מה חשוב שתבדקו בעצמכם לפני חתימה על חוזה מכר?

לפני כחודש פסקה שופטת בימ"ש לתביעות קטנות בחיפה (ת"ק 66907-03-17 סילבר נ' עו"ד קלינגהופר חי), כי עוה"ד הנתבע התרשל במילוי חובותיו כלפי התובע בייצוגו בעסקת מקרקעין, וכי מחדלו של הנתבע, שבא לידי ביטוי באי בדיקת המצב התכנוני של נכס והתאמתו להיתרי בניה, עולה כדי רשלנות מקצועית.

במקרה הנ"ל שכר התובע את שירותיו של עוה"ד (הנתבע) טרם חתימה על חוזה מכר לרכישת דירה. עוה"ד אישר את ההסכם, התובע חתם על החוזה, ורק כשביקש לקחת משכנתא, גילה השמאי שנשלח מטעם הבנק כי מדובר בנכס הרשום כ"גראז''" ולא כדירה, ולכן הבנק לא אישר את המשכנתא והתובע לא היה יכול לקיים את החוזה. 

הקונה (התובע) הגיש כנגד עוה"ד תביעה בביהמ"ש לתביעות קטנות, בטענה כי הנתבע הפר את חובותיו בהתאם לסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין (תשכ"א - 1961) וכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (תשמ"ו - 1986), היות שלא בדק את הנכס לאשורו את הנכס לפני שאישר את הרכישה.

כאמור, ועל אף שבחוזה שנחתם בין התובע לעוה"ד הוכנס על ידי הנתבע סעיף הפוטר אותו, לכאורה, מאחריות כלפי התובע, ככל שהדברים נוגעים לבדיקות הקשורות למצב התכנוני של הנכס אותן יש לבצע בעירייה, פסקה השופטת כי המחדל היה של עוה"ד וקבעה כי: "לטעמי, הדין בעניין זה עם התובע. התובע, כפי שהעיד, שכר את שירותי הנתבע דווקא כי לא ידע, מה הן הבדיקות, שעליו לבצע בטרם רכישת הנכס, וסמך כי הנתבע ייצגו כלפי המוכר בנאמנות ובמסירות. התובע זכאי היה לצפות כצפייה בהירה כי הנתבע ביצע את כל הבדיקות הדרושות לגבי הנכס, וזאת במיוחד לאחר שהציג את שאלותיו מהאינטרנט, שכללו שאלות לגבי המצב התכנוני של הנכס".

חשוב לבדוק האם הדירה שייכת לבעלים, או שמא למנהל מקרקעי ישראל. במידה שהדירה אכן שייכת לבעלים, יש לבדוק האם היא רשומה בפנקס הבתים המשותפים, ומה המצב המשפטי של הנכס

מהן הבדיקות שעל הקונה לבצע לפני רכישת דירה, כדי שלא ימצא את עצמו מול שוקת שבורה?

בדיקת המצב התכנוני של הנכס היא השלב החשוב ביותר טרם רכישת דירה, ומומלץ לקונה לבדוק את הדברים בטרם החתימה על חוזה המכר:

נסח טאבו - נסח הטאבו הוא בבחינת תעודת הזהות של הנכס. 

ראשית, חשוב לבדוק האם הדירה שייכת לבעלים, או שמא למנהל מקרקעי ישראל. במידה שהדירה אכן שייכת לבעלים, יש לבדוק האם היא רשומה בפנקס הבתים המשותפים, מה המצב המשפטי של הנכס, האם ישנם עיקולים או צווי הריסה וכו'. אם הדירה שייכת למנהל מקרקעי ישראל - יש לקחת בחשבון שהפרוצדורה שונה במעט, וייתכן שיהא צורך בתשלום דמי היוון. 

בדיקת המצב התכנוני של הנכס - אין אמנם הגדרה מפורשת ל"מצב התכנוני של הנכס". עם זאת, חשוב להבין כי נסח הטאבו מהווה רק את הבדיקה הראשונית הנוגעת לבעלות ומצב הנכס. לאחר בדיקת נסח הטאבו, חשוב להזמין את תיק הבית המשותף הכולל את התשריט, הצו, התקנון וטבלת חישוב דירות ולוודא שהנתונים אכן תואמים את הדירה בפועל (מיקום, גודל, קומה וכו'). 

מומלץ מאוד לבדוק בתיק הבניין בעירייה, את ההיתרים של הבניין והיתרי הבניה, בייחוד כאשר מדובר בבניינים ישנים

בדיקת היתרים - מומלץ מאוד לבדוק בתיק הבניין בעירייה, את ההיתרים של הבניין והיתרי הבניה, בייחוד כאשר מדובר בבניינים ישנים.

בדיקה של אנשי מקצוע - בנוסף לבדיקה העצמית ולבדיקות של עוה"ד ובייחוד כאשר מדובר בדירות גג/ קומה ראשונה/ קרקע, מומלץ לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע כמו שמאי, על מנת שיבדוק את המצב התכנוני ואת ערך הנכס וכן לוודא שאין בדירה בניה ללא היתר. 

לא כל חריגה או טעות היא עילה לביטול הרכישה, ויש לבחון כל דבר לגופו. בחלק מהמקרים ניתן לתקן את הדברים בקלות יחסית, לעיתים הסידור כרוך בכסף, ולעיתים מומלץ לבחור נכס אחר

מתי כדאי לבטל את הרכישה?

לא כל חריגה או טעות היא עילה לביטול הרכישה, ויש לבחון כל דבר לגופו. בחלק מהמקרים ניתן לתקן את הדברים בקלות יחסית, לעיתים הסידור כרוך בכסף, ולעיתים מומלץ לבחור נכס אחר, בסופו של דבר. 

עו"ד מקצועי ומיומן ידע לשאול את השאלות הנכונות, לכוון את הקונה לגורמים הרלוונטיים ובמקרה הצורך גם למצוא דרכים לפתרון הבעיות שעלו בבדיקה. כך למשל, במקרה בו ייצגה הח"מ מוכר של דירת גג, אשר לאחר בדיקת אישור הטאבו שלחה העירייה מודד שקבע כי החדרים על הגג נבנו ללא היתר. במקרה זה, ביררה הח"מ את הפרטים מול העירייה, עדכנה בכך את הקונים הפוטנציאליים וסגרה את העניין מול העירייה, בתמורה לתשלום. 

* השתתפה בהכנת הכתבה - יערית טרבלסי, כתבת זאפ משפטי