קבוצת רכישה היא תופעת ייחודית לישראל בשוק הנדל"ן, המאפשרת רכישת דירה בצורה שונה מהמקובל. למעשה, מדובר בקבוצה של יחידים אשר מתארגנים לשם רכישת קרקע עליה ייבנה בניין דירות מגורים או יחידות צמודות קרקע בהן יגורו המתארגנים. כמו כן ישנם מצבים בהם גם בנייני משרדים נבנים בשיטה מסוג זה.
אחד היתרונות המשמעותיים של רכישה מסוג זה הוא החיסכון בעלויות בכלל ובעלויות המיסוי בפרט.
מה שהביא לגידול תופעת קבוצות הרכישה בישראל היה המחסור בעתודות קרקע הזמינות לבניה, בעיקר במרכז הארץ וכן העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנים האחרונות.
אילו קבוצות רכישה קיימות בישראל?
קיימות בישראל מספר קבוצות רכישה שונות אשר ההבדל העיקרי ביניהן הוא התמחור והמיסוי כמפורט להלן:
• קבוצת רכישה אמיתית - קבוצה אשר מתגבשת טרם רכישת הקרקע.
לאחר הרכישה נעשה הסכם מכר מקרקעין בין חברי הקבוצה העתידה לבעלי הקרקע.
• קבוצת רוכשים - התאגדות של יזם וקבלן אשר רוכשים קרקע, ולאחר מכן מוכרים אותה לקבוצה של אנשים הומוגנית או הטרוגנית עד למילוי כל מכסת הדירות בקרקע.
חשוב לשים לב, כי בקבוצת הרוכשים בשל כפל רכישת הקרקע ישולם מס רכישה כפול- ראשית על ידי היזמים אשר רכשו את הקרקע, ולאחר מכן על ידי הדירים העתידיים אשר ישלמו מס על הקרקע ועל הדירה.
• קבוצת רכישה חברתית - קבוצת אנשים בעלי היכרות אישית ו/או חברתית, המעוניינים להקים מבנה על קרקע עתידית.
חשוב לדעת, כי לקבוצה זאת אין את הידע המלא להשלמת כל מרכיבי הבניה ולעתים בשל כך נוצרות בעיות כגון: גיוס בנק מלווה בעיות בהליכי התכנון וכיו"ב.
• קבוצת קנייה - קבוצת אנשים המתאגדת יחד כדי לרכוש מספר רב של דירות מחברת בניה שתעניק לה הנחה בשל כוח הקניה שהיא מציעה.
חברות הבניה מוכנות להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה מסוג זה בשל החיסכון בעלויות השיווק ובעלויות המימון. לדוגמא- מועדוני הצרכנים (חבר, קרנות השוטרים), וועדי עובדים וכיו"ב.
קבוצת רכישה אמיתית
במאמר זה נתמקד בקבוצת הרכישה האמיתית:
קבוצת רכישה זו כוללת אוסף של יחידים, הכורתים בינם לבין עצמם הסכם שיתוף בו הם מסדירים את יחסיהם המשפטיים כמי שרוצים לקנות יחדיו קרקע ולבנות עליה במשותף דירות מגורים.
שלבי ההתארגנות של קבוצת הרכישה:
• שלב 1 - ארגון הקבוצה - ראשית יש לאתר את הקרקע הרצויה. לאחר מכן יש לבצע בדיקות מקיפות על מצב הקרקע (לרבות זכויות תב"ע). במידה שהקרקע נמצאה מתאימה לצרכי הקבוצה, מגיע השלב בו מתנהל משא ומתן עם בעל הקרקע.
• שלב 2 - שיווק - במקביל לארגון הקבוצה, יש ליצור תשתית שיווקית ופרסומית עבור מכר הדירות.
כמו כן על הקבוצה לפעול לאישור התוכניות הראשוניות ברשויות המקומיות כדי להתחיל בשלב התכנון.
שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף בניהם.
• שלב 3 - רכישת הקרקע - בשלב זה מייצרים הסכם מכר של כלל חברי הקבוצה מול בעלי הקרקע. לאחר מכן, בעלי הדירות העתידיות נרשמים כבעלי הערת אזהרה.
בתהליך זה מגובש ועד חברי הקבוצה כמפורט לעיל.
• שלב 4 - תכנון הפרויקט וקבלת היתרים - בשלב זה האדריכל המלווה את הפרויקט מתחיל בתכנונו, עד לקבלת היתרי בניה מהרשות המקומית.
היתר בנייה - אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה לביצוע עבודת בניה, הריסה או שינוי שימוש במקרקעין.
• שלב 5 - בחירת קבלן ובנק מלווה - בשלב זה מגישים הדיירים הצעות לקבלן שילווה את הפרויקט.
בחירת הקבלן נעשית משיקולים שונים כמפורט לעיל.
בשלב זה חשוב לבחון את תמחור הפרויקט מול דוח שמאי 0 (מדובר בשמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה), יחד עם הצעת הקבלן.
בנוסף, על חברי הקבוצה לאגד את הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות וביטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.
• שלב אחרון - שלב הבניה - בשלב זה מתחיל הקבלן המלווה בבניית דירות המגורים על פי מפרט ותוכניות הבניה.
חשוב לדעת בשלב זה, כי לפני כל העברת תשלום לקבלן, השמאי בודק את הנעשה בפועל ורק לאחר אישור השמאי, מועבר התשלום מהבנק המלווה לקבלן המבצע, וזאת כדי לשמור על כספי הדיירים וביטחונות הבנק.
עלויות המיסוי
כדי ליהנות מחיסכון בעלויות המיסוי, על חברי הקבוצה להיות יחידים ולא תאגיד, שכן כך ייהנו מהטבת המע"מ.
הטבה במס הרכישה לעומת זאת, תינתן בתנאי שהעסקה תהא מורכת משתי עסקאות נפרדות ובלתי תלויות האחת בשנייה. העסקה הראשונה תהא עסקת רכישת הקרקע והעסקה השנייה תהא עסקת הזמנת שירותי בנייה על הקרקע הנרכשת.
הפרדה זו צריכה להיות אמיתית וכשרה מבחינת רשויות המס, וכדי שתיחשב לכזו, יש להקפיד על כך שלא תתקיים זיקה בין מארגן הקבוצה, מוכר הקרקע והקבלן אשר בונה עבור הקבוצה, שאם תהא זיקה כזו, עשויות רשויות המס לראותה כעסקת רכישה רגילה מקבלן, וככזו תחויב במס רכישה לגבי כלל עלות הדירה המוגמרת, ולא בגין רכיב הקרקע בלבד כפי שצריכה קבוצת רכישה כשרה לשלם בפועל.
חשוב לדעת, כי מבחינת רשויות המס, הנקודה המרכזית היא שקבוצת הרכישה תשמש כנאמנה של חברי הקבוצה הפועלת ללא כוונת רווח.
לפיכך, רכישת דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה מאפשרת קניית דירה במחיר משתלם יותר, לעיתים בהפרש שנע בין 10%-20% מדירה זהה בכל מאפייניה אלא שהאחרונה נרכשה מקבלן.
בשונה מקניית דירת מגורים מקבלן, אנשי המקצוע מוזמנים באופן ישיר ופרטי על ידי חברי קבוצת הרכישה. לעיתים חברי הקבוצה שוכרים חברת ניהול פרויקטים מקצועית בתחום, אשר נמצאת תחת פיקוד וניהול ועד נבחר המורכב מ- 3-5 נציגים אשר התנדבו לכך מקרב חברי הקבוצה.
בתום הבניה כל חבר בקבוצה מקבל בעלות בדירה אחת בבניין.
סיכוי למול סיכון
חשוב לדעת, כי כמו בכל מיזם עסקי, כגודל הסיכוי כך גם גודל הסיכון, שהרי מדובר בגוף יזמי על כל המשתמע בכך. על כן, חשוב שמארגן הקבוצה יהיה מקצועי, מנוסה בתחום, אחראי ואמין.
יש לשים לב גם לקבלן המבצע, שהרי הוא נבחר רק לאחר הקמת קבוצת הרכישה, ואינו ידוע מראש. זאת, כדי לוודא שהשירותים המסופקים על ידו יהיו עמידים בסטנדרט בניה, תקציב בניה, לוח זמנים מקובל ובטוחות מתאימות לתיקוני בדק. כמו כן חשוב לבדוק, כי עומדת מאחורי הקבלן חברת בנייה יציבה ומהימנה למניעת השקעת סרק.
והחשוב מכל: מומלץ לבחור עו"ד מומחה בתחום שילווה את הקבוצה לאורך כל ההליך.
