מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין, שבמסגרתה מוכר בעל זכויות בקרקע חלק מזכויותיו לקבלן או ליזם, תמורת חלק בנכס שייבנה על חלקו במגרש - לרוב דירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכדומה). עסקאות הקומבינציה נפוצות בישראל בשל היתרונות הכלכליים הטמונים בהם לשני הצדדים: מבחינת בעל המגרש - היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבנייה וקבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, הגדול מזה שהיה מקבל לו היה מוכר זכויותיו בקרקע ומשתמש בתמורה לרכישת יחידות. כיוון שנמכר ע"י הבעלים רק חלק מהמגרש, הרי שהוא לא יחויב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש, וכן בעת קבלת הדירות לא יחויב במס רכישה, שכן מדובר בשירותי בנייה שקיבל על חלקו בקרקע. היתרונות לקבלן בעסקת קומבינציה: הוא אינו נדרש לשלם על רכישת חלק המגרש במזומן, וכך חוסך בהוצאות מימון משמעותיות. גם הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו. עבור בעל מגרש, עסקת קומבינציה מהווה דרך ביניים, בין מכירת המגרש וזכויות הבניה בו לאחר, לבין בניה על המגרש ומכירת הדירות בעצמו.
האפשרויות העומדות בפני בעל מגרש
עסקת מכר חלקי - המכונה עסקת קומבינציה, היא עסקה בה בעל מגרש מעביר לקבלן או ליזם את המגרש וזכויות הבניה עליו, בתמורה למספר דירות חדשות בבניין שיבנה הקבלן על המגרש.
לדוגמה, אדם קבל בירושה, מגרש שעליו בית צמוד קרקע ישן ומעוניין לממש את זכותו. לפי זכויות הבניה ותכנית המתאר העירונית (תב"ע) ניתן לבנות עליו בניין בן 10 קומות. בעל המגרש יכול לבחור בין מספר חלופות אפשריות:
בעל המגרש יכול למכור את המגרש הלאה - ליזם, קבלן או לגורם אחר, ולהרוויח מייד את שווי המגרש. עסקה כזו מהירה ונטולת סיכונים, הרווח שיתקבל ממנה יהיה נמוך ויבטא את שווי המגרש כמו שהוא. עסקה כזו תחייב בתשלום מס שבח ללא הפטורים והחישוב המייטיב, וכן בהיטל השבחה שייגזר משוויו האפשרי של המגרש והתכניות העירוניות
אפשרות שניה שעומדת בפני בעל המגרש, היא לבנות את הבניין בעצמו, באמצעות קבלן, ולמכור אותו לרוכשי הדירות. בדרך זו, אמנם התשואה צפויה להיות מירבית, אך מדובר במיזם לא פשוט, והסיכונים בדרך, וביניהם הליווי הבנקאי, הערבויות, העמידה בלוחות הזמנים והאחריות כלפי רוכשי הדירות - רבים. בנוסף, התמורה תתקבל בתום התהליך, ויש לקחת בחשבון את מלוא עלויות הבנייה, המימון, הביטוחים, האישורים וכן את היבט המיסוי, שיכלול, בין היתר, סכומים לא מבוטלים, עבור מס שבח, מע"מ ומס הכנסה, כפי שחל על קבלנים.
עסקת קומבינציה היא דרך ביניים בין שתי האפשרויות, וכאשר העסקה טובה - מתקיים האיזון הדק בין השאת הרווח ומזעור הסיכונים, ואף ההיבט המיסויי מיטיב עם בעל המגרש.
אחוז הקומבינציה נובע מהיחס בין ערך הקרקע לעלויות הבנייה. בעוד שלערך הקרקע משמעות רבה מבחינת המיקום בארץ, ויש פער ניכר בין קרקע בתל-אביב לקרקע בירוחם למשל, הרי שעלויות הבנייה בכל מקום די דומות
אחוז הקומבינציה
עסקת קומבינציה מהווה את האפשרות המתונה - הקבלן מממש את זכויות הבניה ובונה על המגרש בניין מגורים, ובעל המגרש מקבל מספר דירות מסך כל הדירות שיבנו, בהתאם לאחוז הקומבינציה שיקבע בהסכם. אחוז הקומבינציה נובע מהיחס בין ערך הקרקע לעלויות הבנייה. בעוד שלערך הקרקע משמעות רבה מבחינת המיקום בארץ, ויש פער ניכר בין קרקע בתל-אביב לקרקע בירוחם למשל, הרי שעלויות הבנייה בכל מקום די דומות. לכן, כאשר שווי הקרקע גבוה יותר, ובהתאמה גם שווי הדירות שיבנו עליה, הנתח של בעל המגרש מכלל הדירות, יהיה גדול יותר. כך למשל, בעל מגרש בתל-אביב יכול לדרוש עד 50% מהדירות, בעוד שחברו בירוחם יסתפק בכ-15%, דירה או שתיים, "בלבד". לרוב, הרווח נע בין 30%-60%. חשוב לנהל משא ומתן מול הקבלן ולקבל את אחוז הקומבינציה התואם את ערך המגרש והזכויות, אך יש לזכור שאחוז הקומבינציה אינו המדד היחיד לתמורה שתתקבל, ויש להתחשב במכלול העלויות והתמורה מהקבלן. בעוד שקבלן אחד יציע אחוז קומבינציה גבוה, אך עם מפרט דירה פשוט ובאיכות בנייה וחומרים נמוכה, נעדיף להתקשר עם הקבלן המציע אחוז נמוך יותר, אך ברמת בנייה גבוהה, גימור מפואר ושימוש בחומרים איכותיים.
נקודות חשובות לעסקה טובה
שיפור התנאים
חשוב לנהל משא ומתן מול הקבלן ולשפר את תנאי העסקה, מבחינת מספר הדירות, מיקומן בבניין, רף איכות הבניה, המפרט הפנימי, נשיאה בהוצאות ועוד. לרוב, הקבלן נושא בכל העלויות הנלוות, ובכללן, עלות דמי שכירות לבעל המגרש בתקופת הבניה, כולל הוצאות נוספות כמו הובלה, עלויות הגשת תכניות הבניה, השגת האישורים, תשלום אגרות, מיסים - מע"מ, מס שבח והיטל ההשבחה לרשות המקומית, וכן נוטל על עצמו את מימון השירותים המקצועיים, כמו שכר-טרחת עורך-הדין לבעל המגרש, או מפקח הנדסי מטעם בעל המגרש. חשוב לנהל את המשא ומתן בהגינות ובמשורה, ולזכור כי בעוד שבעל המגרש "לא מוציא שקל" מכיסו, הרי שהקבלן מממן את כלל עלויות הבנייה הרבות, וכדי להבטיח את הצלחת המיזם, חשוב שהעסקה תהיה משתלמת וכדאית לשני הצדדים.
ייצוג משפטי
במציאות של היום, לא חסרים מקרים בהם קבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם, ובעלי המגרש או רוכשי הדירות נותרו מול שוקת שבורה. בעת ניסוח הסכם קומבינציה, ישנן לא מעט סוגיות אותן יש להסדיר לפרטי פרטים, במקצועיות רבה. יש לוודא ביטחון מלא והגנה לבעל המגרש, הן בנעליו כבעל המגרש והן בנעליו כמעין רוכש דירה. יש להקפיד על הסכם שישמור על זכויות בעל המגרש, החל מרישום הערת אזהרה, דרך קבלת ערבויות מתאימות והתאמה לתכניות הבנייה, וכלה בקבלת הדירות בהתאם למפרט ולהצמדות ורישום הזכויות בדירות בבניין המשותף על שם בעל המגרש. ליווי משפטי של עסקאות קומבינציה מחייב עורך-דין העוסק בתחום זה במיוחד, אשר ידע להתמודד עם מכלול העניינים עד לרמת הפרטים הקטנים, לטפל בבעיות שצצות וללוות את העסקה עד לסיומה.
ליווי המיזם לאורך הדרך
חשוב ללוות את המיזם בכל שלבי התהליך, באמצעות בעלי מקצוע נכונים. החל מהצעד הראשון -התקשרות עם קבלן מקצועי ומנוסה, בעל שם טוב, איתנות כלכלית ונסיון מוכח בשטח, דרך ליווי משפטי שיבטיח ניסוח קפדני של הסכם הקומבינציה, אשר ימצה את מכלול העניינים וימנע מהעסקה להסתבך, כמו שקורה לא אחת, דרך ליווי בנקאי ומתן ערבויות מספקות שיבטיחו הגנה במקרה של הסתבכות כלכלית, ועד פיקוח של מהנדס מטעם בעל המגרש, אשר ילווה את התקדמות הבנייה והתאמתה לתכניות. שמירה על רמת מעורבות גבוהה בהתקדמות הבנייה, החל משלביה הראשונים של העסקה ועד לקבלת הדירות לשביעות רצון בעל המגרש, ורישום הזכויות, יעזרו להבטיח שמימוש המיזם יתקדם כמצופה.
כאשר בעל מגרש מצליח להתקשר עם הקבלן הנכון ולהגיע להסכם טוב הזוכה לליווי צמוד, הוא נהנה מתשואה נאה עבור מימוש הקרקע וזכויות הבנייה, הרוכשים מקבלים דירה ברמת בנייה גבוהה, והקבלן מפיק רווח נאה. הרשות המקומית נהנית מפיתוח וצמיחה, הסביבה נהנית מהתחדשות עירונית ועיבוי הבניה, וכל הצדדים יוצאים מרוצים.
