עסקת מכר יד שנייה היא כל עסקה בנכסי מקרקעין של קניית ומכירת דירות ונכסים בנויים מיד שנייה, להבדיל מרכישה מקבלן ו/או מהמדינה. עסקת מכר מתחילה באיתור הנכס, אותו רוצים לקנות ובדיקת הרישום שלו - האם הוא רשום בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. כמו כן, יש לבחון האם מדובר בזכויות בעלות ו/או חכירה.
לאחר בדיקת הרישום וסוג הבעלות נהוג לבצע שתי בדיקות: בדיקה תכנונית - כלומר, בדיקה של היתרי בנייה וחריגות בנייה המצויים בנכס - כמו גם בדיקה משפטית
מה כדאי לעשות לאחר איתור נכס והבדיקה הראשונית?
לאחר בדיקת הרישום וסוג הבעלות נהוג לבצע שתי בדיקות: בדיקה תכנונית - כלומר, בדיקה של היתרי בנייה וחריגות בנייה המצויים בנכס - כמו גם בדיקה משפטית, שמטרתה לבדוק האם ישנם על הנכס עיקולים, משכונות, צווים כלשהם או הליכים משפטיים פתוחים.
לקראת מסירת הנכס, יש לבדוק שהוסדרו כל החובות של הבעלים הקודמים, ובוצעו כל הרישומים הנדרשים על שם הקונים
מהם שלבי חתימת ההסכם בעסקות מכר יד שנייה?
אם בבדיקות הראשונות עולה כי הכל כשורה, מתקדמים לחתימת הסכם המכר עצמו. חתימת ההסכם כוללת בשלב הראשון החתמה של שני הצדדים לעסקה - הקונה והמוכר - על החוזה ועל כל הנספחים המעידים על כל מה שנבדק בשלב הראשון. מייד עם החתימה על ההסכם המלא (החוזה וכל נספחיו) נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה.
בשלב השני של חתימת ההסכם מתבצעת מחיקת המשכנתאות של המוכרים, אם יש כאלו, ורכישת משכנתאות חדשות על ידי הקונים.
בשלב השלישי, לקראת מסירת הנכס, יש לבדוק שהוסדרו כל החובות של הבעלים הקודמים, ובוצעו כל הרישומים הנדרשים על שם הקונים. בעת המסירה נהוג לשלם את התשלום האחרון, אז נמסרים גם המפתחות ומבוצע פרוטוקול המסירה.
העברת זכויות בנכס היא רישום הנכס על שם הקונים. לצורך ההעברה מצורפים כל המסמכים המעידים על העסקה וכשרותה
מהי העברת זכויות בנכס?
העברת זכויות בנכס היא רישום הנכס על שם הקונים. לצורך ההעברה מצורפים כל המסמכים המעידים על העסקה וכשרותה (פרוטוקול המסירה, ההסכם ונספחיו השונים ועוד), כולל מסמכים המעידים על העדר חובות מצד הבעלים הקודמים ואסמכתאות על תשלום המסים הכרוכים בעסקה.
מטרת העברת הזכויות בנכס היא לקבל אישור זכויות במינהל או נסח בטאבו, המאשרים שהנכס רשום על שם הקונים החדשים והוא בבעלותם.
העברת זכויות בנכס היא פעולה משפטית וניתן לבצע אותה רק לאחר שהושלם פרוטוקול המסירה, כלומר: רק לאחר שעורך הדין של הקונה מקבל את כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות ופורטו לעיל.
בעסקאות מכר יד שנייה, הסכם הרכישה של הנכס הוא המסמך העיקרי המגן הן על הקונה והן על המוכר, שכן אין חקיקה המסדירה את הנושא
למה כדאי לשים לב בעת העברת זכויות בעסקת מכר יד שנייה?
בעסקאות מכר יד שנייה, הסכם הרכישה של הנכס הוא המסמך העיקרי המגן הן על הקונה והן על המוכר, שכן אין חקיקה המסדירה את הנושא. חוק המכר, המסדיר את עסקאות המכר של דירות חדשות, כולל מעט מאוד סעיפים הנוגעים לדירות יד שנייה.
בשל כך, מומלץ ללוות את עסקת המכר על כל שלביה, כולל העברת הזכויות, ע"י עורך דין המתמחה בנושא.
מאחר שההסכם הוא המסמך העיקרי המסדיר את הזכויות והחובות של הצדדים בעסקאות מכר יד שנייה, פנייה לעורך דין המתמחה בתחום, תגן על שני הצדדים ממקרים שונים, החל בקיצוניים ביותר, כגון התחזות של מי מהצדדים, וכלה בבעיות שכיחות יותר, כגון: חריגות או תוספות בנייה, אי התאמת התשריט לדירה, רישום זכויות לקוי ופגמים בנכס עצמו שמי מהצדדים לא היה מודע להם - בעיקר רטיבות, נזילות, חריגות בנייה וכד'.
זאת ועוד, כאשר הנכס רשום בחברה משכנת או במינהל ולא בטאבו, מומלץ ביותר להקפיד על כל שלבי העסקה ביתר דיוק, היות שבמקרים כאלה הצדדים מוגנים פחות. זאת, משום שהרישום בחברה משכנת או במינהל הוא פרוץ יותר, יחסית, לא נרשמת בו הערת אזהרה, ואף לא קיימת חובה לרישום הערת אזהרה כזו.
לאן יש לפנות כדי להעביר זכויות בעסקת מכר?
יש לשלוח בקשה להעברת זכויות המועברת למי מהגופים הרלבנטיים לעסקה, תלוי בשאלה היכן רשום הנכס, בצירוף המסמכים המפורטים קודם, אגרות, שטרות וטפסי המשכנתא במידה שקיימת.
המיסוי על נכס המקרקעין משתנה ממקרה למקרה, מסוג עסקה לסוג עסקה ומומלץ בכלל, לפני הכל, לבחון את הכדאיות של העברת הזכויות, ויותר מכך, את הפטורים הקיימים
מה לגבי מקרים מיוחדים של העברת זכויות בעסקות מכר?
ישנם מקרים מיוחדים של עסקאות מכר יד שנייה, כגון: העברת זכויות עקב ירושה, צוואה, או גירושים, או העברת זכויות בתמורה או שלא בתמורה בין קרובי משפחה, העברה במתנה והעברה עקב מימוש עיקול או חובות.
במקרים אלה, העברת הזכויות מתבצעת ללא הסכם מכר. במקומו באים ההסכמים הייחודים לכל אחד מהמקרים, כגון: הסכם גירושים, פסק דין, הסכם פרידה, צו ירושה וכו'.
חשיבות הפנייה לעורך דין המתמחה בתחום היא רבה אף יותר במקרים המיוחדים מאשר בעסקת מכר יד שנייה רגילה מכמה סיבות.
ראשית, המיסוי על נכס המקרקעין משתנה ממקרה למקרה, מסוג עסקה לסוג עסקה ומומלץ בכלל, לפני הכל, לבחון את הכדאיות של העברת הזכויות, ויותר מכך, את הפטורים הקיימים.
נוסף על כך, גם המסמכים המוגשים לצורך העברת הזכויות במקרים כאלה שונים וספציפיים לכל מקרה ויש 'לתפור' את העסקה והמסמכים הנלווים אליה בהתאם. כל אלה מצביעים על החשיבות הגבוהה של ייעוץ וליווי משפטי מתמחה.
לסיכום, בעת העברת זכויות בעסקת מכר יד שנייה ישנם מספר שלבים, החל באיתור הנכס וכלה בהעברת הזכויות. ליווי משפטי הוא מומלץ בכל המקרים, אך במיוחד במקרים בהם הנכס אינו רשום בטאבו, כמו גם במקרים מיוחדים של העברת זכויות שאינם עסקת מכר רגילה.
*משרד עורכי דין לנה קרביץ עוסק ביעוץ, ליווי וייצוג בתחום דיני מקרקעין, משפחה, דין אזרחי ומסחרי
**סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב זאפ משפטי
