זהירות, עקיצת נדל"ן לפניך!

נדל"ן הוא אחד הנושאים החמים בישראל. כולם מדברים עליו: יעלה, ירד, לא ישתנה. והכי חשוב, כולם רוצים שיהיה להם.
בשעה טובה, חסכתם קצת כסף, קיבלתם מתנות וכו' ויש לכם הון עצמי מספק כדי לרכוש דירה.
אבל רגע לפני שרצים לרכוש דירה, חשוב לדעת שבישראל יש לא מעט מקרים בהם אנשים אשר אינם מנוסים, מאבדים חלק נכבד מכספם, כשהם נופלים לעוקץ בנדל"ן.

ננסה להציג את עקיצות הנדל"ן הנפוצות יותר, כדי שתוכלו להיזהר כשתאם הולכים לרכוש דירה.

בעת ביצוע עסקה, שימו לב שאתם מבצעים אותה מול בעל הנכס עצמו. לכו לפגוש בעצמכם את בעל הנכס, ראו את תעודת הזהות שלו, בדקו תאריכי לידה אל מול האדם אשר עומד בפניכם

1. מכירה של נכס על ידי מי שאינו הבעלים

עוקץ זה מבוצע בדרך כלל על ידי אנשים שיש להם גישה לנכס בצורה כזו או אחרת, כגון: שוכר הנכס, מי שמטפל בנכס ויש לו מפתח וכיוצ"ב, או על ידי כאלה אשר היה להם מידע בדבר נכס של אדם ערירי שנפטר/נמצא בבי"ח וכד'.

בעלי הדירה הם בדר"כ מבוגרים או אפילו חסויים שקשה להם לטפל בנכס, כאלה שאינם נמצאים בארץ, או כאמור נפטרו ולא השאירו אחריהם יורשים.

ה"מוכר" מציג את הדירה לרוכשים, תוך זיוף ת.ז. או זיוף יפוי כוח למכירת הנכס ומוכר את הנכס.

במקרים רבים, ה"מוכר" מתנה את העסקה בביצוע תשלום ראשוני גדול במזומן, תוך מתן "הנחה" על הנכס ולאחר ביצוע התשלום הראשון נעלם עם הכסף.

במקרים אחרים, הרוכשים מעבירים כספים לידי ה"מוכר" במהלך העסקה, כאשר התרמית מתבררת במהלך ביצוע העסקה לאחר שחלק מהכספים הועברו ל"מוכר". לעיתים אפילו הרוכשים מגיעים ל"יום המיוחל" ומקבלים את הדירה לידיהם ומשלמים את מלוא התמורה.

בעת גילוי התרמית, ה"מוכר" בדרך כלל כבר נעלם.
אבל, כאשר יתברר לבעל הנכס, כי דירתו נמכרה ללא ידיעתו, הוא יטען כנגד המכירה, יוכל לדרוש את ביטולה, ויקבל חזרה חזקה בדירה שלו, ואילו הרוכשים התמימים, ישארו בפני שוקת שבורה שעה שהעבירו כספים ל"מוכר", ונותרו ללא דירה.

לכן, בעת ביצוע עסקה, שימו לב שאתם מבצעים אותה מול בעל הנכס עצמו. לכו לפגוש בעצמכם את בעל הנכס, ראו את תעודת הזהות שלו, בדקו תאריכי לידה אל מול האדם אשר עומד בפניכם, וודאו שאתם רוכשים את הנכס מהאדם הנכון.

בעת עסקת מקרקעין, דרשו שהתשלום הראשון יישאר בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם על הנכס

2. מכירה כפולה

מכירה של נכס פעמיים או יותר. בשיטה זו מוכר בעל הנכס את הנכס יותר מפעם אחת.

שיטה זו מתאפשרת כאשר העסקה לא מתנהלת כפי שהיא אמורה להתנהל מבחינת ההגנות על הרוכש, כגון אי רישום הערת אזהרה כתנאי להעברת התשלום הראשון למוכר.

באופן עקרוני, הרוכש הראשון הוא זה שזכאי לקבל את הדירה במקרה של רכישה כפולה, אולם אם הרוכש שאחריו שלם את מלוא התמורה וקיבל את הנכס, תוך הסתמכות בתום לב על מרשם המקרקעין, יזכה הרוכש השני בדירה.

לכן, בעת עסקת מקרקעין, דרשו שהתשלום הראשון יישאר בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם על הנכס.
ודאו מול עוה"ד שלכם שנרשמה הערת אזהרה בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר.
ודאו מול עוה"ד שאין תקלות בעסקה לפני ביצוע כל תשלום.

חשוב לבדוק את נסח הטאבו של הנכס שרוכשים, ולוודא שעוה"ד בדק את מצב הרישום של הנכס ברשויות התכנון המקומיות

3. רכישת נכס שאינו דירה

במקרה זה המוכר מוכר נכס אשר מוצג כדירה, נראה כדירה ואפילו מרגיש כדירה, אבל בפועל אין מדובר בדירה, ולרוב מדובר במחסן.
המוכר אפילו מציג אישור מהעירייה על כך שהארנונה בגין הנכס משולמת על נכס למגורים כדי להפיג את חששות הרוכשים.

חשוב לדעת, כי יש הבדל בין גורמי התכנון ברשות במקומית לבין גורמי הגבייה.

אם הנכס משמש בפועל למגורים, גם אם ללא אישור, רשויות הגבייה ידרשו לקבל ארנונה למגורים (אם היא יקרה יותר אל מול ארנונה של מחסן, למשל).

תשלום ארנונה למגורים, אינו מכשיר את השימוש במחסן כדירת מגורים, ואינו הופך את המחסן לדירת מגורים. 

במקרה כזה, הרוכשים קונים מחסן, משלמים עליו מחיר של דירה, וחשופים לבעיות בעתיד, כגון: דרישה לפנות את הנכס ואיסור להתגורר בו, ולעתים אף העמדה לדין פלילי בגין שימוש חורג בנכס ללא היתר.
לכן, חשוב לבדוק את נסח הטאבו של הנכס שרוכשים, ולוודא שעוה"ד בדק את מצב הרישום של הנכס ברשויות התכנון המקומיות. 

אל תשלמו ליזם כספים שלא כנגד קבלת בטוחה מתאימה בהתאם לחוק המכר וחשוב לבדוק את היזם וההיתרים שיש לפרויקט

4. רכישת דירה מיזם ללא קבלת ערבויות לכסף

כאשר רוכשים דירה חדשה, כלומר: "דירה מקבלן", המוכר צריך להבטיח את כספי הרוכשים על פי הוראות החוק.

הבטוחה הידועה והמפורסמת מכולן היא הערבות הבנקאית או "ערבות חוק המכר", וישנן בטוחות אחרות שניתן לתת עפ"י חוק (פוליסת ביטוח, הערת אזהרה, שעבוד)

כאשר היזם/המוכר טרם התקשר עם בנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, הוא לא יכול להנפיק "ערבות חוק המכר", וללא מתן בטוחה כלשהי לכסף בהתאם להוראות החוק, אסור לו לקחת כספים על חשבון התמורה ישירות לידיו. מותר לו לגבות רק עד 7% ממחיר הדירה הנרכשת, כאשר הכספים צריכים להיות מופקדים לחשבון נאמנות.

לעיתים יזמים מנסים לפתות לקוחות לשלם להם כספים ישירות, עוד לפני קבלת בטוחה כאמור, תוך מתן הנחות.
מקרים כאלה קורים בחלק מהמקרים בשל חובות שצבר היזם בפרויקטים אחרים.

לכן, אל תשלמו ליזם כספים שלא כנגד קבלת בטוחה מתאימה בהתאם לחוק המכר וחשוב לבדוק את היזם, ההיתרים וכו' שיש לפרויקט על מנת לוודא שלא תשימו את כספכם על קרן הצבי.

לסיכום: רכישת דירה היא עסקה יקרה. כאשר אתם מתקשרים בעסקה לרכישת דירה, חשוב להתייעץ עם אנשי המקצוע הנכונים ולקבל ליווי מקצועי של עו"ד העוסק בתחום המקרקעין, כדי שיבדוק את העסקה, יוודא שהכל בסדר בה, ויגן על הכספים שלכם.

 

* אין לראות באמור במאמר זה משום יעוץ משפטי וכל הסתמכות על האמור לעיל, הינה על אחריות הקורא בלבד. מומלץ להיוועץ בעו"ד העוסק בתחום המקרקעין בטרם מתקשרים בעסקת נדל"ן כלשהי.