בעלי נכס לא פעם נאלצים להתמודד עם תופעה חברתית קלוקלת שלפיה שוכרי דירות אינם משלמים את דמי השכירות או מסרבים לפנות את הדירה במועד בתום תקופת השכירות. התנהגות זו, מצד השוכר, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, וזכותו להחזיק במושכר מכוח חוזה השכירות נסוגה מפני זכות הבעלים להשיב לחזקתו את המושכר ולפנותו מהנכס.
בעקבות תיקון שנעשה בשנת 2008 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (פרק ט"ז 4), המצב המשפטי היום, מקנה לבעל הנכס הליך משפטי מזורז לדיון בתביעות לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, שמטרתו מתן פסק דין מהיר ואפקטיבי במחלוקת שעניינה פינוי מושכר.
קודם לתיקון, נאלץ בעל הנכס, פעמים לא מועטות, להמתין קרוב ל- 5 שנים מיום הגשת התביעה על ידו לפינוי ועד שהיה מתקבל פסק הדין המורה על הפינוי. כאשר השוכר היה ממשיך להחזיק במושכר במשך כל אותו הזמן, דבר שהגדיל את הנזק הכספי והפגיעה הקניינית במשכיר.
על פי התקנות החדשות, כאשר שוכר אינו מפנה את המושכר על אף שעליו לפנותו, עקב הפרת ההסכם או עקב אי תשלום דמי השכירות, על בעל הנכס להגיש תביעה שכותרתה "תביעה לפינוי מושכר"
תביעה לפינוי מושכר
התקנות החדשות קובעות שורה של הוראות המגבילות את היקף ההתדיינות לצורך הענקת סעד מהיר לבעלי הנכסים הזכאים לפינוי שוכרים המחזיקים בנכסיהם שלא כדין, והקטנת נזקיהם.
על פי התקנות החדשות, כאשר שוכר אינו מפנה את המושכר על אף שעליו לפנותו, עקב הפרת ההסכם או עקב אי תשלום דמי השכירות, על בעל הנכס להגיש תביעה שכותרתה "תביעה לפינוי מושכר", כאשר יחד עם כתב התביעה עליו להגיש תצהיר עדות ראשית, חוות דעת של מומחה וכל מסמך שעליו הוא מסתמך בתביעתו.
התקנות החדשות חוסכות ועוקפות את כל השלבים המקדמיים המלווים כל הליך משפטי, ומדלגות היישר לשלב ההוכחות בתביעה. הדיון בתביעה יתקיים בתוך 30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון, שמוגש בתוך 30 ימים מיום שהנתבע קיבל עותק מכתב התביעה לידיו. קרי, בתוך 60 ימים יערך דיון ההוכחות בתיק. לאחר דיון ההוכחות שיסתיים ביום אחד בלבד, צריך להינתן פסק דין תמציתי בתוך 14 ימים ממועד דיון ההוכחות.
ככל שהשוכר לא יתפנה בכוחות עצמו מהמושכר, הפינוי יבוצע באמצעות בקשה לביצוע פסק דין בלשכת ההוצאה לפועל
בקשה לביצוע פסק דין
ככל שהשוכר לא יתפנה בכוחות עצמו מהמושכר, הפינוי יבוצע באמצעות בקשה לביצוע פסק דין בלשכת ההוצאה לפועל אותה ניתן יהיה להגיש לאחר 15 ימים, אם לא יקבע בית המשפט בפסק דינו מועד לפינוי.
להליך זה יש חסרון משמעותי בעת הגשת התביעה לפינוי, בעל הנכס לא רשאי לדרוש את הסעדים הכספיים שנגרמו לו בשל הנזקים שייצר השוכר עת שלא שילם את חודשי השכירות או תשלומים אחרים שהתחייב לשלם בהתאם לחוזה השכירות
סעד פינוי בלבד
היתרון הגדול ביותר של הליך זה הינו הזמן הקצר החולף ממועד הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק הדין המורה על פינוי. אולם, מצד שני, להליך זה יש חסרון משמעותי לא פחות בעת הגשת התביעה לפינוי, בעל הנכס לא רשאי לדרוש את הסעדים הכספיים שנגרמו לו בשל הנזקים שייצר השוכר עת שלא שילם את חודשי השכירות או תשלומים אחרים שהתחייב לשלם בהתאם לחוזה השכירות. כלומר, מלבד סעד הפינוי בעל הנכס אינו רשאי להכיל בתביעתו סעדים נוספים.
במקרה זה יידרש בעל הנכס להגיש תביעה כספית נפרדת כנגד השוכר בשל הנזקים הכספיים שזה גרם לו, ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. זהו מצב משפטי לפיו בעל הנכס נאלץ לנהל הליך משפטי נוסף כנגד השוכר. אורך חיי תיק אזרחי בבית משפטי לתביעות אזרחיות נמשך בין 9 חודשים לשנה וחצי, תלוי בסכום התביעה. בנוסף, יידרש בעל הנכס לשאת בהוצאות כספיות נוספות, כגון: אגרה, שכ"ט עו"ד וכדומה.
אפשרות נוספת שעומדת לבעל הנכס הינה הגשת התביעה לפינוי מושכר והתביעה הכספית יחדיו בהליך של סדר דין מקוצר
סדר דין מקוצר
אפשרות נוספת שעומדת לבעל הנכס הינה הגשת התביעה לפינוי מושכר והתביעה הכספית יחדיו בהליך של סדר דין מקוצר, זאת בתנאי שכתב התביעה נתמך בראיה בכתב אודות בעלות התובע במקרקעין נשוא התביעה, כגון נסח רישום מלשכת רישום מקרקעין (נסח טאבו).
במסגרת תביעה זו, התובע יכול לעתור לקבלת סעד כספי קצוב שאינו מבוסס על חוות דעת שמאית. בתביעה בסדר דין מקוצר לנתבע אין זכות מוקנית להגיש כתב הגנה, ולכן עליו להגיש בקשה למתן רשות להתגונן הנתמכת בתצהיר
בקשה למתן רשות להתגונן
במסגרת תביעה זו, התובע יכול לעתור לקבלת סעד כספי קצוב שאינו מבוסס על חוות דעת שמאית. בתביעה בסדר דין מקוצר לנתבע אין זכות מוקנית להגיש כתב הגנה, ולכן עליו להגיש בקשה למתן רשות להתגונן הנתמכת בתצהיר. רק לאחר קיומו של דיון שיקבע האם ליתן לנתבע רשות להתגונן יעבור ההליך לסדר דין מהיר (תביעות עד לסכום של 75,000 ₪).
יוער, כי המשוכה לצורך מתן רשות להתגונן הינה נמוכה מאוד וברוב המקרים ניתנת לנתבעים רשות להתגונן. לכן, גם כאן עשוי להימצא בעל הנכס ממתין חודשים עד שנה לקבלת פסק דין.
החוק אומנם מעניק סעדים לבעל הנכס בהתמודדות מול התופעה החברתית הקלוקלת בה השוכר לא שילם את שהתחייב בהתאם לחוזה השכירות או שוכר המסרב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות, אולם עד לקבלת הסעד המיוחל, בעל הנכס עשוי למצוא עצמו בנזקים כספיים
נזקים כספיים
לאור האמור עד כה, החוק אומנם מעניק סעדים לבעל הנכס בהתמודדות מול התופעה החברתית הקלוקלת בה השוכר לא שילם את שהתחייב בהתאם לחוזה השכירות או שוכר המסרב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות, אולם עד לקבלת הסעד המיוחל, בעל הנכס עשוי למצוא עצמו בנזקים כספיים ההולכים וגדלים כאשר במקרים לא מועטים הוא מתקשה להשיב את המצב לקדמותו.
על בעל הנכס לבדוק את יכולתו הכלכלית של השוכר לשכור את המושכר כגון דרישה של תלושי שכר אחרונים
בדיקת היכולת הכלכלית של השוכר
לכן, דרך הפעולה הנכונה והנבונה ביותר עבור בעל הנכס החפץ להשכיר את נכסו היא לנקוט מספר פעולות מניעה בטרם יכניס את השוכר לנכסו המוערך בלא מעט כסף. כך למשל, על בעל הנכס לבדוק את יכולתו הכלכלית של השוכר לשכור את המושכר כגון דרישה של תלושי שכר אחרונים.
במקרה שהשוכרים הינם זוג נשוי, עליהם לדאוג לכך כי חוזה השכירות ייחתם על ידי שניהם
חתימה על חוזה השכירות
במקרה שהשוכרים הינם זוג נשוי, עליהם לדאוג לכך כי חוזה השכירות ייחתם על ידי שניהם. אירעו מקרים, בהם בני הזוג התגרשו, ובן הזוג שנותר בדירה והחתום על חוזה השכירות, לא יכול היה לשאת בתשלומי השכירות בשל משבר הגירושין. בדרך זו ניתן להבטיח, כי מי מבני הזוג ישלם את תשלומי השכירות, גם אם עזב את המושכר.
מומלץ כי לחוזה השכירות יצורף ערב שיבטיח את דמי השכירות ככל שהשוכר לא משלם או עומד בהתחייבויות הכספיות כלפי בעל הנכס
החשיבות של ערבים
אין להסתפק רק בחתימת השוכר על חוזה השכירות ובנטילת המחאות עתידיות עבור משך תקופת השכירות, אלא מומלץ ועדיף כי לחוזה השכירות יצורף ערב שיבטיח את דמי השכירות ככל שהשוכר לא משלם או עומד בהתחייבויות הכספיות כלפי בעל הנכס. במקרים רבים, ערב שהוא קרוב משפחה או חבר של השוכר מפעיל לחץ על השוכר לשלם את דמי השכירות על מנת שההתחייבות לא תוטל עליו ואכן השוכר משתכנע ועושה מאמצים כבירים לעמוד בהתחייבויותיו למשכיר.
דאגו כי את חוזה השכירות יערוך עורך דין הבקי בתחום, שידאג להבטיח את האינטרס שלכם אל מול השוכר
חוזה שכירות ערוך ע"י עו"ד
עניין נוסף, חשוב לא פחות, דאגו כי את חוזה השכירות יערוך עורך דין הבקי בתחום, שידאג להבטיח את האינטרס שלכם אל מול השוכר. במקרים רבים, בעלי נכס אשר ניסו לחסוך את כספם והנפיקו חוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט או בדואר, מצאו עצמם משלמים כספים רבים בשל מאבקים משפטיים ארוכים עם השוכר. אין להקל ראש בעניין זה.
אם מדובר בשוכר חדש, יש לעשות את חוזה השכירות ל-12 חודשים בלבד. בדרך זו, ניתן יהיה לבחון האם השוכר עומד בהתחייבויותיו בהתאם לחוזה
אופציה לשוכר - לפעמים כדאי להמתין עם סעיף זה
בנוסף, אין למהר להעניק בחוזה השכירות את סעיף האופציה לשוכר בייחוד אם מדובר בשנה הראשונה של השכירות. סעיף האופציה הינו סעיף המוענק לטובת השוכר ולו האפשרות להפעילו, ולפיו יכול השוכר להישאר שנה נוספת במושכר. לכן, אם מדובר בשוכר חדש, יש לעשות את חוזה השכירות ל-12 חודשים בלבד. בדרך זו, ניתן יהיה לבחון האם השוכר עומד בהתחייבויותיו בהתאם לחוזה, זאת בטרם בעל הנכס נקשר עם השוכר לשנתיים מראש ולפעמים ליותר.
לסיום, השכרת נכס לאדם אחר אינה עניין של מה בכך, ומומלץ כי בעל נכס שיש בבעלותו נכס מניב יבצע פעולות מקדימות בטרם מעניק הוא לשוכר את זכות החזקה במושכר, כגון: בירור יכולותיו הכלכליים של השוכר, הבטחת דמי השכירות בהמחאות עתידיות, צ'ק ביטחון או ערב להבטחת מילוי ההתחייבות של השוכר. כמו כן, יש לפנות לעו"ד שבקיא בתחום לערוך עבורם חוזה שכירות שיבטיח את זכויותיכם.
היה ונתקלתם, בכל זאת, בשוכר שמפר את התחייבויותיו בהתאם לחוזה השכירות, החוק מעניק לכם סעדים לפינוי השוכר ולהשבת החזקה לידיכם בהליך מזורז ומהיר וכן באפשרות לתבוע את השוכר בגין הנזק הכספי שנגרם לכם.
