מצאתם דירה, והיא נראית מושלמת? נשמע נהדר, אבל רגע - האם ביררתם שהדירה רשומה בטאבו? האם בדקתם שאין לה חריגות בנייה? האם אתם בטוחים בזהות המוכרים?
לפני שאתם מחליטים לחתום על חוזה מחייב לרכישת דירה, יש מספר דברים שאתם חייבים לבדוק. אלה השאלות המרכזיות שאתם צריכים לשאול לפני הצעד הגדול של קניית דירה -
לפני שאתם ניגשים לקנות דירה, בדקו את זהות מי שמציע לכם אותה, ודרשו שיציג לכם תעודת זהות
1. מי הבעלים של הדירה?
לפני שאתם ניגשים לקנות דירה, בדקו את זהות מי שמציע לכם אותה, ודרשו שיציג לכם תעודת זהות. בדיקה זו חיונית ביותר. הסיבה: קיימים נוכלים שמתחזים לבעלי דירות, ומנסים "לעקוץ" בדרך זו את הקונים, ולמכור להם נכס שכלל איננו שייך להם.
עיינו בנסח הטאבו לעומק: האם יש למוכר בעלות מלאה בדירה? האם יש עליה שעבוד או שרשומה עליה הערת אזהרה לטובת אדם אחר?
2. מה מצב הזכויות בדירה?
לאחר שווידאתם שמוכר הדירה אמיתי, בדקו אם הוא רשום כבעלי הדירה בטאבו. עיינו בנסח הטאבו לעומק: האם יש למוכר בעלות מלאה בדירה? האם יש עליה שעבוד או שרשומה עליה הערת אזהרה לטובת אדם אחר? האם יש הגבלה כלשהיא על מכירת הדירה? שאלות אלו הן קריטיות לעסקה ויכולות להשפיע על מחיר הדירה ועל קשיים אמיתיים בניהול העסקה.
מומלץ בחום לבצע שמאות מוקדמת אשר בודקת ומאמתת את המצב התכנוני של הנכס ורישומו ביחס לנכס שאתם רואים בעין
3. האם תוכלו לממן את הדירה?
לפני שאתם חולמים על קניית דירה משלכם, כדאי שתהיו בטוחים שאתם יכולים לממן אותה. האם יש לכם די הון עצמי כדי לרכוש את הדירה? האם תוכלו לקבל משכנתא? לצורך כך, עליכם לגשת לבנק ולקבל אישור עקרוני למשכנתא, כן מומלץ בחום לבצע שמאות מוקדמת אשר בודקת ומאמתת את המצב התכנוני של הנכס ורישומו ביחס לנכס שאתם רואים בעין.
תארו לכם שאתם רואים דירה ומסכמים מחיר וחותמים על חוזה ואז מגלים שזה בעצם "מחסן" מבחינה תכנונית במצב זה הבנק יכול שלא לתת משכנתא ובוודאי שלא באחוזים ובתנאים הרלוונטיים לדירה.
אם אין מימון אתם עלולים להפר את החוזה ולשלם על כך ביוקר.
חשוב לבחון מהו שטח הדירה שמצוין בנסח הטאבו ולהשוות אותו לשטח שמצוין בארנונה כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות הדירה
4. מה השטח של הדירה?
לעיתים קיימים פערים בין השטח עליו מצהיר המוכר לבין המצב בפועל. חשוב לבחון מהו שטח הדירה שמצוין בנסח הטאבו ולהשוות אותו לשטח שמצוין בארנונה כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות הדירה, הדבר בעל השפעה ישירה על המחיר ויכול לעיתים להעיד על חריגות בניה.
בדקו את מצב התשתיות, מה מצב הצנרת, מה מצב הקירות ומי הקבלן שבנה את הדירה
5. מה המצב הפיזי של הדירה?
אחד הדברים שהכי חשוב לבדוק בקניית דירה הוא כמובן המצב הפיזי של הדירה. לצורך כך, חשוב להסתובב בדירה ולהתבונן סביב. אם אתם רציניים לגבי רכישת הדירה, שקלו להזמין בדק בית שעשוי לחסוך לכם כסף רב בהמשך. בדקו את מצב התשתיות, מה מצב הצנרת, מה מצב הקירות ומי הקבלן שבנה את הדירה. כן יש לתכנן את עלויות השיפוץ אם תדרשו לו, ולקחת בחשבון זאת גם במסגרת כספי המשכנתא.
לשם איתור חריגות בניה, עליכם לבדוק בקפידה את הנכס ולברר אם הוא תואם את היתר הבנייה
6. האם יש לדירה חריגות בנייה?
זהירות! אם בדירה קיימות חריגות בנייה, אתם חושפים את עצמכם לעבירה פלילית, ועלולים לספוג קנסות גבוהים, ולהתמודד עם צווי הריסה, כמו גם עם בעיות בקבלת המשכנתא. לשם איתור החריגות, עליכם לבדוק בקפידה את הנכס ולברר אם הוא תואם את היתר הבנייה.
לפני החלטה על רכישה, כדאי להגיע לדירה מספר פעמים ובשעות שונות כדי להתוודע למפגעים פוטנציאליים בסביבתה
7. האם יש מסביב לדירה מפגעים כלשהם?
לפני שאתם מתחייבים לרכוש דירה בדקו היטב מה יש מסביבה. האם בסמוך אליכם יש בית ספר רועש או אנטנה סלולרית? לפני החלטה על רכישה, כדאי להגיע לדירה מספר פעמים ובשעות שונות כדי להתוודע למפגעים פוטנציאליים בסביבתה.
כדאי שתבדקו היטב אם הדירה ממוקמת סמוך לצירים מרכזיים, לקווי אוטובוס ולתחנת רכבת
8. מהן דרכי הגישה לדירה?
מיקום הדירה הוא אחד הדברים שהכי ישפיעו על איכות החיים שלכם, אם תעברו לגור בה, ולכן כדאי שתבדקו היטב שהדירה ממוקמת סמוך לצירים מרכזיים, לקווי אוטובוס ולתחנת רכבת. בין היתר, חשוב שתתייעצו עם השכנים בבניין אם קיימים באזור פקקים בבוקר ותשקלו את צעדיכם.
9. מה מתוכנן להיבנות מסביב לדירה?
קנייה של דירה מחייבת אתכם לעשות שיעורי בית, ולגשת לעירייה כדי להתבונן בתוכנית בניין העיר הרלוונטית. עליכם לבדוק מה מתוכנן להיבנות מסביב לדירה בעתיד, האם צפוי להיסלל ליד הדירה למשל כביש רועש או שעתידים להיבנות לידה מגדלים גבוהים? האם אמור להבנות בית כנסת / מקווה? ככל שיש בניה עתידית כזו ורכשתם אחרי פרסום תוכנית כזו הרי שהדבר מפחית מהיכולת שלכם להתנגד לעניין.
לפני שתחליטו לקנות את הדירה, עליכם לוודא שבשכונת המגורים העתידית שלכם יש את כל השירותים הנחוצים לחיים שלכם ושל בני המשפחה שלכם
10. אילו מוסדות ציבור קיימים באזור הדירה?
האם יש מסביב לדירה שאתם מתלבטים לגביה בתי ספר, קופות חולים, וסופרמרקטים גדולים? לפני שתחליטו לקנות את הדירה, עליכם לוודא שבשכונת המגורים העתידית שלכם יש את כל השירותים הנחוצים לחיים שלכם ושל בני המשפחה שלכם.
חשוב לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה, אבל גם את המרקם האנושי של הבניין והאזור כולו
11. מי השכנים שלכם?
חשוב לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה, אבל גם את המרקם האנושי של הבניין והאזור כולו. מי הם השכנים בדירה? האם בעלי הדירות בבניין גרים בו או משכירים את הדירה שלהם לשוכרים מזדמנים? באילו מקצועות עוסקים השכנים העתידיים שלכם? האם יש בינם לביניכם פערים?
מומלץ לעיין בשיעורי מס הרכישה הרלוונטיים לתשלום במועד הקנייה. מעבר לכך, קחו בחשבון גם תשלומים נוספים, שייקרו את העסקה עוד יותר
12. כמה מס רכישה אתם עתידים לשלם?
כשקונים דירה, צריך לשלם מס רכישה. לעניין זה, מומלץ לעיין בשיעורי מס הרכישה הרלוונטיים לתשלום במועד הקנייה. מעבר לכך, קחו בחשבון גם תשלומים נוספים, שייקרו את העסקה עוד יותר: תשלום למתווך (ככל שהוא קיים בעסקה) תשלום לעורך הדין, תשלומים לבנק ועוד ועוד.
אחד הדברים שעליכם לבדוק נוגע לעלות הארנונה בדירה, ובכמה מסתכם התשלום לוועד הבית. בחלק מהבניינים קיימת חברת הניהול, שגובה סכומים גבוהים עבור שירותיה
13. בכמה מסתכם התשלום לוועד הבית ולארנונה?
אחד הדברים שעליכם לבדוק נוגע לעלות הארנונה בדירה, ובכמה מסתכם התשלום לוועד הבית. בחלק מהבניינים קיימת חברת הניהול, שגובה סכומים גבוהים עבור שירותיה. יש להיות מודעים לסכומים אלה, שיתווספו לתשלומי המשכנתא.
ככל שאתם גרים בשכירות, תכננו היטב את לוח הזמנים, כך שמצד אחד יהיה לכם די זמן לבצע את המעבר לדירה, ומצד שני לא תידרשו לשלם עבור שכר דירה ומשכנתא במקביל
14. מה הדד-ליין שלכם ביחס למועד הכניסה לדירה?
אם אתם מעוניינים בקניית דירה, שאלה חשובה תהיה מה "ה"דד-ליין" שלכם בכל הנוגע לכניסה לדירה. ככל שאתם גרים בשכירות, תכננו היטב את לוח הזמנים, כך שמצד אחד יהיה לכם די זמן לבצע את המעבר לדירה, ומצד שני לא תידרשו לשלם עבור שכר דירה ומשכנתא במקביל.
לסיכום, בעת קניית דירה מדובר בעסקה הכי יקרה שתעשו בחייכם. יש לבצע את מירב הבדיקות המקדימות ולשלם לבעלי מקצוע טובים שאמורים לסייע לכם לעשות את העסקה הכי טובה ונכונה לכם.
