דמי היתר או העברת בעלות

שלום, אני עומד לפני רכישת מגרש לבנייה עם שותף. מדובר במגרש בשטח כ-500 מ"ר בבעלות של קק"ל. כרגע בנוי בית ישן בערך 120 מ"ר. ידוע לנו שיש לשלם דמי היתר אם בונים מעל 240 מ"ר. (31% מערך התוספת) מצד שני יש את הרפורמה שמאפשרת קבלת בעלות מלאה על הקרקע תמורת כ-3-4% מערך הקרקע. המנהל טרם פנה אל החוכרים של מגרש זה בהודעה שניתן לקבל את הבעלות על הקרקע. קראתי שלגבי אדמות קק"ל יש עיכוב היות ומסודות קק"ל טרם אשרו את הרפורמה. ראיתי החלטת ממ"י מסוף 2012 שקובעת שחוכרי קק"ל יוכלו להינות מזכויות הרפורמה גם מבלי שהבעלות הועברה אליהם במלואה. השאלה שלי היא: אם אנו רוצים לבנות, מה נצטרך לשלם? דמי היתר או דמי העברת בעלות?