מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם? מצוין! שימו לב: לפני החתימה על חוזה הקנייה, מומלץ לבצע מספר צעדים, שיבטיחו שהעסקה תאושר וכי הדירה תועבר לבעלותכם כדין, ללא בעיה.
חיפוש דירה לקנייה - בין אם למגורים ובין אם להשקעה - הוא תהליך מורכב. במהלך התהליך, תחפשו דירה שתתאים לצרכים שלכם - וקרוב לוודאי שתשוו בין מספר נכסים, לפני שתקבלו החלטה סופית.
מרגע שהחלטתם על דירה מסוימת, ישנם מספר צעדים משפטיים שמומלץ לבצע לפני החתימה על החוזה וביצוע העסקה. צעדים אלה יבטיחו כי לא תמצאו את עצמכם קונים "חתול בשק"; או, חלילה, נופלים בפח - וקונים דירה שיש עליה חובות או דירה שלמוכר לא היתה זכות למכור לכם.
על מנת להוציא את נסח הטאבו של דירה אותה אתם שוקלים לקנות, בקשו מהמוכר את מספר הגוש, החלקה ותת חלקה שלה
צעד 1: הוציאו נסח טאבו - לפני החתימה על החוזה
למעשה, נסח טאבו הינו "תעודת הזהות" של הדירה - ומפורטת בו כל ההיסטוריה שלה, כולל היסטוריה של הבעלות, לצד שינויים שונים שנעשו בה ועוד. על מנת להוציא את נסח הטאבו של דירה אותה אתם שוקלים לקנות, בקשו מהמוכר את מספר הגוש, החלקה ותת חלקה שלה.
כאשר פרטים אלה מצויים בידכם, תוכלו להוציא את הנסח באתר של לשכת רישום המקרקעין, בעלות 15 שקלים בלבד, בתשלום באשראי. גם עורך הדין שלכם יוכל לעשות זאת עבורכם.
כדאי לוודא שהדירה נקייה מעיקולים, שעבודים ומגבלות אחרות על מכירתה וקנייתה
מה כדאי לבדוק באמצעות נסח הטאבו?
ראשית, ודאו בנסח הטאבו כי מוכר הדירה רשום כבעלים שלה; כלומר: שיש לו את הזכות החוקית למכור אותה. הבדיקה פשוטה: בקשו מהמוכר צילום של תעודת הזהות שלו - ובדקו שמספר הזהות המופיע בנסח תואם למספר המופיע בתעודת הזהות, שקיבלתם ממנו.
עוד כדאי לוודא שהדירה נקייה מעיקולים, שעבודים ומגבלות אחרות על מכירתה וקנייתה. כל הפרטים הללו מופיעים בנסח הטאבו. אם אינכם בטוחים לגמרי כיצד לקרוא זאת, כל עורך דין שעוסק בתחום יוכל לסייע בכך.
אם גיליתם כי הדירה טרם נרשמה בטאבו (יש דירות רבות כאלה!) - יש לבקש אישור זכויות מעודכן מהחברה המשכנת, שאצלה מתבצע בינתיים הרישום
ומה אם הדירה אינה רשומה בטאבו עדיין?
אם גיליתם כי הדירה טרם נרשמה בטאבו (יש דירות רבות כאלה!) - יש לבקש אישור זכויות מעודכן מהחברה המשכנת, שאצלה מתבצע בינתיים הרישום. להיעדר רישום בטאבו יש סיבות רבות. מבחינתכם, כקונים, חשוב לדעת כי הסדרת מעמד הדירה - מכירתה וקנייתה - נעשים באמצעות חברה משכנת. על עורך הדין שלכם לוודא כי המוכר רשום באותה חברה כבעל זכויות בדירה, כולל הזכות למכירתה.
גם כאשר הדירה רשומה כמוחכרת, אין בכך כל בעיה - כל עוד לחוכר יש אישור זכויות. פירושו של דבר, שלאחר הקנייה תהפכו אתם לחוכרים של הדירה - ולרשותכם יעמדו אותן זכויות בדירה, כולל הזכות למכור אותה שוב בעתיד, ללא מגבלה.
מומלץ לוודא שהמוכרים לא בנו תוספות לדירה, ללא רישיון; ולבדוק האם ננקטו נגדם הליכים פליליים, בשל בניה ללא היתר
צעד 2: ודאו כי פרטי הדירה תואמים להיתרי הבנייה שלה
מומלץ לוודא שהמוכרים לא בנו תוספות לדירה, ללא רישיון; ולבדוק האם ננקטו נגדם הליכים פליליים, בשל בניה ללא היתר. במקרה שכך היה - יש לוודא כי ניתן להם היתר בדיעבד על הבניה שלא כחוק, אחרת הקונה עשוי בעתיד למצוא את עצמו אחראי להפרת החוק בעצמו.
עוד כדאי לבדוק האם כל אחוזי הבנייה שמצויים בהיתר נוצלו, האם ניתנו היתרים נוספים שלא נוצלו (זכויות הרחבה וכו').
ראשית, בקשו מהמוכר הצהרה בכתב כי לא ננקטו נגדו הליכים משפטיים וכי הדירה - על כל חלקיה - בנויה בהתאם לתוכניות הבנייה
כיצד בודקים את התאמת פרטי הדירה להיתר?
הבדיקה כפולה. ראשית, בקשו מהמוכר הצהרה בכתב כי לא ננקטו נגדו הליכים משפטיים וכי הדירה - על כל חלקיה - בנויה בהתאם לתוכניות הבנייה. במקרים שבהם עולה חשש כי ישנה אי התאמה (למשל: תוספת בנייה נראית לעין, כמו מרפסת סגורה בבניין שבו כל המרפסות פתוחות) - מומלץ, בנוסף, לפנות למשרד מהנדס העיר, ביישוב שבו הדירה נמצאת; ולבקש את תכניות הבנייה, כדי לוודא שהתוספת אושרה כחוק.
אם המוכרים רכשו בזמנו את הדירה באמצעות משכנתא, יש לבקש מהם אישור מעודכן מהבנק כי כל סכום המשכנתא סולק, או אישור על יתרת סכום המשכנתא שנותרה לסילוק
צעד 3: הסדירו את נושא המשכנתא - לפני החתימה על החוזה
אם המוכרים רכשו בזמנו את הדירה באמצעות משכנתא, יש לבקש מהם אישור מעודכן מהבנק כי כל סכום המשכנתא סולק, או אישור על יתרת סכום המשכנתא שנותרה לסילוק. ודאו כי החוזה מבטיח שסכום זה יופחת מהסכום לתשלום, שעליו הסכמתם.
אם אתם מעוניינים לרכוש את הדירה באמצעות משכנתא בעצמכם, בררו לפני חתימת החוזה מה סכום המשכנתא שיאושר לכם. לפי סכום זה, קבעו את מועדי התשלום למוכר.
חשוב לוודא שאם ישנו היטל השבחה - שהוא שולם במקור
צעד 4: בדקו האם חל היטל השבחה על הדירה
על עורך הדין שלכם לבדוק האם חל היטל השבחה על המוכר, עקב תכנית בנין עיר או תוספות בנייה שנבנו כחוק, שהשביחו את הנכס שמוצע למכירה. יתרה מכך, חשוב לוודא שאם ישנו היטל כזה - שהוא שולם במקור. אם ההיטל לא שולם - יש לדאוג שהמוכר ישלם זאת לפני המכירה.
לגבי מס שבח, אם זו דירתם היחידה של המוכרים, לא יחול מס שבח.
יש למסור לעו"ד את מלוא הפרטים לגבי דירות המוכרים כדי לערוך חישוב מס השבח.
צעד 5: בררו האם קיימת תכנית התחדשות עירונית לבניין
לפני חתימת ההסכם, בררו עם ועד הבית של הבניין, האם קיימת החלטה לשיפוצו בעתיד או האם יש כוונה להרחיב את הבנייה (למשל: לצורך תוספת ממ"ד ומרפסת, באמצעות תמ"א 38).
כדי למנוע התחייבויות שיהיה קשה אחר כך להתיר, מומלץ לחתום על זיכרון הדברים לקניית הדירה - רק לאחר שהוצאתם את נסח הטאבו וביצעתם את הבדיקות הנ"ל
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים, בזמן ביצוע הבדיקות הללו?
כדי למנוע התחייבויות שיהיה קשה אחר כך להתיר, מומלץ לחתום על זיכרון הדברים לקניית הדירה - רק לאחר שהוצאתם את נסח הטאבו וביצעתם את הבדיקות שהוזכרו לעיל.
יחד עם זאת, אם אתם חוששים שהדירה עלולה להימכר בינתיים - ואתם רוצים להבטיח את הקנייה, חתמו על זיכרון דברים, אך הוסיפו סעיף הקובע כי הוא כפוף לבדיקת נסח הטאבו ואימות זכויות המוכרים; וכי חוזה מלא ייחתם תוך מספר ימים, לאחר הוצאת נסח הטאבו - ובכפוף לתוצאות הבדיקות השונות.
האם כל עורך דין יכול ללוות עסקת קניית דירה?
כל עורך דין מוסמך יכול לעשות זאת בחוק, אך מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין שעוסק בתחום, שיוכל להעריך את כל העלויות הנוספות, ויידע לבדוק את כל המניעות החוקיות למכירת הדירה, טרם תחתמו על חוזה.
לסיכום: קניית דירה אינה "משחק ילדים". קיימים חמישה צעדי בדיקה, שחשוב להקפיד עליהם, ואשר פורטו במאמר זה. בנוסף, מומלץ בחום להיעזר בייעוץ משפטי של עורך דין שעוסק בתחום.
* עו"ד אברהם תירוש מתמחה בדיני מקרקעין
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב Zap משפטי
