בניינים ישנים בעיר בת ים משוועים להתחדשות. צילום: שאטרסטוק
בלב שכונה ותיקה בבת ים עומד מתחם מגורים שמשווע להתחדשות. מדובר בכמה בניינים בני ארבע-חמש קומות שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת וסובלים מבעיות תחזוקה משמעותיות: סדקים בקירות החיצוניים, תשתיות מים וביוב מתפוררות ומערכת חשמל שאינה עומדת בעומסים המודרניים. התושבים, רובם מבוגרים שחיים במקום עשרות שנים, מתמודדים בשגרה עם רטיבות, עובש ומדרגות ללא מעלית.
לפני כשנה הגיע יזם שזיהה את הפוטנציאל במתחם. הוא הציע תכנית פינוי-בינוי שתחליף את המבנים הישנים במגדל מגורים מודרני, עם דירות מרווחות, חניון תת קרקעי ושטחים ירוקים. היזם השקיע חודשים ארוכים בתכנון, קיבל אישורים עקרוניים מהעירייה והחל באיסוף חתימות מהדיירים.
ואז הגיעה ההפתעה: העירייה הודיעה שלפי הנהלים החדשים, לא ניתן לקדם פרויקט פינוי-בינוי בשטח הקטן מארבעה דונמים. המשמעות היתה שהפרויקט צריך לכלול גם את הבניינים הסמוכים. כאן התחילו הסיבוכים האמיתיים: בבניין הסמוך הראשון, שלושה דיירים כבר חתמו על הסכם עם יזם אחר. בבניין השני, קבוצת דיירים התנגדה נחרצות לכל שינוי, בטענה שהם "לא רוצים לחיות באתר בנייה". בבניין השלישי, הדיירים הסכימו להצטרף לפרויקט, אבל דרשו תנאים מיוחדים - דירות בקומות העליונות ופיצוי כספי גבוה יותר מזה של האחרים.
התחדשות עירונית והבעיות בשטח
כעורך דין המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית כבר שנים רבות, המקרה הזה ממחיש את המורכבות העצומה שבפרויקטים מסוג זה. הדרישה לשטח מינימלי של ארבעה דונם, שנועדה להבטיח תכנון עירוני מיטבי עם מספיק שטחי ציבור, הופכת למכשול בלתי עביר במקרים רבים. היא מאלצת לצרף בניינים סמוכים לפרויקט, מה שיוצר שרשרת של בעיות חדשות: קונפליקטים בין דיירים, מורכבות משפטית של איחוד הסכמים שונים ודרישות מיוחדות שמסכנות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו.
במקרה אחר שטיפלתי בו לאחרונה נחשפה מורכבות שונה אך לא פחות מאתגרת. במתחם סמוך בעיר, הדיירים בבניינים הסמוכים דווקא הביעו עניין רב בהצטרפות לפרויקט ההתחדשות העירונית. לכאורה, זה נשמע כמו מצב אידיאלי, זה הרי בדיוק מה שחיפשנו במקרה הקודם. אולם, כאן התגלתה בעיה מסוג חדש: הדיירים החדשים דרשו תנאים מיוחדים שאיימו לפגוע בזכויות של הדיירים המקוריים.
הדיירים שנוספו ביקשו להכתיב את מיקום דירותיהם העתידיות במגדל החדש, דרשו דווקא את הקומות הגבוהות - אותן קומות שכבר הובטחו לדיירים שחתמו על ההסכם המקורי. חלקם אף דרשו מפרט טכני משודרג יותר מזה שסוכם עם הדיירים הראשונים. מה שהתחיל כפתרון מבטיח הפך במהרה למבוי סתום במשא ומתן.
שני המקרים הללו ממחישים את האתגר הכפול בפרויקטים של התחדשות עירונית: מצד אחד, הדרישות הרגולטוריות כמו שטח מינימלי של ארבעה דונם מאלצות אותנו להרחיב את הפרויקטים ולצרף בניינים נוספים. מצד שני, כל הרחבה כזו מביאה איתה מורכבויות חדשות, בין אם זו התנגדות מוחלטת של דיירים, דרישות מיוחדות או קונפליקטים בין קבוצות דיירים שונות.
לאור מציאות מורכבת זו ומתוך הבנה שנדרש פתרון מערכתי שיאפשר להתגבר על החסמים הללו, תוך שמירה על האינטרסים של כל הצדדים, פותחה חלופת שקד - מתווה חדשני להתחדשות עירונית.
חלופת שקד: מתווה חדש להתחדשות עירונית
חלופת שקד היא מסלול חדשני שפותח על ידי משרד הבינוי והשיכון כמענה ישיר לחסמים המעכבים פרויקטים של התחדשות עירונית. זהו למעשה מסלול ביניים המשלב את היתרונות של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, תוך התגברות על החסרונות של כל אחד מהם.
מנסיוני בשטח, ההבדל המשמעותי ביותר טמון בהליכי האישור המזורזים. בעוד שבפרויקט פינוי-בינוי מסורתי נדרש מסלול ארוך ומורכב בוועדה המחוזית, הכולל שינוי תב"ע והליכי אישור ממושכים, במסלול החדש הסמכות עוברת לוועדה המקומית. שינוי זה מקצר משמעותית את משך ההליכים, לעתים עד כדי מחצית מהזמן הנדרש בפרויקט רגיל.
בהיבט התכנוני, המתווה החדש מציע גמישות משמעותית באפשרויות הבנייה. בעוד שבתמ"א 38 הבנייה מוגבלת בדרך כלל לכעשר קומות, חלופת שקד מאפשרת בנייה של מגדלים גבוהים יותר, בהתאם לתכנון העירוני הכולל. בפרויקטים שאני מלווה בבת ים, למשל, האפשרות לבנות לגובה פותרת את בעיית הכדאיות הכלכלית שמנעה את קידומם של פרויקטים רבים במסלול תמ"א 38.
יתרון נוסף וחשוב הוא הגמישות בתכנון המתחם. בשונה מפינוי-בינוי מסורתי, שם נדרשת ראייה רחבה של מתחם שלם, חלופת שקד מאפשרת התייחסות נקודתית יותר, תוך שמירה על עקרונות התכנון העירוני. הדבר מאפשר קידום פרויקטים גם במקומות שבהם קשה להשיג הסכמה של כל בעלי הנכסים במתחם גדול.
קיצור משמעותי זה של לוחות הזמנים, יחד עם הגמישות התכנונית המוגברת, משפיעים באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל נכונות הדיירים להשתתף בו. מנסיוני, כשדיירים רואים התקדמות מהירה יותר והבנה שהפרויקט אכן יוצא לפועל, הם נוטים יותר לשתף פעולה ולהצטרף למהלך.
אתגרים ונקודות לתשומת לב
למרות היתרונות המשמעותיים, יש לשים לב למספר היבטים חשובים. ראשית, כל פרויקט חייב להשתלב בתכנית המתאר העירונית ולקבל את אישור הגורמים המקצועיים בעירייה. שנית, דווקא ההקלות שמציעה החלופה עלולות לעורר חששות בקרב דיירים החוששים שהפרויקט "קטן מדי" או שאין בו מספיק שטחי ציבור.
בנוסף, עדיין נדרשת הסכמה של רוב מיוחס מקרב הדיירים, וגם אם התהליך הביורוקרטי מתקצר, עדיין נדרשת עבודה מעמיקה מול הדיירים להשגת הסכמות ופתרון מחלוקות.
מנסיוני כמי שמלווה פרויקטים רבים בתחום, חשוב לבחון היטב את התאמת המתחם לחלופת שקד, לוודא תיאום מוקדם עם הרשות המקומית, להקדיש תשומת לב מיוחדת להסברה לדיירים על יתרונות המסלול, ולבנות תכנית עבודה מפורטת שמביאה בחשבון את לוחות הזמנים המקוצרים.
לסיכום, חלופת שקד היא אמנם כלי חשוב בארגז הכלים של ההתחדשות העירונית, אך היא אינה פתרון קסם. הצלחתה תלויה בתכנון מקצועי, בליווי משפטי מנוסה ובשיתוף פעולה הדוק של כל הגורמים המעורבים.
