מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין – כלומר, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. אם ערך הנכס עלה בתקופה שבמהלכה החזיק בו המוכר, המס מחושב על ההפרש, ולרוב מדובר בסכום לא מבוטל. המס חל על מכירת דירות כאשר בבעלות המוכר דירה נוספת, מגרשים, חנויות ונכסים נוספים בתחום המקרקעין, והחבות בו מתעוררת בכל פעם שמבוצעת עסקת מכר בנכס.
מהי חבות מס שבח ומתי ניתן פטור?
חבות מס שבח חלה על כל מי שמוכר נכס מקרקעין ברווח. עם זאת, החוק בישראל קובע שורה של מצבים בהם ניתן לקבל פטור חלקי או מלא מתשלום המס, בעיקר במכירת דירת מגורים או בנכס שהועבר בירושה. הפטורים משתנים בהתאם לסוג הנכס, משך ההחזקה בו ומצבו של המוכר.
מה הם הפטורים הנפוצים?
פטור על דירת מגורים יחידה – אחד הפטורים הנפוצים ביותר הוא הפטור עבור מכירת דירת מגורים יחידה. אם למוכר יש דירת מגורים אחת בלבד בישראל, הוא עשוי להיות זכאי לפטור מתשלום מס שבח במכירתה, כל עוד הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים.
פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה – אם המוכר ירש דירה מקרוב שלו (דרגה ראשונה), הוא עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת הנכס, בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור אילו היה מוכר את הדירה בעצמו. פטור זה מאפשר ליורשים להימנע מהמס בעת מכירת נכס שעבר בירושה.
איך מתכננים את מכירת הנכס כדי להפחית את מס השבח?
ביצוע השקעות מוכרות - כדי לחשב את הרווח לצורך מס שבח, ניתן לנכות הוצאות שונות ששיפרו את הנכס, כגון הוצאות להשבחת הנכס, שיפוצים, תוספות בנייה, הוצאות תיווך ברכישת ובמכירת הנכס, שכ"ט עו''ד ברכישת ובמכירת הנכס, מס רכישה אם שולם ברכישת הנכס, שכר שמאי ועוד הוצאות הקבועות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). יש לשמור את הקבלות עבור כל הוצאה כדי שתוכלו לכלול אותן בתהליך החישוב, כך שייווצר "רווח נקי" קטן יותר והמס יופחת בהתאם.
ניצול תקופות פטור - אם מחזיקים בנכס מספר שנים ומתכוונים למכור אותו כ"דירת מגורים יחידה", יש לתכנן את המכירה כך שתתרחש לפחות לאחר 18 חודשי בעלות כדי להיות זכאים לפטור. כמו כן, עבור יורשים, חשוב לוודא שאכן ניתן לנצל את פטור הירושה ולעמוד בתנאים.
תכנון מראש של מכירת נכסים מרובים - אם בבעלותכם יותר מדירת מגורים אחת, תכנון אסטרטגי של סדר המכירות יכול לסייע להפחית את חבות המס.
פנייה ליועץ מס או לעורך דין מומחה במקרקעין - תכנון המס במכירת נכס הוא נושא מורכב ולכן במקרים של ספק מומלץ להתייעץ עם יועץ מס או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין. יועץ מקצועי יכול לסייע בתכנון נכון של המכירה, להדריך לגבי ניצול מיטבי של הפטורים ולהימנע מטעויות יקרות.
טעויות נפוצות
כדי להימנע ממצבים שבהם משלמים מס שבח מיותר, לפניכם כמה טעויות שכדאי להכיר ולהישמר מפניהן:
חוסר מודעות לגבי הוצאות מוכרות - יש מוכרים שלא מודעים לכך שהם יכולים לנכות הוצאות מסוימות ולהפחית את חבות המס. חשוב לשמור כל קבלה עבור שיפוץ, שכר טרחה של עורך דין, תשלומי תיווך ועוד.
החזקת דירות מרובות בלי תכנון מס - בעלי מספר נכסים צריכים לתכנן את מכירתם בקפידה, שכן מכירה לא מתוכננת עלולה להוביל לחבות מס גבוהה שניתן היה להימנע ממנה.
היעדר תכנון מראש במקרה של ירושה -יורשים רבים אינם מודעים לכך שהם עשויים להיות זכאים לפטור על דירת ירושה אם המוריש היה זכאי לפטור. חשוב לבדוק את האפשרות ולהתייעץ עם עורך דין בתחום כדי לנצל את הפטור המיוחד.
זקוקים לייעוץ משפטי מקצועי בתהליך רכישת/ מכירת הדירה? עו"ד אנג'ל שימנב מתמחה במקרקעין ומלווה רוכשים ומוכרים בכל שלבי העיסקה, מהבדיקות המשפטיות, לחתימה על החוזה ועד לסיום העיסקה. לקבלת ליווי אישי ובטוח לעיסקה שלכם, צרו קשר עם עו"ד שימנב. טל': 054-6892135. דוא"ל: shimanavlaw@gmail.com
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
