מדוע בישראל השכרת דירה נחשבת לאקט שעשוי להיות מסוכן? האם השכרת נכס היא אכן בגדר נטילת סיכון?
חשוב להדגיש כבר בראשית הדברים, כי תפיסה זו בטעות יסודה, ואין כל סיכון בהשכרת דירה, משום שלמשכיר דרכי פעולה להתמודדות עם דייר בעייתי. זה אכן מתסכל ומפחיד, כי דייר יכול שלא לעמוד בהתחייבויותיו ואף לפגוע במושכר, אבל החוק מעמיד כיום בפני המשכיר אמצעי פעולה יעילים, ולגמרי מפיג את החשש שהדייר לא יצא מהבית אם יבחר “להיצמד” לדירה ולא לפנותה.
כעת ניתן לנסות ולהסביר מדוע בכל זאת אנשים מאמינים שיש ממה לחשוש. תפיסה זו התפתחה, ככל הנראה, בשל שני גורמים מרכזיים. האחד, חוק הגנת הדייר המעניק הגנה לדייר במושכר בתנאים מסוימים, ואכן מקשה על פינויו ומעניק לו מעמד גבוה מדייר לא מוגן. כיום, הרוב הכמעט מוחלט של חוזי השכירות קובעים, כי חוק הגנת הדייר לא חל על המושכר הנדון בחוזה, וכי השוכר לא זכאי להגנות הקבועות בחוק, ולמעשה מעמדו הוא כמעמד כל דייר אחר. למרות ההחרגה, בישראל השתרשה תפיסה מוטעית שלדייר יש מעמד חזק, גם בהיותו שוכר.
הגורם השני הוא העובדה שעד לפני כמה שנים אכן מעמדו של המשכיר בישראל היה לא חזק דיו. שר המשפטים לשעבר, דניאל פרידמן, שינה את המצב כשקבע בחוק סדרי דין חדשים במצב בו שוכר זקוק לסעד של פינוי מושכר. עד לשינוי זה פינוי מושכר יכול היה לקחת זמן רב, אך ההקלות בסדרי הדין הפכו את היכולת של משכיר- בעל דירה - לפנות את השוכר - דייר בדירה זו, מהמושכר - מאותה הדירה, באופן יעיל ומהיר הרבה יותר. ככל הנראה, רבים בציבור לא מודעים לשינוי.
אולם, כאמור, בפועל, טעות בידיהם ובעלי דירות שהדייר עושה להם צרות בהחלט זכאים להגנות ויכולים להשתמש בדרכים מגוונות ובאמצעים יעילים כדי לטפל במצב של דייר “בעייתי”.
מהם המאפיינים של אותו דייר בעייתי “ממוצע”?
כל בעל בית יכול בקלות לתאר את "הדייר מהגיהנום”- זה שרב עם השכנים, מזניח את הבית, פוגע ומשחית אותו, לא משלם חשבונות ולא משלם שכר דירה. ההתמודדות עם מצבים אלה ואחרים היא מגוונת, אולם כאשר מדובר בהפרה יסודית של החוזה ובעיקר במקרים בהם השוכר מסרב לפנות את הדירה על אף שתמה תקופת השכירות, או כאשר המשכיר יכול לדרוש את סיומה לפי החוזה בתנאים מסוימים שהתקיימו ודרישתו לא ממולאת, או כאשר השוכר איננו משלם דמי שכירות; אזי עומדת למשכיר הזכות להגיש תביעה לפינוי מושכר בהתאם לפרק ט"ז לתקנות סדר הדין האזרחי הדנות בפינוי מושכר וקובעות סדר דין מיוחד ומקל, יעיל ומהיר לעניין זה.
מהי תביעה לפינוי מושכר, וכיצד היא מקלה על המשכיר?
הפרק הנזכר לעיל קובע סדר דין מיוחד המאפשר למשכיר לפנות שוכר מביתו תוך זמן קצר, לרוב כ-60 ימים. מצב זה שונה מאד מהמצב שהיה בעבר, בו סדר הדין הרגיל עכב מאד את ההליכים, והקשה על בעל הבית לזכות בקבלת הנכס היקר חזרה לידיו והוא היה מתבוסס בתסכולו ובחרדותיו, חודשים ואפילו שנים. סדר דין מהיר זה מתמקד אך ורק בפינוי השוכר מהמושכר. כלומר, אם יש "צרות" אחרות עם השוכר, למשל: חובות כספיים עקב השחתת המושכר, או חובות כספיים עקב אי תשלום חובות שוטפים שיצר, לא יהיה לכך מענה במסגרת הליך זה. הליך לפינוי מושכר הוא הליך צר וממוקד שבמרכזו המטרה של הוצאת הדייר מהבית, כאשר שאר העניינים יידונו בתביעה נפרדת בסדר דין רגיל (אך אין כל צורך בבקשה לפיצול סעדים).
כדי שמשכיר יוכל לרתום הליך זה ולהשתמש ביתרונותיו, צריכים להתקיים שני תנאים: ראשית, מדובר במושכר שלא חל עליו חוק הגנת הדייר. שנית, השוכר הפר הפרה יסודית של החוזה.
במידה שמתקיימים התנאים להליך פינוי שוכר - כיצד הדבר מתבצע?
על המשכיר לפנות לעורך דין שימצה את זכותו לסעד מהיר של פינוי מושכר.
עורך הדין יגיש בשם המשכיר תביעה לפינוי מושכר. לכתב התביעה יצורפו מספר מסמכים, כגון: חוזה שכירות, ראיות להפרת החוזה, תצהירי עדות ראשית, חוות דעת מומחה ועוד.
על השוכר, הוא הנתבע, להגיש כתב הגנה עם נספחים מצורפים תוך 30 יום מהיום שבו המציא לו התובע את כתב התביעה.
על פי החוק, בית המשפט יקיים דיון בתביעה תוך 30 יום מהמועד להגשת כתב ההגנה האחרון.
לרוב, הדיון עצמו מסתיים תוך יום אחד, כשהסיכומים נעשים בעל פה ולא בכתב.
על בית המשפט לתת פסק דין תוך ארבעה עשר יום מהדיון.
במידה שפסק הדין קובע, כי על הנתבע לפנות את המושכר, הוא מחויב לבצעו ולעשות כן.
מה קורה אם הדייר העיקש ממשיך בסרבנותו ולא מכבד את פסק הדין?
במקרה כזה עומדת למשכיר הזכות לפנות לאכיפת פסק הדין בלשכת ההוצאה לפועל. גם פעילות זו מומלצת לביצוע באמצעות עורך דין מומחה בתחום. עורך הדין יפתח תיק הוצאה לפועל על ידי הגשת בקשה לביצוע פסק הדין לפינוי הנכס לאחר שחלפו חמישה עשר יום ממתן פסק הדין.
עם פתיחת התיק ימסור המשכיר לשוכר הודעת אזהרה, בצירוף הודעת פינוי שתפרט, בין היתר, את תאריך הפינוי, שיכול להתבצע לאחר שלושים וחמישה יום מקבלת האזהרה לידיו.
במידה שחלף הזמן הקצוב, והדייר עדין בביתו של המשכיר, האחרון יכול לפעול להוצאתו הפיזית מהמושכר.
כיצד ניתן להוציא את הדייר מהמושכר?
המשכיר יכול ליצור קשר עם מוציא לפועל אשר עובד ברשיון מטעם ההוצאה לפועל (ומומחה בפינוי דירות) לשם ביצוע הפינוי של המושכר והוצאת המטלטלין מהנכס. חשוב לפנות מבעוד מועד למוציא לפועל ולקבוע תאריך לפינוי, שכן לעתים יש לבקש ממשטרת ישראל ליווי ואבטחה להליך פינוי הנכס, ובמשטרה דורשים הודעה מוקדמת של 20 יום ממועד הפינוי.
עוד חשוב לציין, כי ההוצאות בגין הליך זה ואשר שולמו לגורמים השונים בגין פינוי הנכס, יכול שייזקפו לחובותיו של השוכר.
מדוע מומלץ להיעזר בעורך דין לשם הגשת תביעה לפינוי מושכר?
הסיבה נעוצה בכך, שהתנהלות התובע חייבת להיות מושכלת וזהירה. אם התובע יעשה טעות ולו הקטנה ביותר, והשוכר יצליח בטקטיקה מתוחכמת לעוות את המציאות, השופט יוכל להחליט, כי התביעה לא מתאימה להידון במסגרת ההליך המקוצר, ויעביר את הדיון בה לסדר דין רגיל. חבל שמצב זה יקרה, שכן המשכיר יאבד את כל היתרונות שמעניק לו החוק וישלם מחיר לא קטן של בזבוז זמן ומשאבים וכן עגמת נפש. חשוב להבין, כי תביעה כזו בסדר דין רגיל משמעה התמשכות מורטת עצבים של ההליכים. כמו שכולם יודעים, בישראל גלגלי הצדק טוחנים לאט ובעלי בתים לרוב מסתמכים על כספי השכירות כהכנסה שוטפת שקשה להסתדר בלעדיה (למשל: הכנסה שמשמשת לכיסוי משכנתא).
חלוף הזמן גורם להם לתסכול, מפח נפש, דאגה, חרדה לגבי בגורל המושכר והפסדים כספיים משמעותיים. על כן, חשוב ביותר להימנע ממצב זה, ועורך דין מוסמך המומחה בתחום זה יוכל לנסח את התביעה, להתנהל כנדרש ולהציג את הטיעונים באופן שישרת היטב את האינטרסים של המשכיר.
לסיכום, בשנים האחרונות בעלי הדירות הישראלים יכולים לישון בשקט. אם רכשתם דירה להשקעה, אל תחששו מדיירים ש'יתנחלו' בה. במקרה שדייר סורר מפר חוזה ומסרב לפנות את הדירה שבבעלותכם, תוכלו לפנות לעורך דין שיסייע לכם לפנות אותו מהדירה בזמן קצר ובמינימום הוצאות. הליך לפינוי מושכר הוא הליך קצר ויעיל המאפשר - במידה שהנסיבות מתאימות - לפנות דייר מהבית תוך חודשים ספורים בלבד הודות לסדר דין מיוחד ובעזרתו של עורך דין מומחה ובעל ניסיון.
