בין שותפים עסקיים ואפילו שותפים לחיים - בני זוג - מתגלעות לא פעם מחלוקות, ואחד מהם מחליט לפרק את החבילה. שותפות היא דבר לא קל גם כשמדובר בשותפות "רק" בנכס מקרקעין. גם במצב זה יכול להיות שותף שתובע את חלקו ורוצה ללכת לדרכו. למרבה המזל, לא מדובר בחתונה קתולית וכל אחד יכול לעשות זאת. לשם כך יש לבצע הליך של פירוק שיתוף במקרקעין.
מדוע בעל מקרקעין במשותף ירצה לפרק השותפות במקרקעין?
במקרים רבים מה שמניע בעל מקרקעין החולק את הבעלות עליו עם שותפים אחרים לרצות לפרק את השיתוף בהם הוא רצון לממש את המקרקעין. אחד מהשותפים רוצה למכור את הנכס ולקבל את התמורה, או מצב בו אחד מהשותפים רוצה לקנות מכל היתר את חלקיהם, ולהפוך לבעליהם הבלעדי.
יכול להיות גם מצב בו יש מחלוקת סביב אופן ניהול הנכס, או סביב השימוש בו או הפיתוח שלו, ואז הנכס “משותק” ואי אפשר לצפות לכך שיניב רווחים. למשל, כאשר אחד השותפים במקרקעין מתלונן על כך שהוא "מטרטר" לשם ניהול הנכס, או טיפול בנכס אם הושכר וכד', וכאשר השותף מתלונן על כך שהאחרים לא עושים דבר, ומחלוקת זו מובילה לסכסוך.
מצבים נוספים בהם הצדדים מגיעים למצב של פירוק שיתוף במקרקעין הם, כשהבעלות על נכס המקרקעין נבעה משותפות עסקית שהתפרקה, למשל: שני בעלי עסק שכחלק מניהולו רכשו מקרקעין וכעת כשהעסק מתפרק, קם צורך למכור את הנכס ונדרש לשם כך פירוק שיתוף.
גם כשבני זוג מתגרשים ועורכים חלוקת רכוש, ישנם נכסי מקרקעין שיש לחלקם. במרבית מקרי הגירושים פירוק השיתוף במקרקעין נעשה במסגרת ניהול תיק הגירושין כחלק מאיזון המשאבים בין בני הזוג.
איך מבוצע פירוק שיתוף במקרקעין?
אופן ביצוע פירוק שיתוף במקרקעין תלוי בשאלה אחת מאד בסיסית, והיא: עמדתם של בעלי הנכס לגבי פירוק השיתוף. אם כל הבעלים בנכס מסכימים לפירוק השיתוף, אזי הם מנהלים את מכירתו ומתחלקים בתמורה. העניין כרוך בפרסום הדירה, בניהול משא ומתן עם הקונים ובחלוקה של התמורה לאחר השלמת המכירה. הליך כזה הוא בדרך כלל פשוט וחף מסיבוכים, אם כי גם במסגרתו נחוץ סיוע של עורך דין מומחה למקרקעין (לשם רישום הנכס, ניהול משא ומתן, ניסוח החוזה וכיו”ב).
לעומת זאת, ברגע שמתגלעת מחלוקת בין בעלי המקרקעין, אזי תהליך הפירוק שיתוף מורכב יותר. ישנם מצבים רבים של מחלוקת בין בעלי המקרקעין, למשל כאשר מישהו רוצה למכור ואחר מתנגד, או כאשר כולם רוצים למכור אבל לא מסכימים לגבי ערך הנכס ומחיר המכירה הסביר.
במקרה כזה יש לפנות לעורך דין מומחה לדיני מקרקעין כדי שידאג לפירוק השיתוף במקרקעין, שמשמעו בפועל הוא מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים באופן שווה לחלקם בנכס, וזאת עקב החלטה של בית המשפט שיורה על פירוק השיתוף.
כיצד צריך לפעול בעל מקרקעין משותפים שרוצה לפעול לפירוק שיתוף במקרקעין?
בשלב ראשון יש לנסות ולהגיע להסכמה עם יתר השותפים. במידה שלא מושגת הסכמה, יש לפנות, כאמור, לעורך דין מומחה למקרקעין.
בשלב השני, עורך הדין יפנה אל השותפים במקרקעין במכתב בו ידרוש הסכמתם למימוש המקרקעין, ואף יצהיר על כוונת הלקוח שלו להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
בשלב השלישי, במידה שמכתב זה לא ישיג התוצאות המבוקשות (מה שאכן קורה ברוב המקרים) עורך הדין יפנה לבית המשפט, ויגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
קבלת הבקשה תוביל לפירוק השיתוף בפועל. זהו השלב הרביעי במסגרתו תיושם אחת משתי דרכים אפשריות באמצעותן ניתן לפרק את השותפות במקרקעין. במידה שמדובר במקרקעין שניתן לחלקם בעין ולתת לכל אחד מהשותפים את חלקו היחסי, תבוצע חלוקה בעין. הדבר מתאפשר, למשל, כשמדובר בבניין בן כמה דירות אותן ניתן לחלק בין השותפים- כל שותף מקבל כמה דירות לפי חלקו היחסי בנכס. גם במקרה של חלוקה בעין רשאי בית המשפט, אם יראה בכך צורך, לקבוע תשלומי איזון להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס.
אם מדובר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרה בו בית המשפט מצא שחלוקה שלהם בעין תגרום הפסד ניכר למי מהשותפים, תבוצע חלוקה של שווי המקרקעין, כלומר: הנכס יימכר, והתמורה שתתקבל בגין המכירה תתחלק בין השותפים.
האם תמיד תתקבל תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין או שיכול להיות מצב בו היא תידחה?
ככלל, לא ניתן להכריח אדם לחלוק בבעלות במקרקעין, ואם הוא רוצה לפרקם יש להיענות לבקשתו ואין מקום להפעלת שיקול דעת. יחד עם זאת, לכלל זה ישנם חריגים שבהתקיימם לא יבוצע פירוק שיתוף במקרקעין. החריגים הם:
בית המשפט לא יקבל תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אם יתרשם כי הוגשה בחוסר תום לב, כלומר: שהמבקש הגיש הבקשה תוך שימוש לרעה בזכותו רק לשם התעמרות ביתר השותפים. זאת ועוד, בית המשפט לא יקבל תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אם יוכח, כי ישנו הסכם בר תוקף השולל או מגביל אפשרות לפירוק שיתוף במקרקעין; כמו כן בית המשפט לא יקבל תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אם הנכס הוא כזה שאין לפרק בו שיתוף ו/או קיימת לגביו עדיפות לבעלות משותפת. נכסים כאלה הינם נדירים אבל קיימים, למשל, נכס שהוא שביל גישה לשני נכסים, חלקים משותפים בבתים משותפים ועוד.
