תפקידה של הערת אזהרה בחוזה למכירת דירה

חוזה מכר למכירת דירה או נכס מקרקעין אחר הוא חוזה בעל חשיבות כלכלית גדולה. במאמר זה נדון בדירה, על אף שהכללים חלים על כל נכס מקרקעין.
במסגרת חוזה המכר, קונה הדירה משלם למוכר הדירה סכומי כסף גדולים בטרם הועברו הזכויות בדירה על שם הקונה ולפני שקיבל הקונה את החזקה בדירה בפועל.
מה הקונה יכול לעשות כדי להבטיח את כספו וכדי להבטיח שהדירה שהוא קונה תהיה שלו ותירשם על שמו?

לכתבות נוספות בנושא:

מהי הערת אזהרה?

נסח טאבו

שכירת דירה חדשה וליקויי בנייה - מהן זכויות השוכרים?


רישום הערת אזהרה בטאבו

לצורך זה  קיים הכלי של רישום הערת אזהרה על הדירה לזכות הקונה בלשכת רישום המקרקעין – דהיינו בטאבו.
כדי להבטיח את זכויות הקונה בדירה ובכספים ששילם, נרשמת בין השאר הערת אזהרה.
ההערה נרשמת בטאבו ויש בכך כדי להצהיר כלפי הציבור שבוצעה כאן עסקת מכר, כך שכאשר קונה הדירה מבקש לדעת אם לא בוצעה לגבי אותה דירה עסקה אחרת, הוא יכול להוציא נסח מהטאבו ולראות אם לא נרשמה הערה על התחייבות מצד המוכר למכירת הדירה לאדם אחר. ההערה נקראת הערת אזהרה משום שתפקידה להזהיר שנעשתה עסקה בדירה שמדובר בה.

הערת האזהרה גם אמורה למנוע ממוכר הדירה למכור את הדירה לאדם אחר לאחר שחתם עם הקונה הנוכחי על חוזה למכירת דירתו לאותו קונה. 
ראוי לציין שכבר אירעו בעבר מקרים שבהם מוכרי דירה מכרו את הדירה לכמה רוכשים ואף הסתלקו עם הכסף לאחר שקיבלו מכמה רוכשים כספים על חשבון רכישת הנכסים. הערת האזהרה אמורה אפוא למנוע זאת, שכן קונה הדירה אמור לבדוק לפני חתימת החוזה ולפני שהוא משלם סכום על חשבון מחיר הדירה אם לא רשומה על הדירה הערת אזהרה לטובת רוכש אחר.

ראיון וידאו עם עו"ד אילן קרייטר - על תפקידה של הערת אזהרה בחוזה למכירת דירה

הגנה מפני עיקול

לרישום הערת אזהרה יש גם תפקיד נוסף. יש ברישום הזה כדי להגן על הקונה בדרך כלל מפני עיקולים שיוטלו לאחר חתימת החוזה על זכויותיו של המוכר בדירה בגין חובות לנושים. במקרה  כזה, תגבר בדרך כלל זכותו של רוכש הדירה על פני העיקולים שיוטלו.
ומנגד גם למוכר יש עניין שתירשם הערת אזהרה לזכות הקונה, משום שבכך הוא מבטיח שהעיקולים לא יפגעו בעסקה למכירת הדירה.
אלא, שגם לגבי השימוש ברישום הערת אזהרה כדאי מאוד להיזהר וראוי להשאיר את ביצוע הפעולות הכרוכות בכך בידי עורך דין המתמחה במקרקעין.

הבטחת הכסף טרם רישום ההערה

כך למשל: נניח שנחתם חוזה מכר לרכישת דירה ושולמו על החשבון 200,000 ₪. במקרה כזה צריך להבטיח שהכסף לא יגיע לידי הקונה לפני שנרשמה הערת האזהרה. מה עושים? רצוי להשאיר את הכסף בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר עד לאחר שתירשם הערת האזהרה ולתת הוראה במסגרת החוזה שעורך הדין יעביר את הכסף למוכר רק לאחר שנרשמה הערת אזהרה לזכות הקונה.

נשאלת השאלה: מדוע צריך לעשות זאת? הרי לקראת חתימת החוזה מוציאים נסח רישום מקרקעין מהטאבו המראה שהדירה רשומה על שם המוכר ושלא רשומה הערת אזהרה לזכות קונה אחר? התשובה היא שהמצב עלול להשתנות מרגע לרגע. ייתכן שבמועד חתימת החוזה אכן לא רשומה הערת אזהרה, אבל אפשר גם שמהמועד שבו הוצא נסח המראה שלא נרשמה ההערה עד למועד הפנייה לטאבו לרשום הערת אזהרה, נרשמה בינתיים הערה לזכות רוכש אחר. לכן, למען הזהירות, רצוי להשאיר את התשלום הראשון בידי עורך הדין עד לאחר שתירשם ההערה בפועל, כך שאם יתברר שכבר רשומה הערה לזכות קונה אחר, עורך הדין לא יעביר למוכר את הכסף עד שיתברר מדוע רשומה הערה על שם קונה אחר ועד לאחר שתימחק ההערה.

תפקידו של עורך הדין

דבר נוסף: בזמן שרושמים את הערת האזהרה, עורך הדין, שהוא בדרך כלל עורך הדין של הקונה,  אמור לוודא שלא נרשמו בינתיים על הדירה גם עיקולים או שעבודים אחרים; ושוב, אם מתברר שנרשמו בינתיים עיקולים או שעבודים, על עורך הדין של המוכר להימנע מלהעביר את הכסף למוכר עד שיסדיר את ביטול הרישומים האלה.

אשר למוכר הדירה, צריך שהוא יוודא שבצד ההוראה בחוזה המכר לעניין רישום הערת האזהרה, תהיה בחוזה גם הוראה ולפיה על הקונה לחתום על הוראה בלתי חוזרת המייפה את כוחו של בא כוח המוכר לבטל את רישום הערת האזהרה במקרה שהקונה לא יעמוד בהתחייבותו לשלם את מלוא התמורה בעד הדירה. אם הוא לא יוודא שיש הוראה כזאת, עלול המוכר להימצא במצב שבו גם אם הקונה לא שילם את התמורה בעד הדירה, הדבר עדיין ימנע מהמוכר למכור את הדירה לקונה אחר, זאת משום שהערת האזהרה הנוכחית על שם הקונה לא תאפשר זאת.

לאתר של עו"ד אילן קרייטר