות בלב פתוח ובנפש חפצה, התייעצות ברצון טוב ובנפש קולטת; במילה אחת: התייעצות, פשוטה כמשמעה, חייבת שתהא התייעצות בתום-לב" (בג"ץ 5933/98 פורום היוצרים הדוקומנטריים נ' נשיא המדינה).
על מקבל ההחלטה להוכיח, כי התקיימה התייעצות ממשית מול הנציג המוסמך ברשות, הקבוע בדין, בהסתמך על מלוא הנתונים השייכים לעניין. לנוכח חשיבותה של חובת ההיוועצות מול חומרתו של צו ההריסה, הוטלו חובות פרטניות על הועדות לתכנון ובניה בטרם הוצאת צו הריסה. "תכלית ההתייעצות היא להבטיח יתר זהירות בהוצאת צו ההריסה המנהלי ולצמצם את הסכנה כי ההריסה תבוצע ללא שיקול מתאים, בהיעדר מידע מספיק בדבר נתונים רלוונטיים או חוסר מודעות מספקת לכלל השיקולים שיש להביאם בחשבון בעת ההחלטה על הוצאת הצו" (ע"פ 1782/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה משגב נ' סואעד).
די באי עמידה בחובת ההתייעצות בכדי להביא לבטלות הצו.
במקרה בו טיפל משרד הח"מ, הוצא צו הריסה מנהלי כנגד מבנה שהיה קיים ובנוי מזה כ-30 שנים. במבנה זה פעל עסק ואף שולמה במהלך השנים ארנונה. המבקש בצע שיפוץ קוסמטי בלבד של המבנה תוך שמירה קפדנית על המבנה הקיים. כמו כן, תצהיר המהנדס לקה באי דיוקים ולא היתה כל אינדיקציה לקיום התייעצות כנדרש בחוק.
במקרה זה עלו טענות רבות, וביניהן כי הבניה התבצעה ללא צורך בהיתר, כי הבניה הינה עובדה מוגמרת מזה 30 שנה, כי יושב ראש הועדה לא עמד בחובת ההתייעצות שלו, כי הצהרת המהנדס לא כללה התייחסות למלוא הנתונים, ומכאן כי ניתנה בחוסר תום לב ותוך הסתרת עובדות חשובות, וכן כי הדבקת הצו לא התבצעה כדין.
טענות מהמשפט המנהלי
המבקש לבטל את הצו יכול לטעון כלפי עצם קבלת ההחלטה והפעלת שיקול הדעת המנהלי על-ידי הרשויות.
המשפט הציבורי מטיל על הרשויות הציבוריות חובות רבות, שכן הרשויות הציבוריות המחזיקות בסמכויות, כדברי כב' השופט חשין בבג"ץ 1993/03 התנועה למען איכות השלטון נ' ראש הממשלה: "שומה עליהם לזכור ולשמור - לשוות נגד עיניהם כל העת ושלא לשכוח – כי לא בְּשֶלָּהֶם הם עושים; כי עושים הם בְּשֶל הזולת, וכי חובה היא המוטלת עליהם לפעול ולעשות בהגינות וביושר ותוך שמירה קפדנית על כל עקרונות המשפט הציבורי."
כפי שנוסח בבג"ץ 4422/92 זעפרן שלמה נ' מינהל מקרקעי ישראל, על הרשות לפעול: "במסגרת סמכותה החוקית; עליה לשקול את כל השיקולים הרלוואנטיים להשגת תכלית החוק ולהימנע מלשקול שיקולים זרים; עליה להפעיל את שיקול-דעתה בשוויוניות ולהימנע מהפליה; עליה לנהוג בהגינות וביושר; ועליה לפעול על-פי סטנדרט התנהגות המצוי במתחם הסבירות."
יובהר, כי טענות מקבוצה זו הינן טענות חלשות יותר ובית המשפט נוטה שלא לקבלן, אלא אם הטענות מוכיחות ומצביעות על חוסר סבירות קיצוני מטעם הרשות.
דוגמאות לטענות כלפי הפעלת הסמכות:
אי קיומה של תשתית עובדתית הולמת - כאשר הצו מבוסס על אי דיוקים, אינו מכיל את מלוא המידע ומכיל נתונים שגויים.
פגיעה לא סבירה ולא מידתית בזכויות היסוד - כאשר הוצאת הצו מהווה רמיסה בלתי סבירה של הזכויות החוקתיות והקנייניות של המבקש מכח חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, במידה שעולה על הנדרש.
הפגיעה במבקש מול הפגיעה בציבור - המבקש יכול לטעון כי מידת הפגיעה בו, אם יתבצע הצו, עולה על מידת הפגיעה בציבור. ככל שהאינטרס הציבורי, בהתאם להיקף הבניה ואופייה, רב יותר כך יטה בית המשפט להורות על ביצוע הצו.
הפלייה ושיקולים בלתי ענייניים וזרים בהוצאת הצו.
לסיכום, צווי הריסה מנהליים נועדו לאפשר לרשויות להלחם בנגע הבניה הבלתי חוקית המתפשט. החוק מקנה כוח רב לרשות, ורק קיומן של עילות מצומצמות מאפשרות לנו להתנגד לביצועו של הצו. יחד עם זאת, כאשר צו ההריסה אינו מוצדק, העלאת הטענות כלפי הצו וכלפי התנהלותה של הרשות, יכולה להביא לביטולו. לכן, ישנה חשיבות רבה להיכרות מעמיקה עם תחום צווי ההריסה בפרט ועם דיני התכנון והבניה בכלל.
