בשוק הנדל"ן המודרני, הסכם שכירות בלתי מוגנת מהווה את הבסיס המשפטי להשכרת דירות למגורים. בניגוד לדמי המפתח של העבר, הסכם זה מאזן בין זכויות המשכיר והשוכר, תוך שהוא מגדיר באופן ברור את חובות וזכויות כל צד. עם כניסתו לתוקף של חוק השכירות ההוגנת בשנת 2017, קיבלו השוכרים הגנות משמעותיות גם במסגרת השכירות הבלתי מוגנת.
מה זה שכירות בלתי מוגנת?
חוזה שכירות בלתי מוגנת לדירת מגורים הוא הסכם המבהיר כי השוכר אינו נהנה מההגנות של חוק הגנת הדייר הישן. משמעות הדבר היא שהשוכר אינו רוכש זכויות קנייניות בנכס, ללא קשר למשך השכירות. ההסכם מגדיר תקופת שכירות מוגבלת, בסופה על השוכר לפנות את הנכס אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים.
החובה והאחריות בהסכם השכירות
בהסכם שכירות בלתי מוגנת סטנדרטי, האחריות הראשונית מוטלת על המשכיר להעביר את הנכס במצב תקין ותואם למוסכם. המשכיר אחראי לתיקונים הנובעים מבלאי סביר, בעוד השוכר אחראי לשמירה על הנכס ולתיקון נזקים שנגרמו משימוש לא סביר.
סעיפי החובה בחוזה השכירות
חוק השכירות והשאילה מגדיר שורה של סעיפים הכרחיים שחייבים להופיע בכל חוזה שכירות. החוק מחייב פירוט מלא של פרטי הצדדים החתומים על החוזה, כולל שמות מלאים ופרטי התקשרות. בנוסף, נדרש תיאור מדויק של הנכס המושכר ותכולתו, כדי למנוע אי הבנות עתידיות. החוזה חייב להגדיר במפורש את תקופת השכירות, כולל תאריך תחילה וסיום, ולציין האם קיימות אפשרויות להארכת החוזה.
נושא התשלומים מקבל התייחסות מיוחדת בחוק - יש לפרט את גובה דמי השכירות, מועדי התשלום המדויקים ואופן התשלום, לצד פירוט של תשלומים נוספים החלים על השוכר. החוק גם מחייב שקיפות מלאה לגבי ליקויים ידועים בנכס כדי להגן על זכויות השוכר ולמנוע סכסוכים עתידיים.
ערבויות ובטחונות
נושא הערבויות והערבים בשכירות בלתי מוגנת מוסדר בחוק באופן ברור. המשכיר רשאי לדרוש מספר סוגי בטחונות, כשהנפוצים ביותר הם ערבים אישיים וכתב ערבות לשכירות. החוק מגביל את גובה הערבויות המצטבר לשליש מתקופת השכירות או לשלושה חודשי שכירות, הנמוך מביניהם.
הערבים בחוזה שכירות נדרשים לחתום על כתב ערבות אישי, המהווה התחייבות משפטית לכל דבר. חשוב לדעת שערבות זו מוגבלת לתקופת השכירות המקורית, ובמקרה של הארכת החוזה יש לחדש גם את כתב הערבות. בנוסף לערבים, נהוג לדרוש המחאות ביטחון או ערבות בנקאית, שישמשו כבטוחה למקרה של הפרת החוזה.
חוזה שכירות סטנדרטי יכלול סעיף המפרט את תנאי מימוש הערבות - באילו מקרים רשאי המשכיר לפנות לערבים ומהו התהליך הנדרש לכך. חשוב שהסעיף יהיה מאוזן ויגן על זכויות כל הצדדים.
נקודות חשובות שיש לשים לב אליהן בחוזה השכירות
הסכם שכירות בלתי מוגנת צריך להיות מאוזן ולהגן על זכויות שני הצדדים. החוק מגדיר כי לא ניתן להתנות על מספר סעיפים מהותיים אלא לטובת השוכר. למשל, אחריות על תיקונים מהותיים בדירה חייבת להיות על המשכיר, וסעיף הקובע אחרת הוא חסר תוקף.
אפשרויות יציאה מהחוזה
למרות שאין חובה חוקית, חוזה שכירות סטנדרטי והוגן צריך לכלול אפשרות יציאה מוקדמת מהחוזה. הנוהג המקובל הוא מתן הודעה מוקדמת של חודשיים והעמדת שוכר חלופי מקובל. חשוב לוודא שהסעיף מנוסח באופן ברור ומגדיר את התנאים המדויקים ליציאה מוקדמת.
ביקורי המשכיר בנכס
החוזה צריך להסדיר את נושא ביקורי המשכיר בנכס. הנוהג המקובל הוא לאפשר ביקורים בתיאום מראש ובשעות סבירות. יש להגדיר מראש את המקרים שבהם רשאי המשכיר לבקר בנכס ואת אופן התיאום.
תשלומים שוטפים וחשבונות
בחוזה שכירות בלתי מוגנת יש להגדיר במדויק את חלוקת התשלומים השוטפים: מי אחראי על תשלומי הארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית וכדומה. חשוב לציין האם התשלומים כלולים בשכר הדירה או משולמים בנפרד.
סיום תקופת השכירות
בתום תקופת השכירות, על השוכר להחזיר את הנכס במצב שבו קיבל אותו, בניכוי בלאי סביר. חשוב להגדיר בחוזה את תהליך החזרת הנכס, כולל אופן בדיקת הנכס והשבת הערבויות.
ההבדל משכירות מוגנת
בניגוד לשכירות מוגנת (דמי מפתח), בה השוכר משלם סכום משמעותי בתחילת השכירות ומקבל זכויות מיוחדות, בשכירות בלתי מוגנת אין תשלום התחלתי מעבר לערבויות המקובלות. השוכר משלם שכר דירה שוטף בהתאם למחירי השוק, והחוזה מוגבל בזמן.
סיכום והמלצות
חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא המסגרת המשפטית המקובלת כיום להשכרת דירות בישראל. למרות שמו, החוק מעניק הגנות משמעותיות לשוכרים ומגביל את יכולת הצדדים להתנות על זכויות בסיסיות. חשוב להקפיד על חוזה מפורט וברור, המגדיר את כל היבטי היחסים בין המשכיר לשוכר.
דוגמה לחוזה שכירות בלתי מוגנת – הקליקו כאן
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
