תמ"א 38 הפכו לראשי התיבות הכי מוכרים בישראל בשנים האחרונות. מה שהתחיל כפרויקט שאמור לחסן את בנייני המגורים בישראל מפני נזקי רעידת אדמה עתידית, ולסייע להנהגה להשלים היערכות לקראת הקטסטרופה, במטרה לצמצם הנזקים הצפויים, הפך לפרויקט נדל"ני הלוקח בחשבון רק ענייני רווח והפסד המונע בעיקר משיקולים של כדאיות כלכלית.
במקום שיתחילו בנייה וחיזוק מבנים בפריפריה ובאזורים המועדים לפורענות בעקבות רעש אדמה, תמ"א 38 מיושמת באופן נרחב רק באזורי הביקוש. ההנהגה בישראל עושה הכל כדי לשנות את המצב, ומעת לעת מכניסה שינויים בתמ"א 38 שכדאי שכולנו נכיר.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מבנים רבים בישראל שקיבלו היתרי בנייה לפני ה-1/1/1980 אינם עומדים בתקן המחמיר השואף להגן על עמידותם בעת רעידת אדמה. התכנית קובעת שתושבים המתגוררים בבניינים אלה יוכלו לשפצם בחינם, תוך הנאה משורה של הקלות פרוצדורליות ותמריצים אחרים; וקבלנים שיעסקו במלאכת השיפוץ יזכו בתמורה לעבודתם בשטח בבניין המשופץ, בו יוכלו לבנות דירות ולמוכרן, מה שיהווה תמריץ כלכלי עבורם להשתלב בפרויקטים של בנייה כאלה.
תמ"א 38 ניתנת ליישום בשני מסלולים אפשריים. האחד מכונה תמ"א 38 "חיזוק ועיבוי", והוא כולל שיפוץ וחיזוק של מבנה קיים; השני מכונה תמ"א 38 "הריסה ובנייה", והוא כולל הריסה של המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו.
האם כצפוי התמריצים שניתנו לדיירים ולקבלנים גרמו לקדחת בניה בכל רחבי הארץ?
למרבה הצער לא. הוגי התכנית ציפו להיענות גדולה, אך כבר שנים רבות מאז נהגתה התכנית (שנת 2005) יישומה מדשדש והצפי להצלחתה לא ממומש בשטח. הוגי התכנית קיוו, כי התמריצים יובילו לחיזוק מבנים בכל רחבי הארץ. בפועל תמ"א 38 מיושמת בעיקר באזורי הביקוש: תל אביב, רמת גן וגבעתיים אך לא באזורי הפריפריה וחבל, כי ישנם אזורים שממש נחוצה בהם פעילות לחיזוק מבנים. כך, למשל, בבית שאן הממוקמת על השבר הסורי אפריקאי, אזור שעלול להיפגע מרעש אדמה חזק, אין מספיק יוזמות תמ"א 38.
מדוע לא בכל האזורים יש יוזמות תמ"א 38?
הסיבה היא, משום שהתמריצים לקבלנים הם הרבה יותר משמעותיים באזורי הביקוש, מכיוון שהכדאיות הכלכלית גבוהה יותר בשל ערך הדירות הגבוה. ההנהגה נתנה על כך את הדעת, ובוצעו שינויים בתמ"א 38 שניסו לגרום לה להתפשט גם מחוץ לאזורי הביקוש.
אילו שינויים הוכנסו במסגרת התיקונים לתמ"א בשנים האחרונות?
ישנם כמה שינויים משמעותיים שהוכנסו במסגרת תיקונים לתמ"א 38. השינויים עוסקים בהגדלת התמריצים הניתנים לקבלנים. השינויים הללו הם למטרת התייעלות, שכן הקברניטים זיהו כי יש בעייתיות, למדו מהניסיון רב השנים, ופעלו כדי לשפר את הכדאיות של הפרויקט עבור הקבלנים.
הקבלנים צריכים לדעת שאם ישקיעו סכום מסוים ביישום תמ"א 38 בבניין המגורים הם יחזירו את ההשקעה, וגם יצאו עם רווח. תיקון שנכלל לאחרונה בתמ"א 38 הגדיל את הרווח של הקבלנים, כשכלל קביעה לפיה במסגרת הפרויקט, יוכלו הקבלנים להוסיף 2.5 קומות בהן יבנו דירות אותן ניתן למכור ולהרוויח בזכותן. בתמ"א המקורית דובר בזכויות בנייה לקומה אחת, וכעת יש תוספת של קומה וחצי. עובדה זו אמורה להפוך פרויקטים של תמ"א 38 רבים לאטרקטיביים מבחינה כלכלית.
כמו כן, מאחר שערך הדירות בפריפריה נמוך בהשוואה למרכז הארץ, התמריץ הזה לא מספיק מפתה, ולפיכך נקבע תמריץ נוסף בדמות מענק שיינתן לקבלן שמבצע תמ"א 38 בפריפריה. גובה המענק משתנה מעיר לעיר.
תיקון נוסף הוא תיקון 3. אמנם יש מחלוקת לגבי פרשנותו ואופן יישומו בשטח, אך יש הטוענים כי הוא מאפשר תוספות בניה גדולות יותר בכך שהוא מאפשר, בעת בניית הקומות הנוספות, חריגה מקווי הבניין החדש מעבר לקווים בתכניות הבנייה של המבנה. משמעות הדבר היא יותר שטח לבניה, דירות יותר מרווחות ויותר רווח לקבלן. למרבה הצער, היועמ"ש נתן פרשנות אחרת לתיקון ובשל כך פרויקטים רבים של תמ"א 38 לא יצאו לדרך.
ה"רווח" של התושבים הוא מובהק וחד משמעי. תמורת כמה חודשים של בלגן ולכלוך, הם משדרגים את ערך הנדל"ן שלהם במינימום שלושים אחוזים. התמריצים הניתנים להם הם - דירה בבניין מחוזק, משופץ ויפה יותר, עם לובי, מעלית, מרפסות וממ"ד וכל זאת מבלי להוציא אגורה מכיסם.
מה לגבי התושבים? מהם התמריצים המניעים אותם ליישם פרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריהם? מדוע הם צריכים את 'כאב הראש'?
ה"רווח" של התושבים הוא מובהק וחד משמעי. תמורת כמה חודשים של בלגן ולכלוך, הם משדרגים את ערך הנדל"ן שלהם במינימום שלושים אחוזים. התמריצים הניתנים להם הם - דירה בבניין מחוזק, משופץ ויפה יותר, עם לובי, מעלית, מרפסות וממ"ד וכל זאת מבלי להוציא אגורה מכיסם. מעבר לרווח הכלכלי יש גם תרומה לביטחונם האישי - הגנה על חיי אדם והקדמת תרופה למכה. רעש אדמה בישראל איננו תסריט אקופליפטי חסר אחיזה במציאות אלא תסריט מציאותי. לכן, מאד מומלץ לבעלי דירות "ללכת" על תמ"א 38, אבל חשוב שיעשו זאת בחכמה ובזהירות.
מה הטיפ הכי חשוב לדיירים שמתחילים בפרויקט תמ"א 38?
אל תאמינו באמונה עיוורת למבטיחי הבטחות, ונקטו אמצעי זהירות. בפועל זה אומר שאסור לחתום מול היזם ו/או הקבלן על טופס, הרשאה או חוזה לפני שמתייעצים עם שמאי מקרקעין. כמו שלא משלימים פעולה רפואית בלי מומחה מתאים, כך אסור להתחיל בתמ"א 38 לפני שמבינים מהן האפשרויות הניצבות בפני הדיירים. היזם והקבלן יכולים להבטיח מרפסות ענקיות וממ"דים מרווחים ועוד דברים מפתים, כשבפועל המציאות בשטח לא מאפשרת יישומן.
האם ייעוץ משפטי לא מספיק?
ייעוץ משפטי הוא חשוב ביותר וקריטי לדיירים, אבל לפני הכל יש צורך בייעוץ של שמאי מקרקעין, מכיוון שעורך הדין אינו יכול לדעת מראש אילו מההתחייבויות של היזם או הקבלן אינן ישימות. רק שמאי מקרקעין מטעם דיירי הבניין יכול לוודא שההבטחות הן בנות מימוש. לדיירם אין מספיק ידע להגן על האינטרסים שלהם, ואל להם להניח שאין להם מה להפסיד, כי בהחלט יש. אחרי שהשמאי יקבע מה אפשרי ומה לא, עורך הדין יעגן את התחייבויות היזם ו/או הקבלן בהסכם מחייב מתאים.
