מהי נחלה חקלאית?
לאנשים החיים במושב יש נחלה חקלאית שהיא למעשה קרקע חקלאית בה אמור להתגורר בן המושב וגם להתפרנס ממשק חקלאי שיפעל בשטח הנחלה. נחלה היא קרקע שמיועדת לשימוש חקלאי בלבד במטרה שהחקלאי יתפרנס מהמשק ויתגורר בו. נחלה חקלאית במושב, שמוגדר כאגודה שיתופית, מורכבת מכמה "אזורים" המכונים "חלקות משנה": בחלקה א' ישנם שטחי מגורים ומבני משק; חלקה ב' וחלקה ג' שאינן רצופות לחלקות א', אלא שוכנות במקום אחר במושב והן מיועדות לעיבוד חקלאי.
מהם ההבדלים בין מכירת נחלה לבין מכירת מגרש שאיננו קרקע חקלאית?
מכירת משק חקלאי במושב שונה באופן מהותי ממכירת קרקע שאיננה חקלאית וכן מרכישת דירה ביישוב שאיננו מושב.
ראשית, רישום זכויות בדירות ומגרשים נעשה בלשכות רישום המקרקעין ("טאבו”) ורישום זכויות בנחלות נעשה ברשות מקרקעי ישראל (לפעמים נדרש גם רישום בסוכנות היהודית).
שנית, הזכות של בעלי קרקע שאינה נחלה חקלאית או דירה היא לרוב זכות חכירה או בעלות, ואילו זכות של נחלה היא זכות של בר רשות או זכות חכירה. במרבית המקרים למושב יש הסכם עם רשות מקרקעי ישראל אשר מגדיר, בין היתר, מתן רשות לחברי האגודה להתגורר ולקיים בנחלה פעילות חקלאית. בני המושב חברים באגודה שיתופית והזכויות שלהם בנחלה שבבעלותם הן זכויות של ברי רשות. חשוב לציין, כי זכויות אלה ניתנות למכירה והורשה. (אך כפופות לחוזה המשבצת של המושב מול רשות מקרקעי ישראל ולפעמים יש התנגשות בינו לבין חוק הירושה והרצון לצוות.
שלישית, המיסוי והכספים שנדרש המוכר לשלם לרשויות השונות אינם זהים בשתי עסקאות המכר. כך, למשל, בעל נחלה המוכר זכויותיו לא יכול ליהנות מפטורים ממס כמו בעל קרקע שאיננה נחלה גם אם יעמוד בתנאי החוק. בעסקה של מכירת נחלה היכן שישנם 2 בתי מגורים מוכר משק כאמור יחוייב במס על הבית השני (בהנחה שאין לו מלבד המשק דירה נוספת כי אז לא יקבל פטור כלל על בית מגורים). רשויות המס מבחינות בין בית המגורים והחלק המשקי, וזה האחרון לא נהנה מהפטורים האמורים.
כמו כן, בעל נחלה המעביר את זכויותיו בה נדרש גם לשלם דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל. מדובר בסכום מאד גבוה המחושב בנוסחה מורכבת. (כ33%) מערך התמורה בניכוי מזערי של המבנים והגידולים החקלאיים הנמצאים באותה נחלה.
רביעית, ההליכים הכרוכים בעסקת המכר שונים מאלה הכרוכים בעסקת מכר של קרקע/דירה שאיננה חקלאית. כך, למשל, בעת רכישת משק כמו בעת רכישת דירה או קרקע לא חקלאית חייבים לבדוק ולוודא רישום של המוכר כבעל הזכויות, וכן כי זכות זו "נקיה" ואין עיקול, שעבוד או משכון. בעת עסקת מכר של קרקע "רגילה" בדיקה זו מושלמת בטאבו, בעוד שבמקרה של נחלה יש לבצע הבדיקה בכמה גופים - הן ברשות מקרקעי ישראל, הן בסוכנות היהודית והן במשרדי אגודת המושב. כמו כן, רוכש הזכויות בנחלה צריך לעבור וועדת קבלה ולקבל את אישור המושב להעברת הזכויות בנחלה, מה שכמובן לא קורה בעת רכישת קרקע/דירה שלא במושב. (במקרים רבים הרוכש גם נדרש לשלם דמי כניסה לאגודה).
מדוע המוכר זקוק לשירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין בעת מכירת נחלתו?
בכל עסקת מכר מקרקעין חשוב ביותר לקבל ייעוץ מעורך דין מומחה למקרקעין. עסקת מכר במקרקעין היא עסקה בה מעורבת השקעה גדולה מאד, ועבור חלק גדול מתושבי ישראל מדובר בעסקה הגדולה והמרכזית ביותר שיעשו בחייהם. תושבים רבים משתעבדים לבנקים לכל חייהם כדי שיתאפשר להם לרכוש בית.
כמו כן, הסיכונים בעת רכישת נחלה רבים, ויש הרבה פחים ומוקשים בהם יכול ליפול אדם מן היישוב הנעדר השכלה משפטית. אדם שמשקיע ממון כה רב ברכישת קרקע או דירה חייב ליווי של עורך דין שייצג את האינטרסים שלו, יגן עליו ויבטיח את זכויותיו. בעסקה שכזו משקיעים הן המוכר והן הקונה משאבים כה רבים ושניהם חשופים להרבה מאד סכנות, ועל כן הצטיידות בעורך דין מומחה בתחום היא צעד בסיסי שמומלץ לכל אדם שהוא צד לעסקת מכר מקרקעין.
דברים אלה מקבלים משנה חשיבות ותוקף כאשר מדובר בעסקת מכר שלנחלה במושב; וזאת בשל מספר סיבות:
ראשית, היקף העסקה נרחב ולרוב מדובר בסכומי עתק, נחלות בישראל לרוב אינן זולות.
שנית, הביורוקרטיה הכרוכה בהעברת זכויות בנחלה חקלאית סבוכה ומורכבת יותר מזו הכרוכה בעסקת מכר של מקרקעין שאינם חקלאיים, שהיא מורכבת ממילא. כך, מימוש עסקת מכר מקרקעין שהם חקלאיים כרוך בהתנהלות מורכבת, רב שלבית וסבוכה מול הרבה גופים. מעבר למשאבים כגון זמן וכסף הכרוכים בהתמודדות מול הגופים הללו יש חשיבות גם לניסיון בהתנהלות מולם. ליווי של עורך דין מונע סחבת ומייעל מאד את התהליך, משפר את מעמדם של המוכר והקונה במשאים ומתנים מול גורמים שונים, למשל, מול רשות מקרקעי ישראל בעניין גובה דמי ההסכמה או מול המושב בעניין הקבלה כחבר באגודה השיתופית. כמו כן, ישנם מסמכים רבים הדורשים חתימת עורך דין כך שממילא סיוע וליווי משפטי הם נחוצים.
שלישית, ישנן לא מעט סכנות ומלכודות בהן עלולים מוכר או קונה של נחלה להילכד, וחשוב מאד לדעת מה ואיך ומתי לבדוק מול מי, כדי לא ליפול בפח ולא להפסיד הרבה מאד כסף. מעבר לכך שהזכויות אינן "נקיות" והקונה עשוי לרכוש זכויות בקרקע משועבדת, גם המוכר יכול למצוא עצמו נדרש לשלם כספים נוספים. למשל, ישנם מקרים רבים בהם נדרש תשלום גם לסוכנות היהודית.(הבדיקות חשובות גם כלפי בנקים למשכנתאות שלא בקלות נאותים לתת הלוואות לרוכשי נחלות)
רביעית, עורך דין יכול לסייע למוכר להוזיל את דמי ההסכמה. מדובר במלאכה מורכבת, אבל חשובה לאין ערוך ועורך דין בעל ניסיון שיעלה טענות שמאיות ומשפטיות מספקות יכול לגרום חסכון כלכלי אסטרונומי למוכר. כנ"ל בהפחתת מס שבח או היטל השבחה שחלים על השטח העודף מעבר לבית המגורים.
