כשמדובר בקניית יד שנייה, הן המוכר והן הקונה לרוב יטרחו זמן רב סביב רכישתה ומכירתה. המוכר יפרסם, יתרוצץ בין מתווכים ויהיה זמין עבור הקונים הפוטנציאלים - וזה עוד לפני שדברנו על מפח הנפש מכל העסקאות שלא צלחו; הקונה יסמן מודעות, יתרוצץ בין מתווכים ויטפס אין סוף מדרגות בדרכו לבחון עוד ועוד דירות פוטנציאליות. ואז, בשלב מסוים קורה הפלא, והמוכר והקונה מוצאים זה את זה. השמחה גדולה והתקווה רבה, אבל שלב זה לא אומר שהסתיימה המלאכה ואיננו סימן שהגיעה העת לנוח, משום שדווקא עכשיו מתחילה התנהלות מורכבת וחשובה של רקימת עסקת המכר. זוהי מלאכה רב שלבית שיש להשלים במתינות, בזהירות, בסבלנות ובעזרת ליווי משפטי כדי להימנע מצרות.
מהם השלבים בדרך לקנייה או מכירה של דירה יד שנייה?
השלב הראשון - איתור עורך דין מקרקעין
אחרי שביררתם מידע חשוב על השכנים, בחנתם היטב את הסביבה והדירה, ואתם בטוחים שה'שידוך' עם המוכר מתאים לכם, בשלב זה עליכם לפנות לעורך דין מומחה במקרקעין כדי שיסייע לכם לממש את העסקה - עסקת מכר מקרקעין, שנחשבת עסקה מורכבת ורב שלבית המצריכה ליווי משפטי צמוד כדי להבטיח הגנה על המוכר ועל הקונה בעסקה שמערבת כסף רב, התחייבויות גדולות וחלומות רבים. ליווי משפטי חשוב בכל אחד משלבי ההתקשרות בעסקת מכר מקרקעין ולעורך הדין תפקידים חשובים ביותר ברקימת העסקה.
עורך הדין יכול ללוות ולייצג הן את הקונה והן את המוכר, וזאת להבדיל מעסקת מכר של דירה מקבלן, שאז לשני הצדדים אינטרסים מנוגדים וראוי שהקונה יסתייע בעורך דין משלו ולא יסתפק בעורך הדין שמייצג את הקבלן. כשמדובר בדירת יד שנייה אין התנגשות בין האינטרסים של הצדדים, וייצוג של שניהם הוא יעיל, מתבקש וחסכוני.
שלב שני - קיום משא ומתן
עורך הדין יתווך בין המוכר והקונה שינהלו משא ומתן לגבי פרטיה השונים של העסקה. ההדרכה של עורך הדין ותיווכו בין הצדדים הם חיוניים וקריטיים - הוא יציף את הנושאים הדורשים הכרעה, יספק את המידע הנחוץ, ויגשר בין הצדדים באופן שיעזור להם ללכת זה לקראת זה ולהגיע לפשרה שתאפשר את מימוש העסקה.
שלב קריטי בעסקת מכר מקרקעין הוא בחינת ההיבט המיסויי של העסקה. המוכר נדרש לשלם מס שבח ולעיתים היטל השבחה ועל הקונה מוטל מס רכישה. יש לבדוק את החבויות ולערוך תכנון מס מיטבי שיכול לחסוך לצדדים לא מעט כסף
שלב שלישי - תכנון מס
שלב קריטי בעסקת מכר מקרקעין הוא בחינת ההיבט המיסויי של העסקה. המוכר נדרש לשלם מס שבח ולעיתים היטל השבחה ועל הקונה מוטל מס רכישה. יש לבדוק את החבויות ולערוך תכנון מס מיטבי שיכול לחסוך לצדדים לא מעט כסף. בירור זה קריטי גם לשם בחינת כדאיותה הכלכלית של העסקה.
שלב רביעי - בדיקות משפטיות טרם העסקה
עורך הדין יבדוק עבור הרוכש את מצבו המשפטי של הנכס, הן בהיבט הקנייני והן בהיבט התכנוני, ואף יוודא את זהות המוכר ואת מעמדו ביחס לנכס. לשם כך יפנה עורך הדין לרשויות השונות - לשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות ועוד.שם יבחן מהן זכויות המוכר בנכס, האם הנכס חף משעבודים, עיקולים, חובות וכד'; כמו כן, יבחן האם הנכס כשר ואין חריגות בנייה, כתבי אישום או צווי הריסה על שמו.
שלב חמישי - ניסוח הסכם המכר
בשלב זה המשא ומתן בין המוכר לקונה מתפתח ומבשיל לכדי הסכמות אותן יש לכלול בהסכם המכר שייכתב וינוסח על ידי עורכי הדין של הצדדים. חוזה מכר מקרקעין חייב להיות מקיף ולכלול כמה שיותר פרטים על הנכס, על התמורה ועל אופן ביצוע העסקה, לרבות דרישות המוכר ודרישות הקונה, תנאים לקיום העסקה, תאריך מסירת החזקה, מדיניות התשלומים (מועדי תשלום שתלויים במועד פינוי החזקה), חובות המוכר וחובות הקונה, הגנות משפטיות ועוד. עוד יכלול ההסכם מנגנון נאמנות: עורך הדין ישמור בנאמנות על כספי התמורה שיועברו מהקונה לנאמן, הוא עורך הדין, ואז למוכר לאחר שישלים חובותיו. כאשר המוכר והקונה אינם מיוצגים על ידי עורך דין אחד, נהוג שעורך הדין של המוכר הוא שישמש כנאמן.
שלב שביעי - חתימה על החוזה
בשלב זה נחתם החוזה מול עורך דין שמוודא שהחתימה נערכת כראוי ומושלמת כנדרש.
שלב שמיני - העברת כסף לנאמן ורישום הערת אזהרה
הקונה מעביר תשלום ראשון לבא כוח המוכר, לרוב תוך שלושה ימי עסקים במהלכם נרשמת הערת אזהרה על הנכס לטובת הקונה. עורך הדין פועל לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בטאבו ולאחר השלמת ההליך מועבר הכסף לידיו.
טרם מסירת החזקה על המוכר להשלים את כל ההתחייבויות ו"לסגור את כל הפינות" שקשורות לנכס. הכוונה לתשלום חשבונות חשמל, מים, ועד בית, ארנונה וכדומה. יש גם את עניין המשכנתא שרשומה בטאבו, שיש לסלקה ולרשום תחת זאת את המשכנתא של הקונה
שלב תשיעי - השלמת חובות המוכר
טרם מסירת החזקה על המוכר להשלים את כל ההתחייבויות ו"לסגור את כל הפינות" שקשורות לנכס. הכוונה לתשלום חשבונות חשמל, מים, ועד בית, ארנונה וכדומה. יש גם את עניין המשכנתא שרשומה בטאבו, שיש לסלקה ולרשום תחת זאת את המשכנתא של הקונה. נהוג בשלב זה, כי ככל שהמוכר לא המציא את כל האישורים הנדרשים לשם רישום הדירה בטאבו עד מועד מסירת החזקה, יופקד חלק מסוים מהתשלום האחרון של הקונה אצל הנאמן עד להמצאת כל התשלומים לידיו.
שלב עשירי ואחרון - מסירת החזקה
לאחר שהמוכר יציג את כל שנדרש לקונה, יבחן הקונה את הנכס, ויוודא כי מצבו לא השתנה מיום החתימה על החוזה (מלבד בלאי סביר). גם בפגישה זו עורך הדין יכול להיות נוכח ולתווך בין הצדדים. אם הכל בא על מקומו בשלום, החזקה תמסר לידי הקונה, המפתחות יועברו, הנאמן יעביר את התשלום הסופי והעסקה תיסגר ותושלם בתקיעת כף ובחיוך גדול.
