בדיקות לפני קניית דירה או מכירתה

מה הקונה צריך לבדוק לפני שירכוש נכס מקרקעין?

ראשית, ישנן בדיקות ברמה פיזית: 

על קונה הנכס הנדל"ני לוודא כי הנכס במצב טוב, בין אם הדירה היא דירה מקבלן ובין אם היא דירה יד שנייה הנקנית מאדם פרטי. כאשר הדירה נקנית מקבלן, פעמים רבות היא "דירה על הנייר", היא טרם נבנתה ולא ניתן לבחון אותה. במקרה כזה, בדיקת הנכס ברמה הפיזית תתקיים בשלב מתקדם, הרבה אחרי החתימה על חוזה המכר. מספר שבועות לפני מסירת הדירה נציגי הקבלן יזמינו אתכם לדירה שתיבדק על ידכם. יש להתייחס למפגש זה ברצינות רבה ובמהלכו לבחון את כל הדירה, על כל הפרטים והמערכות, לתעד את כל הליקויים שיתגלו ולא לחתום על טופס היעדר תביעות שהקבלן יציג בפניכם.

בדירת יד שנייה בדיקת הנכס תיעשה בשלב מוקדם, ממומלץ טרם החתימה על חוזה המכר. גם בדיקה זו צריכה להיות יסודית ומדוקדקת. רצוי לשקול להסתייע באיש מקצוע שידע לאתר ליקויים ולבחון היבטים חשובים. 

שנית, יש לבדוק את ההיבט הקנייני - משפטי של הנכס: 

כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן והדירה טרם נבנתה, חשוב לבדוק את מצבה הקנייני של הקרקע עליה עתיד להיבנות בנין הדירות. לעתים נדרשות גם בדיקות במנהל מקרקעי ישראל - האם התקבל אישור זכויות או חוזה חכירה מהמנהל במקרים שאלה נדרשים. כאשר מדובר בדירת יד שנייה, יש לוודא כי המוכר אכן בעלים של הנכס. כמו כן, יש לפנות לרשויות השונות ולבדוק את ההיבט הקנייני: לשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות ועוד. חשוב לקבל אישורים המעידים על מצבו של הנכס ועל זהות המחזיק בו, על קיומם של שעבודים ועיקולים וכדומה.

שלישית, יש לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס מההיבט התכנוני:

במידה שהדירה נרכשת מקבלן, יש לדרוש לראות את אישורי הבנייה הנחוצים ואת ההיתרים הנדרשים. במידה שכל אלה טרם התקבלו (לעתים מדובר בפרוצדורה ארוכה), יש לבקש מהקבלן להציג מסמכים המעידים על תהליכים שננקטו לשם השגת אישורים והיתרים כאמור. 

במידה שמדובר בדירת יד שנייה, יש ללכת למחלקת ההנדסה בעיר, להוציא תיק בנייה ולחפש חריגות בנייה, שנפוצות יותר כשמדובר בבית צמוד קרקע. יש לוודא כי אין חריגות בניה, שאין צווי הריסה ו/או כתבי אישום סביב חריגות אלה. במידה שיש חריגות בנייה הן נשארות עם הנכס, והקונה עלול לשאת בסופו של דבר באחריות על קיומן. 

ככלל, על המוכר מוטלת החובה להסדיר את עניין החריגות ולהציג בפני הקונה אישור לפיו אין חריגות כאלה, ובלעדיו לא ניתן להעביר זכויות על הנכס בטאבו, אולם ראוי שגם הקונה יבחן את העניין בעצמו. במידה שקיימות חריגות, על המוכר להסדיר העניין טרם המכירה לשם קבלת האישור הנדרש; בחלק מהמקרים החריגות כה גדולות ולא ניתנות להסדרה, מה שימנע את מימוש המכר. הקונה יכול להימנע מבזבוז מיותר של משאבים וממפח הנפש הכרוכים במצב זה אם יבדוק מראש את העניין ולא יחכה לרגע האחרון.

מעבר לבדיקות אלה, ישנם גם אמצעי זהירות נוספים שמומלץ למוכר לנקוט.

לרוכש דירה מקבלן מומלץ לחכות עם העברת התשלום האחרון. על פי רוב, הסכמי מכר מקרקעין קובעים את השלמת העסקה והעברת החזקה בנכס באופן מדורג, לפי שלבים. התמורה לקבלן מועברת בהתאם לחלוף הזמן ולהתקדמות הפרויקט, והעברת הסכום האחרון צריכה להיעשות רק לאחר שהדירה מוכנה לאכלוס

מהם אמצעי הזהירות הנוספים שעל המוכר לנקוט?

1. יש להצטייד בעורך דין כדי שיסייע בהשלמת כל הבדיקות המקדמיות ויסייע בהשלמת תהליך הרכישה, תוך מילוי הדרישות החוקיות ולשם הגנה על האינטרסים של המוכר.

2. במידה שאתם רוכשים דירה מקבלן יוצעו לכם שירותיו של עורך דין מטעמו. אל תתפתו: עליכם להצטייד בעורך דין משלכם ולא לסמוך על עורך דין של הקבלן אשר מייצג את הקבלן ולא אתכם. מתוקף הגדרת תפקידו ומאחר שרוכש הדירה והקבלן הם צדדים מנוגדים לחוזה, עורך הדין של הקבלן יעדיף את האינטרס שלו על זה שלכם.

3. במידה שאתם רוכשים דירה מקבלן חשוב כי תוודאו קיומה של ערבות בנקאית: חוק מכר מקרקעין קובע כלל השואף להגן על רוכשי דירות מלאבד את כספם במידה שהקבלן מתמוטט. על פי החוק אסור לרוכשים להפקיד כספים ישירות בחשבונו של הקבלן. רוכש הדירה מעביר את התמורה לקבלן באמצעות שוברי תשלום לפקודת בנק. בנק זה שמתפקד כבנק מלווה הוא בנק שמעניק ערבות בנקאית לקבלן. 

4. לרוכש דירה מקבלן מומלץ לחכות עם העברת התשלום האחרון. על פי רוב, הסכמי מכר מקרקעין קובעים את השלמת העסקה והעברת החזקה בנכס באופן מדורג, לפי שלבים. התמורה לקבלן מועברת בהתאם לחלוף הזמן ולהתקדמות הפרויקט, והעברת הסכום האחרון צריכה להיעשות רק לאחר שהדירה מוכנה לאכלוס. לשם כך על המוכר להעביר הכספים רק כאשר הקבלן יציג שקיבל טופס אכלוס לבניין.

5. השתמשו במנגנון נאמנות: במקרה של רכישת דירה יד שנייה נהוג להשתמש בעורך דין מומחה למקרקעין כנאמן ולהפקיד בידיו כספים עד להשלמת התחייבויות המוכר. נהוג כי הקונה יעביר תשלום ראשון לבא כוח המוכר לרוב תוך שלושה ימי עסקים במהלכם תירשם הערת אזהרה על הנכס לטובת הקונה בלשכת מקרקעי ישראל. לעתים התמורה מופקדת בידי הנאמן גם עד להשלמת הצגת אישורים נדרשים לרשויות, למשל אישור על תשלום חובות לרשות המקומית. 

מה המוכר צריך לבדוק לפני שימכור נכס מקרקעין?

המוכר שואף למכור את הנכס ברווח, בהתאם למחיר השוק והוא אף רוצה לדאוג שיתקשר בחוזה מכר עם רוכש שישלם את התמורה במלואה. הבדיקות המקדמיות שמומלץ למוכר נכס נדל"ן לבצע מעטות יותר מהבדיקות המומלצות לקונה, אך הן חשובות במידה רבה:

על מנת להימנע מהפסד כספי וכדי שלא ייווצר מצב בו המוכר סומך על קבלת תמורה שתניב לו רווח מסוים ובסופו של דבר הוא יתבדה, יש לקחת בחשבון את כל התשלומים הנלווים לעסקת המכר ולהפחית אותם מהרווח שיתקבל. יש לשים לב: אמנם רוב ההוצאות בעסקת מכר מקרקעין חלות על הקונה, אבל גם המוכר נדרש לשלם מכיסו לא מעט; ולא פעם מוכרים רבים מופתעים שהתשלומים ששילמו נגסו ברווח שהניחו שיהיה להם. מי שחושב ש"הקופון" שהוא גוזר על מכירת נכס נדל"ן שווה פשוט חישוב קל של המחיר בו הדירה נמכרה פחות המחיר בו נקנתה על ידי המוכר, טועה בגדול.

מהן ההוצאות החלות על מוכר נכס נדל"ן?

שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך, היטל השבחה ומס שבח. עורך דין העוסק במקרקעין יוכל לפעול לצמצום מס שבח והיטל השבחה ולבדוק קיומם של הקלות ופטורים שיקלו את העול המוטל על המוכר.